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Avv. Marco Ribaldone

26 novembre 2020

Condominio – il concreto bilanciamento di interessi nell’ambito dell’eliminazione delle barriere architettoniche

Una recente sentenza del Tribunale di Grosseto - la n. 669 del 10.10.2020 - ha affrontato il tema, formulando interessanti osservazioni di carattere generale e di natura concreta.
Questa pronuncia fornisce l’occasione per qualche rapida deduzione volta ad approfondire l’argomento.

Avv. Marco Ribaldone

29 ottobre 2020

Condominio – il legislatore prevede l’assemblea in videoconferenza, ma, pur volendo semplificare la gestione dei condominii, complica ulteriormente il quadro generale

Il c.d. Decreto agosto – cioè il D.L. 14.8.2020 n. 104, convertito con modifiche dalla L. 13.10.2020 n. 126, in vigore dal 14 ottobre 2020 – è intervenuto sulle modalità di convocazione e svolgimento delle assemblee condominiali.
Lo scopo era chiaramente quello di prevenire e comunque contrastare gli assembramenti, incentivando modalità di riunione alternative. Ma il legislatore ha finito per “partorire” il classico “mostro”, per creare uno scenario in cui la concreta gestione quotidiana delle cose rischia seriamente di rivelarsi persino più complessa e difficile rispetto a prima.

Avv. Marco Ribaldone

8 ottobre 2020

La “nascita” del condominio, la presunzione di proprietà comune e l’individuazione delle proprietà individuali attraverso il titolo contrario

Il condominio costituisce una situazione di comproprietà indivisa: quando esiste un edificio composto da unità immobiliari di proprietari diversi, alcune parti di tale edificio “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio” (art. 1117, primo comma, cod. civ.).
Si tratta essenzialmente di “tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune” (art. 1117, primo comma, n. 1) cod. civ.).
Ma quando sorge il condominio e quali sono i criteri per individuare le parti comuni e distinguerle dalle parti dell’edificio di proprietà individuale?

Avv. Marco Ribaldone

6 aprile 2020

Qualche riflessione in merito alle morosità condominiale nell’epoca del Covid19

In questo periodo, con l’emergenza sanitaria e le tristemente note – e, comunque, facilmente intuibili – ricadute economiche su tutti gli italiani, si pone in maniera tutt’altro che secondaria il tema della morosità condominiale e del circolo vizioso, che questa crea di provocare.

Avv. Marco Ribaldone

2 aprile 2020

Qualche riflessione in ordine alla gestione del condominio nelle circostanze eccezionali imposte dal Covid-19 – il ruolo di primo piano degli amministratori e l’importanza della stretta collaborazione tra amministratori e amministrati

Tra le misure, adottate e quindi imposte dal Governo per fronteggiare la diffusione del contagio da Covid-19, spicca il divieto di assembramenti: in sostanza, non ci si può riunire, né in luoghi pubblici né in luoghi privati, per incontri, riunioni, convegni e altro.
Il divieto riguarda anche le assemblee condominiali, riunioni nell’ambito delle quali il rispetto della distanza di sicurezza di almeno 1 metro è, di fatto, impossibile. Si pone, quindi, il problema del rischio di una sostanziale “paralisi” della vita dei condominii, enti di gestione che sono stati privati dei loro organi decisionali.

Avv. Michele Calleri

21 marzo 2020

La responsabilità civile ai tempi del coronavirus

Con la pandemia, ma in uno scenario economico già critico, si ripropongono questioni legali che mai avremmo voluto vedere. Alcune di esse sono state risolte con l’emissione di decreti governativi urgenti, altre sono oggetto di accordi tra le parti, altre sono lasciate in sospeso in attesa di tempi migliori per definirle.
La responsabilità civile è l’insieme delle conseguenze che incombono ad un soggetto per aver violato o non applicato le norme che regolano il suo comportamento. Quando si verificano accadimenti straordinari, l’applicazione delle disposizioni sulla responsabilità civile viene messa a dura prova.

Avv. Marco Ribaldone

25 febbraio 2020

Condominio – l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati [parte 2]

In questa seconda parte del contributo sul tema della eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati, l’attenzione si concentrerà in particolare sui concetti introdotti dall’art. 4, commi 4 e 5, L. 9.1.1989 n. 13 e cioè sui presupposti, i limiti e le condizioni del legittimo diniego a un intervento edilizio su un edificio vincolato.

Avv. Marco Ribaldone

18 febbraio 2020

Condominio – l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati [Parte 1]

Per ovvie ed evidenti ragioni, nel Belpaese l’esigenza di trovare un compromesso, di individuare un soddisfacente punto di incontro tra la tutela del patrimonio immobiliare storico / artistico e la protezione delle persone che, negli edifici assoggettati a tali vincoli, abitano e lavorano, è particolarmente sentita. Negli anni, con il mutare della sensibilità sociale e l’aumento dell’attenzione a certi temi, si è assistito a un’autentica evoluzione, a una vera e propria “rivoluzione” che ha portato a “mettere a fuoco” una serie di principi fondamentali.
Un’attenzione particolare è stata – ed è – dedicata al bilanciamento di interessi tra la tutela delle persone in difficoltà e la salvaguardia del patrimonio storico / artistico

Avv. Marco Ribaldone

13 febbraio 2020

Lastrico solare in condominio: nel silenzio dell’art. 1126 cod. civ., chi decide di eseguire l’intervento di manutenzione?

Il codice civile, all’art. 1126 cod. civ., detta la regola per ripartire le spese legate agli interventi manutentivi sui lastrici solari, ma nulla dice in merito all’individuazione del soggetto legittimato a decidere se dare corso oppure no a quegli interventi. In questa sede si vuole rispondere a questa precisa e specifica domanda: chi ha il potere di decidere di eseguire la manutenzione sui lastrici solari?

Avv. Marco Ribaldone

4 febbraio 2020

L’assemblea ordinaria del super-condominio

La riforma del condomino del 2012 / 2013 ha “fatto emergere” e regolamentato – benché in maniera lacunosa e poco chiara, pur ponendosi l’obiettivo di “snellire” – il fenomeno del super-condominio. Tra gli elementi più caratteristici c’è una sorta di “sdoppiamento” dell’assemblea ordinaria, nella quale sono chiamati ad esprimete il voto soggetti diversi a seconda delle materie contenute nel’o.d.g..

Avv. Marco Ribaldone

30 gennaio 2020

Condominio – nessun interesse a impugnare se, sul piano economico, il pregiudizio è modesto

Ai sensi dell’art. 1137 cod. civ., ciascun condomino è legittimato a impugnare davanti all’Autorità Giudiziaria, chiedendone l’annullamento, le delibere “contrarie alla legge o al regolamento di condominio”.
In alcuni casi e per specifiche ragioni, autorevolmente individuate da Cass. SS.UU. 7.3.2005 n. 4806, le delibere non sono annullabili, ma nulle, con la conseguenza – tra le altre – che il condomino può impugnarle senza limitazioni di tempo, chiedendo non il loro annullamento, ma l’accertamento – e, con esso, la dichiarazione – della loro nullità. In sede di impugnazione, il condomino attore deve dimostrare di avere un preciso interesse all’accertamento di tale nullità, in assenza del quale la sua domanda è destinata al rigetto.

Avv. Michele Calleri

30 gennaio 2020

Lo sviluppo armonico del mercato della logistica e del trasporto in Italia: cosa farsene dei protocolli ?

Con l’anno nuovo, è arrivata l’epoca dei bilanci e dei nuovi intendimenti. Se i primi apparissero a grandi linee negativi, allora sarebbe meglio riesaminare alcune strategie. Il “Protocollo d’intesa per la legalità dei contratti di appalto nel settore della logistica” proposto dal Prefetto di Milano nel novembre scorso alle principali Associazioni degli operatori del settore sembra un progetto destinato a volare basso eppoi a cadere.
Un mercato efficiente necessita di regole certe, che ne disciplinino l’accesso, la professionalità dei soggetti che vi operano ed il riconoscimento giuridico degli scambi che vi avvengono, secondo le forme concordate. Tutto ciò appare complicato, nel mercato della logistica e del trasporto nazionale, dove l’ingresso di nuovi operatori e di nuovi scenari gestionali obbligano i giuristi ad inseguire una realtà in continua evoluzione.

Avv. Marco Ribaldone

28 gennaio 2020

Condominio – il fondo patrimoniale non “protegge” dal condominio creditore

Non sembra fuori luogo dedicare qualche riflessione al fondo patrimoniale e alla sua relazione – verrebbe quasi da dire “interazione” – con la morosità condominiale. In buona sostanza, ci si chiede se la costituzione di un fondo patrimoniale ex art. 167 e ss. cod. civ. possa efficacemente “mettere al riparo” i beni costituiti (o “conferiti”) in quello stesso fondo rispetto alle possibili iniziative del condominio nei confronti dei condomini morosi

Avv. Marco Ribaldone

16 gennaio 2020

Condominio – se, quando e come è lecito registrare i lavori dell’assemblea

Nella sua veste di avvocato specializzato nel diritto condominiale, chi scrive si è spesso trovato - e tuttora si trova - alle prese con un interrogativo che sembra interessare e coinvolgere molto condomini e amministrare. Di base, la domanda, articolata, è questa:
 è lecito (e quindi possibile) fonoregistrare le assemblee condominiali?
 è lecito (e quindi possibile) videoregistrare le assemblee condominiali?
 per fare l’una e l’altra cosa è necessario l’assenso di tutti i condomini, della maggioranza oppure cosa?
La questione - divenuta di grande attualità grazie all’evolversi della tecnologia - è delicata. Per fortuna, sul punto soccorre un chiaro insegnamento giurisprudenziale.

Avv. Marco Ribaldone

14 gennaio 2020

Condominio – le cause condominiali di competenza del Giudice di Pace

Non sempre, per capire chi ha ragione e chi ha torto, i condomini e i condominii devono rivolgersi al Tribunale: l’ordinamento prevede, infatti, espressamente la competenza di un altro Ufficio Giudiziario, che in qualche misura si affianca a quella del Tribunale. Si tratta del Giudice di Pace, cui l’art. 7 cod. proc. civ. riserva espressamente uno specifico ruolo da interpretare sul palcoscenico della vita del condominio.

Avv. Marco Ribaldone

7 gennaio 2020

Condominio – i poteri / doveri dell’amministratore in caso di necessità di interventi manutentivi urgenti

Chi frequenta l’“universo” condominiale lo sa: uno dei temi, che più fanno discutere e che generano maggiore incertezza, è quello gli interventi manutentivi urgenti di natura straordinaria. In particolare, gli amministratori sono spesso “in bilico” tra la consapevolezza che la legge attribuisce all’assemblea – e quindi, non a loro – la competenza per i lavori straordinari e l’altrettanto forte consapevolezza che certi interventi, salvo esporre il condominio a un qualche pregiudizio, non possono essere rimandati o ritardati.
Quanto segue vuole essere una sorta di vademecum sul punto, fornire agli amministratori indicazioni di natura pratica, destinate a dare loro le coordinate – in un certo senso, latitudine e longitudine – del loro spazio di intervento

Avv. Michele Calleri

18 dicembre 2019

TRASPORTO E MOVIMENTAZIONE DELLE MERCI: SE MI CARICHI…

Anche dal punto di vista giuridico, il caricamento e la sistemazione delle merci, non solo in magazzino, sono fasi delicate dell’attività logistica e possono coinvolgere la responsabilità di soggetti che talvolta non partecipano direttamente a queste operazioni.
Il Ministero dell’Interno, in una recente Circolare dell’ottobre scorso, diretta agli organi di Polizia, ritorna sull’argomento, già trattato dal Ministero dei Trasporti con il Decreto n. 215/2017, a seguito del recepimento della Direttiva 2014/47/UE.

Affidare a terzi (ad es. cooperative) l’attività di movimentazione della merce all’interno del magazzino e/o la sistemazione del carico sui mezzi vettori può talvolta risultare complicato e pericoloso. Numerose norme in materia di appalto e di trasporto prevedono ormai la responsabilità condivisa, sul piano civile, amministrativo e penale, a seconda dei casi, per chi affida incautamente tali attività a soggetti professionalmente impreparati e/o non adeguatamente istruiti.

Avv. Marco Ribaldone

9 dicembre 2019

Condominio – i condomini delle unità commerciali al piano terra pagano le spese per l’androne

Torna a porsi il tema dell’obbligo dei proprietari delle unità commerciali al piano terra di contribuire alle spese per la manutenzione e le riparazioni dell’androne condominiale. In particolare, ci si è interrogati ancora sulla sussistenza o meno di un simile obbligo a carico di condomini che – questo, almeno, è il comune sentire – potrebbero e dovrebbero esserne esenti perché, in effetti, accedono alle loro unità senza passare attraverso l’androne comune.

Avv. Marco Ribaldone

2 dicembre 2019

Condominio – la ripartizione della spesa si impugna a volte in Tribunale e a volte davanti al Giudice di Pace

In epoca molto recente – si parla del 3.10.2019 e dell’ordinanza n. 24748 – la Corte di Cassazione ha avuto l’occasione di tornare, ribadendolo, su un suo consolidato insegnamento in tema di competenza per valore per le cause di imputazione delle delibere assembleari. Un insegnamento che, però, non risulta per chi scrive del tutto convincente.

Avv. Marco Ribaldone

19 novembre 2019

Condominio – una veloce riflessione sui diritti attribuiti ai condomini dall’art. 1102 cod. civ.

Dettato in materia di comunione e reso applicabile al condominio dall’art. 1139 cod. civ., l’art. 1102 cod. civ. costituisce, sul piano pratico della quotidianità condominiale, un punto fondamentale, un “cardine”, uno “snodo” essenziale dei rapporti tra i condomini e del rapporto tra i condomini e il condominio.
Il contenuto e la portata di questa norma sono stati, negli anni, oggetto di grande attenzione. Ciononostante, alla giurisprudenza capita ancora di trovarsi “alle prese” con interpretazioni nuove (non sempre condivise) di questa norma.

Avv. Marco Ribaldone

8 novembre 2019

Condominio – le delibere nulle possono e devono essere eseguite?

Capita – a dirla tutta la situazione è più frequente di quanto dovrebbe – che una delibera assunta dall’assemblea condominiale sia viziata. In particolare, che sia – per quanto qui interessa – nulla.
Si pone il tema della “sorte” concreta di una simile delibera: essa può e/o deve essere eseguita dall’amministratore e dai condomini? Oppure questa presunta nullità è idonea a far sì che la delibera non riceva legittimamente esecuzione?

Avv. Marco Ribaldone

29 ottobre 2019

Ascensori in condominio - le responsabilità sono in capo all’amministratore o ai condomini? E come garantire l’operatività del condominio?

Esiste una specifica normativa dedicata alla manutenzione degli ascensori, che prevede anche alcune ipotesi di responsabilità. Le quali sono direttamente in capo all’amministratore, ma anche alla compagine condominiale.
Qui si tenta di “mettere a fuoco” i termini della questione e di individuare le modalità concrete per arrivare a che l’amministratore abbia il potere di far sì che il condominio ottemperi agli obblighi di legge senza il rischio che il rapporto tra l’amministratore e l’assemblea porti a uno stallo.

Avv. Marco Ribaldone

24 ottobre 2019

Condominio – quando e come un verbale di assemblea può “contenere” un contratto

Succede spesso che, in occasione di un’assemblea condominiale, un condomino, da una parte, e l’altra “fetta” della compagine condominiale, dall’altra, arrivino ad una qualche intesa avente natura contrattuale. Di solito, si pensa di definire la cosa, con piena soddisfazione di tutti, formalizzando l’intesa di cui sopra nel verbale di assemblea.
Questo è possibile, ma è necessario muoversi con le cautele del caso, compiendo quei passi anche formali che salvaguardano la validità dell’intesa stessa.

Avv. Michele Calleri

22 ottobre 2019

Danno da perdita merci: Come calcolarlo?

Quando la merce in deposito o quella trasportata si perdono o risultano danneggiate, nonostante ogni cura prestata per custodirle, arriva puntuale la richiesta danni, che viene girata alla compagnia di assicurazione con molto affidamento e poca riflessione: ma, in definitiva, quanto potrebbe pretendere il soggetto danneggiato?

Avv. Marco Ribaldone

22 ottobre 2019

Manutenzione straordinaria in condominio: la competenza dell'assemblea e i rischi della delibera

La giurisprudenza ha individuato da anni, con chiarezza e precisione, quali sono le delibere assembleari affette da nullità. Recentemente, tuttavia, la Corte di Cassazione ha avuto occasione, in tema di delibere aventi ad oggetto interventi di manutenzione straordinaria, di puntualizzare alcuni concetti e fissare alcuni punti fermi, che hanno ulteriormente approfondito e chiarito la nozione di “delibera assembleare nulla”.

Avv. Marco Ribaldone

17 ottobre 2019

Animali in condominio: un divieto (di possesso o detenzione) relativo

La riforma del condominio del 2012 / 2013 ha introdotto il nuovo ultimo comma dell’art. 1138 cod. civ. secondo il quale “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”.
Molti hanno attribuito a questa norma una funzione salvifica per gli animali domestici e per i loro padroni, ritenendo che, finalmente, i divieti contenuti in molti regolamenti di condominio non potessero più vietare il possesso o la detenzione di animali in condominio.
Questa, espressa ad oggi anche dalla giurisprudenza, è un’opinione che non convince.

Avv. Marco Ribaldone

15 ottobre 2019

Condominio – il tetto è di tutti e tutti ne pagano la manutenzione

La Corte di Cassazione è stata chiamata a pronunciarsi su un tema, che ai più potrebbe apparire ormai consolidato e “privo di insidie”, ma che evidentemente tale non è, se è vero (come è vero) che nel 2018 / 2019 ancora nasce – e addirittura “sbarca” in Cassazione –, al riguardo, un contenzioso.
Il tema è quello della ripartizione delle spese legate alla manutenzione, in questo caso straordinaria, del tetto dell’edificio condominiale

Avv. Marco Ribaldone

10 ottobre 2019

Condominio – il verbale di assemblea non “autosufficiente” non è valido

I verbali assembleari devono soddisfare una serie di requisiti, che sono formali e, al tempo stesso, anche sostanziali. Si pensi al numero di condomini presenti in assemblea [quorum costitutivo] e alle loro manifestazioni di voto [quorum deliberativo].
I verbali di assemblea sono soggetti ad un controllo diffuso, astrattamente ad opera di chiunque, e non sono mai integrati – fatta eccezione per qualche allegato – da elementi ulteriori, estranei ad essi. Perché questo sistema possa “funzionare”, quindi, è indispensabile che i verbali stessi contengano tutti gli elementi da prendere formalmente in considerazione affinché sia possibile determinarne la validità.

Avv. Michele Calleri

3 ottobre 2019

RISK ANALYSIS ED INCONTERMS NELLA LOGISTICA E NEL TRASPORTO

L’imminente revisione degli INCONTERMS, clausole standard relative ai commerci internazionali emesse dalla ICC - International Chamber of Commerce, una delle più diffuse organizzazioni di business a livello mondiale, ci offre lo spunto per approfondire alcuni temi cari alla Risk Analysis, che è l’attività che ciascun imprenditore dovrebbe svolgere per monitorare, gestire e “prezzare” i rischi tipici della sua attività caratteristica.

Avv. Marco Ribaldone

30 settembre 2019

Condominio – l’amministratore cessato dal suo incarico non va più in prorogatio

Uno degli aspetti più interessanti – e dalle più significative ricadute pratiche – della riforma del 2012 / 2013 è costituito dalla regola che disciplina la cessazione dell’incarico dell’amministratore. Rispetto a prima della riforma, infatti, la disciplina legale – e, con essa, le sue ricadute pratiche – è significativamente mutata. Viene, tuttavia, spesso da chiedersi se i condomini e gli amministratori abbiano coscienza della cosa.

Avv. Marco Ribaldone

26 settembre 2019

I creditori del condominio possono agire per il recupero, pignorando il conto corrente comune

La questione, benché oggetto di contrasti interpretativi, è semplice: ci si chiede se il creditore del condominio, che sia rimasto insoddisfatto, sia legittimato ad agire pignorando il conto corrente condominiale. Si pensi, ad esempio, all’impresa che ha rifatto le facciate o installato un ascensore o messo a norma l’impianto elettrico.
Detto altrimenti: il creditore che non è stato pagato può “aggredire” il conto corrente comune oppure la previsione di cui all’art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ. lo impedisce?

Avv. Marco Ribaldone

24 settembre 2019

Supercondominio – la nullità della nomina dovuta agli “elettori” sbagliati

La riforma del condominio del 2012 / 2013 ha valorizzato non poco il supercondominio, una realtà che già esisteva e che adesso ha una più compiuta (o forse solo meno incompiuta) disciplina.
La riflessione che segue attiene ad uno specifico aspetto della nomina dell’amministratore del supercondominio, fino a mettere in luce un’ipotesi di nullità di tale nomina.

Avv. Marco Ribaldone

19 settembre 2019

Condominio – cosa succede se i comproprietari del singolo appartamento non sono d’accordo?

Le situazioni di comproprietà sono piuttosto frequenti: si pensi – per fermarsi ai casi più diffusi e agli esempi più eclatanti – a due coniugi che acquistano insieme o a due fratelli / sorelle che ereditano l’appartamento dei genitori o dei nonni.
A livello condominiale, questi comproprietari contano come uno e devono, quindi, esprimere in assemblea una posizione unitaria e univoca. Ma non sempre i comproprietari sono d’accordo e non sempre vorrebbero esprimere il medesimo voto. Qui si cerca di capire quali sono gli “strumenti” che l’ordinamento mette a disposizione per risolvere queste situazioni di potenziale “crisi”

Avv. Marco Ribaldone

12 settembre 2019

Il condomino può aprire in facciata luci e vedute, creando una porta – finestra

Capita spesso che un condomino provi il desiderio di trasformare una finestra in una porta – finestra o, più modestamente, di creare una nuova finestra per consentire all’aria e alla luce di invadere l’appartamento e aumentarne, così, la godibilità e – perché no? – il valore.
Al ricorrere di certi presupposti, tale intervento è legittimo e il condomino, esercitando un suo diritto, può eseguirlo senza bisogno di alcuna autorizzazione da parte del Condominio.

Avv. Michele Calleri

5 settembre 2019

Prospettive tariffarie nella logistica e nel trasporto: la grande scommessa

La ripartenza dei Governi, nazionale e comunitario, apre prospettive di nuove regolamentazioni tariffarie, al netto di quanto sta avvenendo sul piano dei dazi internazionali: è un pericolo o un’opportunità?

La tariffa è la misura del prezzo di un bene o di un servizio: nei moderni contratti di logistica e di trasporto, essa tiene costo dei costi caratteristici e di un margine di utile per il prestatore. Quando ciò non avviene, si rischiano abusi nel mercato, che non opera più in modo efficiente.

Avv. Marco Ribaldone

25 luglio 2019

Il regolamento condominiale di natura contrattuale: precisazioni in merito ai divieti

Se è vero che le clausole di un regolamento condominiale di natura contrattuale possono, in astratto, porre seri limiti ai diritti dei condomini e arrivare a “comprimere” tali diritti, è altrettanto vero che, in concreto, è necessario – affinché ciò accada – che la formulazione di quelle clausole soddisfi alcuni requisiti. Per tacere delle avvertenze in tema di interpretazione di tali clausole.

Avv. Michele Calleri

23 luglio 2019

Prescrizioni in materia di prescrizione: sarebbe meglio essere chiari

Nel mondo dei trasporti è molto facile perdere diritti prima ancora di iniziare ad esercitarli: un breve approfondimento sul tema della prescrizione e qualche consiglio su come individuare i relativi termini, per correttamente interromperli, ovvero eccepirne l’avvenuta decorrenza.
Mettiamo pure che ci sia un incidente della cui responsabilità venga coinvolto un vettore. Spesso, le parti chiedono chiarimenti alle rispettive compagnie di assicurazione, correndo talvolta il rischio di perdere di vista la conseguente pratica risarcitoria ed i relativi termini di prescrizione. Meglio prima predisporre uno scadenziario, in modo da sollecitare tempestivamente chi di dovere.

Avv. Michele Calleri

9 luglio 2019

CORRUZIONE PRIVATA NELLA LOGISTICA E NEI TRASPORTI: ma quanto mi costi ?

Dallo scorso mese di febbraio (legge 9.1.2019 n. 3) il reato di corruzione tra privati è configurabile anche senza la querela della persona offesa. I commerciali delle aziende di trasporto e di logistica devono fare quindi molta attenzione a trattare con i responsabili degli uffici acquisti, perché certe “gentilezze” rischiano di essere pagate care.

Avv. Marco Ribaldone

9 luglio 2019

Il Tribunale di Roma puntualizza tre aspetti talvolta sottovalutati della mediazione obbligatoria nelle liti in materia condominiale

La sentenza 10.9.2018 della 5 sezione civile del Tribunale di Roma, in materia di mediazione nelle – per citare il codice civile – “controversie in materia di condominio”, fornisce l’occasione e il pretesto per qualche rapida considerazione e per tre interessanti “approfondimenti”

Avv. Marco Ribaldone

4 luglio 2019

Il decreto sblocca – cantieri interviene per dare una mano ai condominii in difficoltà

Il decreto sblocca – cantieri (e cioè il D. L. 18.4.2019 n. 32, come convertito dalla L. 14.6.2019 n. 55) ha introdotto una disposizione finalizzata a venire incontro e a dare sollievo a tutti quei condominii che, per una serie di ragioni, vivono situazione di degrado disagio e abbandono e non hanno la “forza” e la capacità – intese come numeri e maggioranze – di intervenire per “raddrizzare” situazioni gravi e urgenti

Avv. Marco Ribaldone

25 giugno 2019

Il potere dell’assemblea condominiale di cambiare idea: modalità e tempistica del suo esercizio

L’assemblea è l’organo sovrano del condominio e – con alcuni ovvi limiti – ha il potere di adottare qualsiasi decisione e di deliberare qualsiasi intervento / attività / ecc..
In questo potere è insito e compreso anche – sarebbe assurdo il contrario – il potere di cambiare idea: l’assemblea può “tornare sui suoi passi” e “rimangiarsi” una sua precedente decisione. Nel procedere in questo modo, tuttavia, l’assemblea incontra e deve rispettare alcuni vincoli in termini di tempistica e di modalità della nuova decisione. In difetto, anziché chiarire la situazione e adottare un nuovo corso, l’assemblea creerebbe soprattutto ambiguità e le condizioni ideali per un contenzioso.

Avv. Marco Ribaldone

20 giugno 2019

Condominio – il dissenso rispetto alle liti si trasferisce con l’unità immobiliare?

Può capitare – e, in effetti, capita – che un’unità immobiliare in condominio venga ceduta durante la pendenza di una causa. Che cosa succede se il condomino uscente aveva tempestivamente ed efficacemente – ai sensi dell’art. 1132 cod. civ. – manifestato il suo dissenso rispetto alla lite? Questa posizione di dissenso e, soprattutto, le sue conseguenze in termini economici (avuto riguardo all’ipotesi di soccombenza del condominio) si trasferiscono in capo al nuovo condomino?

Avv. Michele Calleri

18 giugno 2019

La gestione del rischio nella logistica e nel trasporto

Le attività tipiche dell’operatore logistico e del trasportatore sono generalmente rischiose e, in alcuni casi, addirittura “pericolose”. La diligenza richiesta nello svolgerle è sempre più elevata e le coperture assicurative previste in caso di incidente non sempre sono efficaci.
Occorre che il rischio sia gestito e adeguatamente remunerato.
Nella normale gestione di impresa sono in aumento le procedure ed i modelli operativi che l’imprenditore deve seguire per svolgere la propria attività caratteristica (compliance). Non si tratta solo di burocrazia, bensì della creazione di valore, talvolta richiesto e comunque spendibile presso i clienti.

Avv. Marco Ribaldone

17 giugno 2019

Condominio – danno da cose in custodia: qualche “pillola” sulle obbligazioni risarcitorie in ambito condominiale

La lettura della recente sentenza della Corte di Cassazione n. 14511 del 28.5.2019 fornisce un interessante spunto per qualche considerazione su questo argomento, ben noto ma non per questo meno “scivoloso”

Avv. Michele Calleri

5 giugno 2019

Navigare senza governare: la deriva dei mercati della logistica e del trasporto

Per una prevedibile coincidenza, i Dicasteri delle infrastrutture e dei trasporti sono scoperti, sia a livello nazionale, sia in sede comunitaria. Occorre trovare presto Ministri in grado di accompagnare, con scelte autorevoli e responsabili, l’evoluzione in corso in questi importanti settori.

Avv. Marco Ribaldone

4 giugno 2019

Condominio: obbligo di rendiconto, “staffetta” tra amministratori e rendiconto a doppia firma

Accade relativamente spesso che un amministratore subentri ad un altro prima che la gestione sia finita e che quest’ultimo abbia redatto il relativo rendiconto. Tale stato di cose crea spesso una situazione di disagio e ambiguità: l’amministratore uscente non vuole redigere il rendiconto e l’amministratore entrante non vuole – per le più svariate ragioni, incluso l’irrazionale timore che questo lo porti a “fare sua” la gestione del collega – elaborare un rendiconto relativo ad un’attività, alla quale egli è stato sostanzialmente estraneo.
Come si può affrontare la situazione e uscire da questo empasse?

Avv. Michele Calleri

21 maggio 2019

Chi non lavora non mangia, verso l’efficienza nel mercato della logistica e del trasporto

Un mercato è efficiente quando tutti gli operatori percepiscono un giusto compenso, commisurato all’effettivo valore aggiunto che producono. Se questo non avviene, allora è il caso di liberarsi di coloro che non operano correttamente, ma non è sempre giuridicamente facile.

Avv. Marco Ribaldone

20 maggio 2019

Condominio: a chi appartengono i balconi aggettanti e chi ne paga la manutenzione?

Chiunque frequenti le assemblee condominiali sa bene che, in caso di interventi di manutenzione straordinaria sulle facciate dell’edificio, i balconi aggettanti costituiscono sempre una potenziale fonte di problemi, “scontri” sulla loro natura di parti private o parti comuni e, quindi, sull’individuazione dei soggetti tenuti a farsi carico dei relativi costi.

Avv. Michele Calleri

8 maggio 2019

INTERMEDIAZIONE E COSTI DEL TRASPORTO: trasparenza o mercato ?

Anche per quanto riguarda il trasporto delle merci, le tariffe di mercato, negli ultimi anni, sono oggettivamente diminuite. Eppure permane la sensazione, presso la committenza, che il trasporto costi troppo e che non sia comunque possibile ribaltare, sul prezzo di molti prodotti in vendita, la quota parte dei corrispettivi dovuti per lo stoccaggio e la consegna. Una logistica esclusivamente finalizzata a ridurre, sul piano commerciale, questi costi rischia però di divenire fallimentare.

Avv. Marco Ribaldone

3 maggio 2019

Condominio: qual è l’effettiva portata dei limiti e dei divieti per le deleghe in assemblea?

La riforma del condominio del 2012 / 2013 ha introdotto – tra tutte le altre – due importanti novità in tema di partecipazione all’assemblea, che hanno avuto una significativa “ricaduta” pratica: il limite imposto al numero di condomini e alla “quantità” di millesimi rappresentabili e il divieto di delegare, per la partecipazione all’assemblea, l’amministratore. Si tratta di questioni che fanno discutere, anche per effetto di una interpretazione “addomesticata” e “di comodo” delle norme

Avv. Marco Ribaldone

30 aprile 2019

Condominio - Divieto di modifiche a facciate prospetti e estetica

Quando il regolamento condominiale di natura contrattuale vieta modifiche dalle facciate, dei prospetti e, in generale, dell’estetica
La Corte di Cassazione è recentemente intervenuta a Sezioni Unite sul tema delle modifiche all’aspetto esteriore di un edificio condominiale, espressamente vietate dal regolamento di natura contrattuale

Avv. Marco Ribaldone

23 aprile 2019

Condominio: la mancata indicazione del compenso dell’amministratore rende invalida la delibera contenente la sua nomina?

Il punto di partenza di questa riflessione è costituito dal comma 14 dell’art. 1129 cod. civ., rubricato “Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore”.
Il testo della disposizione normativa appare, nella sua linearità, piuttosto semplice: “L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”

Avv. Marco Ribaldone

18 aprile 2019

Condominio: l’assemblea può essere convocata via e-mail?

La riforma del diritto del condominio, risalente al 2012 / 2013, ha modificato – tra le altre – la disposizione contenuta nell’art. 66, terzo comma, disp. att. cod. civ., relativa agli strumenti che l’amministratore può e deve utilizzare per convocare l’assemblea.

Avv. Marco Ribaldone

16 aprile 2019

Condominio: terrazze adiacenti e vedute

In base alla legge, non è possibile aprire vedute né realizzare terrazze a distanza inferiore a un metro e mezzo dal fondo del vicino.
Questa è la regola generale, ma sembra che nei condominii essa non trovi applicazione. Non si è, tuttavia, in presenza di ripetute e macroscopiche violazioni dei precetti normativi, ma di una interpretazione dei medesimi più conforme alla realtà condominiale.

Avv. Michele Calleri

16 aprile 2019

TRASPORTO INTERMODALE: il trasporto del futuro necessita una regolamentazione globale

Ormai si è convinti che il trasporto del futuro, nelle tratte internazionali, sarà essenzialmente combinato. Tuttavia, non esiste una disciplina organica in merito agli incarichi di trasporto da eseguirsi lungo tratte e modalità distinte di cui il vettore si assume un’unica responsabilità ed i documenti contrattuali che circolano appaiono lacunosi oppure squilibrati. Queste nuove soluzioni logistiche, per poter effettivamente funzionare, necessitano che prima si costituisca un adeguato framework normativo.

Avv. Marco Ribaldone

9 aprile 2019

Condominio: l’uso esclusivo del cortile comune si trasferisce con l’unità immobiliare

La questione
Capita che un condomino abbia il godimento esclusivo del cortile condominiale o di una parte di esso e che tale diritto di godimento gli sia stato riconosciuto sin dal momento della “nascita” del condominio. I regolamenti condominiali contenenti clausole di questo genere non sono rari.

Avv. Franco Casarano

8 aprile 2019

Leggo il testo dell’imminente D.L. “crescita” che il Consiglio dei Ministri sta per emanare e mi colpisce (negativamente) la norma che modificherebbe la disciplina degli incentivi per gli interventi di efficienza energetica e rischio sismico.

L’attuale normativa, che si vorrebbe modificare, confermando l’agevolazione fiscale ai condomini pari ad un credito d’imposta che giunge sino all’85% del costo, aveva reso accessibile l’ecobonus ed il sisma bonus consentendo la cessione di tale credito all’impresa esecutrice dei lavori e la successiva ulteriore cessione da parte dell’impresa ad un soggetto terzo collegato comunque all’appalto.

Avv. Marco Ribaldone

4 aprile 2019

Condominio: la composizione del rendiconto condominiale e quale “pillola” sul diritto di informativa dei condomini

La riforma del condominio, introdotta dalla L. 11.12.2012 n. 220 ed entrata in vigore nel 2013, ha profondamente inciso sulla gestione della contabilità del condominio. Coerentemente, la riforma ha inciso anche sulla redazione e sul contenuto stesso del rendiconto.

Avv. Marco Ribaldone

2 aprile 2019

Condominio: non solo l’amministratore, ma anche i consiglieri, possono accedere al conto corrente condominiale

La novità legislativa
La riforma del condominio del 2012 / 2013 ha introdotto – tra le altre – l’importante novità della “tracciabilità” dei movimenti finanziari:
 l’art. 1129, settimo comma, cod. civ. prevede l’obbligo dell’amministratore di “far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio”
 l’art. 1129, dodicesimo comma, cod. civ. elenca, tra le gravi irregolarità idonee a provocare la revoca giudiziale dell’amministratore “la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma”.

Avv. Michele Calleri

27 marzo 2019

CORRUZIONE E RICICLAGGIO: RISCHI CONCRETI NEL MONDO DEL TRASPORTO E DELLA LOGISTICA

Anche i più recenti avvenimenti enfatizzati dalla stampa stanno ad evidenziare come gli episodi di corruzione e di riciclaggio vengono spesso accertati attraverso indagini su imprese di trasporto e di logistica. Quali regole da seguire per non essere coinvolti nelle vicende dei propri clienti e, soprattutto, per non essere accusati di riciclaggio ?

Avv. Michele Calleri

21 marzo 2019

FINTECH E MIFID II: il consenso dell’investitore è sempre più vincolato

Il moltiplicarsi dei formulari e lo sviluppo degli strumenti fintech consentono alle parti di acquisire maggiori informazioni in merito agli accordi relativi al contratto di investimento nell’ambito di una consulenza finanziaria personalizzata: vediamo come investitori e consulenti finanziari possono utilizzare questi nuovi strumenti.

Avv. Michele Calleri

15 marzo 2019

Negoziazione assistita: da noioso intralcio a rimedio utile per evitare cause costose.

La Legge di Stabilità 2015 ha condizionato l’avvio di una causa giudiziale in materia di trasporto (o sub-trasporto) al preventivo esperimento, tra i soggetti coinvolti, di una negoziazione assistita da parte dei loro avvocati. Si tratta di una pratica comune a tanti altri settori che però, in quello della logistica e dei trasporti, viene spesso tralasciata o non adeguatamente sfruttata. Invece, specie nei contratti di durata, può dare molte soddisfazioni.

Avv. Marco Ribaldone

20 febbraio 2019

La “nascita” del condominio

Si sente spesso chiedere quale sia l’iter da seguire e quali i passi formali da compiere per la costituzione di un condominio. Quesiti come “adesso che le unità immobiliari sono state tutte vendute, come ci si deve muovere per costituire formalmente il condominio?”, al pari di espressioni quali “il condominio è stato costituito nell’assemblea in data ..” o “i nuovi proprietari delle unità immobiliari si riuniranno / si sono riuniti per costituire il condominio” sono molto frequenti, ma altrettanto sbagliate
Nelle righe che seguono si tenterà di fare chiarezza e di dare anche qualche indicazione operativa.

Avv. Michele Calleri

20 febbraio 2019

Responsabilità condivisa e compliance aziendale nei contratti di appalto e di trasporto

La recente sentenza n. 444/19 della Corte di Cassazione ripropone il tema della responsabilità della Committente in merito al mancato pagamento delle retribuzioni dei dipendenti dell’appaltatore e/o del trasportatore. Nonostante le novelle normative, la compliance su questi soggetti rimane attuale.

Avv. Michele Calleri

14 febbraio 2019

Viaggiare a vuoto, forse, smettere

Il fenomeno dei percorsi a vuoto riguarda ogni tipologia di trasporto a va considerato sia sul piano dei costi, per il vettore e, talvolta, per la committente, sia nell’ambito delle nuove sensibilità ambientali. Solo un’adeguata collaborazione tra mittente e vettore è in grado di diminuire questo fenomeno.

Avv. Marco Ribaldone

7 febbraio 2019

Condominio: il potere dell’amministratore di riscossione coattiva dei contributi e la possibile "dispensa" da parte dell’assemblea

Avv. Gabriele Baldi

5 febbraio 2019

La natura materiale e giuridica delle criptovalute in Italia

Avv. Michele Calleri

30 gennaio 2019

Riforma fallimentare: nuovi grattacapi per vettore e depositario delle merci di terzi

Il nuovo “Codice della crisi d’impresa” approvato il 10 gennaio scorso dal Governo italiano contiene validi e collaudati strumenti di protezione per l’impresa in crisi: un po’ meno per i creditori ed i terzi che avessero a che farci, specie i vettori ed i depositari di merce di un’azienda in difficoltà. Attenzione ad attrezzarsi bene.
E dire che il codice civile (art. 2761) prevede addirittura il privilegio di vettore e depositario sui beni che gli sono stati affidati dal cliente, con facoltà di ritenerli fino a quando il servizio, di deposito o trasporto, non è stato pagato, ovvero di venderli in caso di inadempimento del committente (art. 2756 ultimo comma).

Avv. Marco Ribaldone

24 gennaio 2019

Condominio: unità immobiliare in comproprietà e solidarietà passiva

È noto che, in condominio, la regola generale che “presidia” il lato passivo delle obbligazioni è costituito dalla parziarietà: i condomini rispondono di un’obbligazione, gravante sul condominio a favore di soggetti terzi, a certe condizioni e, comunque sempre e comunque nei limiti delle rispettive quote millesimali.

Avv. Andrea Luciano

18 gennaio 2019

BREXIT

L'ultimo voto ha creato incertezza ma paradossalmente ha riaperto a ogni esito possibile, da NO BREXIT a HARD BREXIT. Anche se la soluzione più probabile parrebbe essere quella di uno slittamento del termine del 29 marzo e una rinegoziazione con la UE.

Avv. Michele Calleri

14 gennaio 2019

Vettore e depositario rispondono dei danni in modo differente: come è possibile

Talvolta, durante un trasporto, la merce viene depositata per qualche tempo in magazzino. Nel caso in cui andasse perduta, chi la ha in custodia risponde entro certi limiti solo se è un vettore, risponde in pieno se è un depositario. Una guida per evitare brutte sorprese in sede di risarcimento dei danni.
Sin dai tempi della Roma antica, chi prendeva in custodia la merce (ex recepto) rispondeva integralmente per la perdita o l’avaria della stessa, se non provava che il sinistro si era verificato per fatto del mittente, a causa della merce stessa, ovvero per alte circostanze assolutamente imprevedibili.
L’ammontare del risarcimento corrisponde al prezzo corrente della merce perduta od avariata.

Avv. Marco Ribaldone

19 dicembre 2018

Condominio: quale amministratore avremo domani?

La figura dell’amministratore è al centro di una riflessione importante: anche a prescindere dalla diatriba sulla sua qualificazione, l’amministratore viene visto come il protagonista (magari non del tutto volontario) di una sorta di rivoluzione epocale, al centro di un percorso di cambiamento destinato a modificare il suo ruolo e la sua immagine per sempre. Anche se forse gli amministratori non se ne sono del tutto accorti.

Avv. Franco Casarano

19 dicembre 2018

L’incarico di amministratore di società si presume oneroso

Segnalo la recente ordinanza della Cassazione (n. 24139 pubblicata il 3 ottobre 2018), che ribadisce un principio spesso ignorato nella pratica.

Avv. Michele Calleri

18 dicembre 2018

Colpa grave nella denuncia di furto o di smarrimento merce: attenzione agli autogoal

La giurisprudenza sul trasporto in Italia è particolarmente rigorosa e la denuncia alle Autorità della perdita della merce trasportata rischia di pregiudicare i diritti del vettore. Non sempre il broker assicurativo è in grado di consigliare per il giusto…

Avv. Marco Ribaldone

18 dicembre 2018

I bambini ballano e cantano? Il condominio non può ospitare l’asilo nido

La Corte d’Appello di Milano ha stabilito che, se il regolamento condominiale vieta che le unità immobiliari siano destinate – per quanto qui interessa – a "scuole di musica, di canto, di ballo e pensioni", il condominio non può ospitare un asilo nido.

Avv. Marco Ribaldone

18 dicembre 2018

L’usucapione in condominio

Un condomino può usucapire la proprietà dei beni condominiali, diventando così l’unico proprietario dei medesimi? Se sì, quando e a quali condizioni?
Si tenta qui di fornire qualche risposta chiara e concreta ad una questione che ha una ricaduta pratica più frequente di quanto non si creda.

Avv. Franco Casarano

11 dicembre 2018

Le responsabilità dell’amministratore senza deleghe di società di capitali.

E’ diffusa la convinzione che la partecipazione ad un consiglio di amministrazione di una società di capitali, laddove non siano state conferite deleghe operative, non comporti responsabilità.
Si tratta di una convinzione errata.

Avv. Franco Casarano

10 dicembre 2018

La prova dell’intestazione fiduciaria della quota sociale

Non richiede la forma scritta e può essere provata per mezzo della prova testimoniale o presunzioni

Il Tribunale di Milano con una recente sentenza pubblicata il 2 agosto 2018 ha esaminato il caso in cui due soggetti, dopo essersi accordati per creare una società di capitali, intestando ad uno di essi la partecipazione dell’altro, controvertano sull’esistenza del loro originario accordo (negato dal soggetto intestatario della partecipazione) e delle prove ammissibili circa l’esistenza dell’accordo stesso.

Avv. Michele Calleri

29 novembre 2018

Trasporti sempre più costosi: come fare?

Cessato lo slancio della globalizzazione, ma in un mercato in continua espansione, capita sempre più sovente che occorra rinegoziare le tariffe del contratto di logistica o di trasporto: onerosità, hardship e forza maggiore costituiscono i pilastri della discussione.

Avv. Marco Ribaldone

25 novembre 2018

Condominio: se l’amministratore non è in regola con gli obblighi formativi, la sua nomina non è valida

Avv. Franco Casarano

2 novembre 2018

Alcune note introduttive sull’imminente nuovo Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza.

Il Governo Conte si appresta ad approvare il decreto legislativo, che darà attuazione alla legge delega del 19 ottobre 2017 n. 155, che ha dettato i principi e le linee guida del nuovo codice della crisi d’impresa. Il testo è passato all’esame dei Ministeri concertanti (Giustizia, Economia e Finanze, Lavoro) e dovrà essere emanato nella forma del Decreto entro il prossimo 14 novembre, data ultima indicata nella delega.

Avv. Marco Ribaldone

30 ottobre 2018

Condominio: chi risponde quando i ladri arrivano dal ponteggio?

Il problema della sicurezza nei condominii è sempre più sentito. Negli anni è significativamente aumentata la percezione del rischio di illecite intrusioni e, quindi, delle connesse minacce al patrimonio dei condomini.

Dott.ssa Teresa Del Campo

30 ottobre 2018

Pace fiscale 2019

La “pace fiscale”, disciplinata dal decreto fiscale collegato alla Legge di Bilancio 2019 (aggiornato con il CdM di sabato 20/11/2018), è un provvedimento che ha l’obiettivo di sanare comportamenti illeciti o irregolari dei contribuenti.

I contribuenti interessati a sistemare la propria posizione fiscale potranno avvalersi dei seguenti strumenti:

Avv. Marco Ribaldone

27 ottobre 2018

Condominio – morosità e mancato godimento dei servizi comuni

Sin da quando esiste il condominio, esiste la morosità dei condomini.
Si può dire che il condominio (come istituto giuridico e fenomeno socio-economico di grandissima rilevanza) e il condomino moroso (come espressione patologica del primo) sono nati insieme.
Questo per dire che i condominii italiani, per il tramite dei loro amministratori, hanno sempre avuto a che fare con la tematica del recupero dei crediti e con tutto il “carico” di negatività che la stessa porta con sé.

Avv. Michele Calleri

25 ottobre 2018

Autotrasporto e subvezione: un rischio trascurato

Autotrasporto e subvezione primi commenti alle modifiche della legge n. 190/2014.
La rinnovata importanza dei contratti scritti.

Avv. Michele Calleri

24 ottobre 2018

Poichè è (ancora) importante scrivere il contratto di trasporto

Nonostante l’era digitale, la logistica ed il trasporto costituiscono i principali servizi di cui si servono le persone e le imprese. Forniti con modalità sempre più evolute e sofisticate non possono prescindere da una regolamentazione delle relative prestazioni, secondo le esigenze delle parti e quelle del sistema economico nel suo complesso.

Avv. Michele Calleri

17 ottobre 2018

"Responsabilità a prescindere dalla colpa"

I fatti accaduti in questo caldo mese di agosto (l'incidente di Bologna, ma anche quelli ai furgoni che trasportavano lavoratori nelle campagne ed infine, ma non ultimo, il caso di Genova), evidenziano, ancora una volta, il limite culturale di imprese che non valutano adeguatamente la propria responsabilità a prescindere dalla colpa.

Avv. Marco Ribaldone

5 ottobre 2018

Il rapporto tra amministratore e assemblea in condominio

Contrariamente a quanto molti – parliamo di condomini, ma purtroppo anche di amministratori – pensano, l’organo principale del condominio non è l’amministratore, ma l’assemblea.

Avv. Gabriele Baldi

4 ottobre 2018

Real Estate Crowdfunding

L’espressione crowdfunding indica il processo con cui più persone (crowd) conferiscono somme di denaro (funding), anche di modesta entità, per finanziare un progetto imprenditoriale o iniziative di diverso genere utilizzando siti internet (piattaforme o portali) e ricevendo talvolta in cambio una ricompensa.