Avv. Marco Ribaldone
Sono esperto nel settore della gestione immobiliare con specifico riferimento al mondo del diritto condominiale, nell’ambito del quale svolgo attività professionale, associativa e scientifico/divulgativa.
Svolgo attività di consulenza, affiancando i condominii nella disamina di ogni situazione e nella gestione di qualsiasi pratica, e di assistenza stragiudiziale. Opero a fianco degli amministratori e/o dei condomini partecipando ad assemblee, consigli di condominio e incontri, seguendo la stesura dei contratti e contribuendo alla redazione di tutti quegli atti che assumono rilevanza nella vita di un condominio.
Fornisco assistenza giudiziale in ogni genere di controversia relativa al condominio.
Esperto in:
25 maggio 2023
L’accesso dei condomini ai documenti del Condominio
Nel quotidiano svolgimento della professione ci si trova sempre più spesso ad affrontare il tema dell’accesso dei condomini ai documenti riconducibili al condominio. Capita, infatti, che condomini e amministratore si confrontino e si contrappongano sull’esistenza e la portata del diritto dei primi di visionare i documenti condominiali e acquisirne copia e dello speculare obbligo del secondo di consentire l’accesso e consegnare tale copia.
In questo contributo si prova a fare il punto della situazione - normativa e giurisprudenziale - e a capire dove stia la “verità”.
18 gennaio 2023
Condominio – i criteri di ripartizione delle spese non possono essere modificati a maggioranza in sede di transazione
Una recente sentenza della Corte di Cassazione – è la n. 27511 del 20.9.2022, per cui si ringrazia www.condominiowe.com del 4.10.2022 – ha affrontato una questione delicata: se è vero che il condomino e il condominio, i quali siano in contenzioso per la ripartizione di una spesa, possono raggiungere un accordo transattivo e se è vero che questo accordo può validamente essere – lato condominio – deliberato dall’assemblea a maggioranza, è altrettanto vero che questa non può essere la strada per modificare il criterio di ripartizione della spesa per il futuro.
leggi tutto18 gennaio 2023
L’autoconsumo collettivo come strumento per risparmiare sull’energia
Recependo la normativa comunitaria, il D. Lgs. 8.11.2021 n. 199 ha disciplinato il fenomeno del c.d. autoconsumo collettivo di energia rinnovabile e cioè una forma di aggregazione, cui i condomini – ma non solo loro – possono ricorrere per produrre autonomamente l’energia destinata al loro fabbisogno.
Gli artt. 30 e 32 di tale normativa dettano le regole fondamentali al cui rispetto gli – per usare le parole del legislatore – “autoconsumatori di energia rinnovabile che agiscono collettivamente” devono attenersi al fine di creare e mantenere in vita questa aggregazione.
29 settembre 2022
Condominio – forma e contenuto del rendiconto straordinario
La riforma del 2012 / 2013 ha introdotto l’art. 1130 bis cod. civ., rubricato “Rendiconto condominiale”, che disciplina compiutamente – benché con qualche ambiguità e qualche “zona grigia” su cui è dovuta intervenire l’interpretazione giurisprudenziale – il documento che l’amministratore deve redigere e sottoporre alla compagine condominiale al termine della gestione ordinaria annuale.
Si vuole qui compiere una sintetica riflessione sulla portata di questa disciplina, con particolare e specifico riferimento alla sua applicabilità al rendiconto relativo a un intervento straordinario.
29 settembre 2022
Condominio – la legittimazione dell’amministratore a resistere in giudizio e a proporre appello
La sentenza n. 22958 della Suprema Corte, pubblicata in data 22.7.2022 ha puntualizzato alcuni concetti di base in ordine alla legittimazione passiva dell’amministratore e ai rapporti tra quest’ultimo e l’assemblea in ipotesi di impugnazione di delibere assembleari e altri giudizi
leggi tutto8 settembre 2022
Condominio – ancora sul tema dell'approvazione del rendiconto come strumento di tacita ratifica delle spese non autorizzate dall’assemblea
Una recente pronuncia del Tribunale di Ivrea offre lo spunto per tornare sul tema della ratifica – a opera della compagine condominiale attraverso l’approvazione del rendiconto – di una spesa non deliberata ex ante dall’assemblea e compiuta dall’amministratore al di fuori dell’ambito delle sue attribuzioni
leggi tutto7 luglio 2022
Condominio – la C.T.U. percipiente quale strumento per accertare i danni da infiltrazione
In epoca recente – il riferimento è alla sentenza n. 1875 del 3.5.2022 – la Corte d’Appello di Napoli si è pronunciata in tema di risarcimento del danno da infiltrazione, con specifico riferimento ai mezzi di prova di tale danno e della relativa responsabilità.
Nel farlo, la Corte ha utilizzato – è il caso di dirlo: bene – l’insegnamento della Suprema Corte di Cassazione (cui “fa eco” la giurisprudenza di merito) in tema di Consulenza Tecnica d’Ufficio con funzione deducente e con funzione percipiente
7 luglio 2022
Condominio – la condizione di procedibilità dell’avvenuto esperimento della mediazione è soddisfatta quando la mediazione stessa è stata effettiva
In alcune materie – tra queste, il condominio e quindi il diritto condominiale – è necessario, prima di avviare la causa civile, esperire il tentativo di conciliazione. Se questo non ha luogo, allora l’azione risulta non procedibile.
Si tratta di capire bene questo concetto e cioè di “mettere a fuoco” cosa debba intendersi con l’espressione “mediazione effettiva”.
A questo proposito appare particolarmente interessante una recente pronuncia del Tribunale di Lanciano che ha “messo a fuoco” alcuni punti fermi
30 giugno 2022
Condominio – la cessazione dell’amministratore e il suo compenso
La sentenza 7.6.2022 n. 8862 del Tribunale di Roma – per la quale chi scrive è in debito verso Condominioweb, News del 28.6.2022 – ha affrontato una fattispecie particolare e cioè quella del diritto al compenso dell’amministratore cessato dalla carica.
Lo ha fatto con una decisione che – è corretto anticiparlo da subito – a chi scrive appare non convincente
23 giugno 2022
Condominio – è legittimo rimuovere il servoscala privato per installare l’ascensore condominiale
Con la sua sentenza 1.6.2022 n. 8645 il Tribunale di Roma ha affrontato una fattispecie particolare, entrando nel merito del rapporto tra l’impianto privato di un condomino, installato ai sensi dell’art. 1102 cod. civ. e dell’art. 2, secondo comma, L. 9.1.1989 n. 13, e l’ascensore condominiale deliberato dall’assemblea, arrivando a concludere che legittimamente l’amministratore ha rimosso tale impianto privato, ostacolo insormontabile all’esecuzione della delibera assembleare avente ad oggetto l’installazione dell’ascensore
leggi tutto24 maggio 2022
Condominio – il “costo” della mancata adesione alla mediazione di cui al D. Lgs. 4.3.2010 n. 28
E’ noto che il D. Lgs. 4.3.2010 n. 28. ha introdotto nel nostro ordinamento la mediazione “finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali”, prevedendo che in alcune materie questa costituisca condizione di procedibilità della successiva causa civile.
Il legislatore, perseguendo l’obiettivo di ridurre significativamente – grazie alla mediazione – il “carico” dei Tribunali e dei Giudici di Pace, ha anche inserito nella normativa un impianto sanzionatorio per la parte che non partecipi alla mediazione “senza giustificato motivo”.
In epoca molto recente il Tribunale di Termini Imerese ha fatto buona applicazione di questa normativa, sottolineando efficacemente le possibili conseguenze per il condominio della mancata adesione alla procedura di mediazione.
22 marzo 2022
Condominio – quando e come la mediazione impedisce la decadenza dall'impugnazione della delibera
L’art. 1137, secondo comma, cod. civ. prevede il diritto dei condomini di impugnare le delibere assembleari contrarie alla legge o al regolamento di condominio e impone l’obbligo – a pena di decadenza – di esercitare tale diritto entro trenta giorni.
leggi tutto30 novembre 2021
Condominio: il quorum costitutivo è un requisito permanente dell'assemblea
E’ noto a tutti che l’assemblea di condominio si considera “regolarmente costituita” ex art. 1136, primo e terzo comma, cod. civ. se ad essa interviene un certo numero, minimo, di condomini, titolari di un certo quantitativo, minimo, di millesimi.
La presenza di questi numeri minimi all’apertura dei lavori dell’assemblea, tuttavia, non basta: essa deve sussistere per l’intera durata della riunione, a pena di sopravvenuta inesistenza dell’assemblea condominiale.
30 novembre 2021
Condominio: in caso di mancata convocazione la prova di resistenza non serve
Ci si interroga sulla possibilità di “salvare” la delibera impugnata dal condomino che non è stato convocato: si può fingere che il condomino sia intervenuto e abbia votato e, quindi, conteggiare il suo voto come se fosse stato espresso e, all’esito, annullare la delibera solo se quel voto risulta determinante? Detto altrimenti: il vulnus della mancata convocazione attiene unicamente al voto oppure si deve ritenere che vi sia qualcosa di più grave, tale da precludere la possibilità di quel “salvataggio”?
leggi tutto25 novembre 2021
Condominio – per destinare lo spazio comune a area di manovra basta la maggioranza semplice
Una recente pronuncia della Corte d’Appello dell’Aquila – è la n. 1258 del 11.8.2021, pubblicata in www.condominioweb.com del 9.9.2021 – fornisce il pretesto per alcune considerazioni in ordine alla decisione della compagine condominiale di destinare un’area cortilizia comune a spazio di manovra per autoveicoli, con esclusione dell’utilizzo a parcheggio
leggi tutto25 novembre 2021
Condominio – per frequentare (assemblee, riunioni, feste, …) le sale condominiali non è necessario avere il Green Pass.
Un tema di grande attualità è costituito dalla questione del Green Pass e della sua necessità sì / no nell’ambito del condominio.
Più specificamente, molti amministratori si sono interrogati – e ancora lo fanno – sulla sussistenza o meno, in capo ai condomini che intervengono in assemblea /o, ancora, ai condomini che utilizzano spazi comuni per riunioni, feste et similia), dell’obbligo di avere ed esibire il Green Pass.
Fermo il fatto che la materia appare “fluida” e in continua evoluzione, l’analisi ragionata della normativa vigente – il riferimento è essenzialmente all’art. 3 D.L. 23.7.2021 n. 105 – consente di escludere tale sussistenza.
18 novembre 2021
Condominio – l’androne comune non rientra nell’ambito di applicazione dell’art. 1126 cod. civ.
Nella quotidiana esperienza dell’“universo condominio” capita di imbattersi con una certa frequenza in un problema pratico di applicazione dell’art. 1126 cod. civ..
In sostanza, ci si chiede se l’androne comune, cui il lastrico solare fa innegabilmente da copertura, rientri nell’ambito di applicazione dell’art. 1126 cod. civ. e, quindi, se i 2/3 della spesa debbano essere ripartiti anche tra tutti i partecipanti al condominio in veste di comproprietari del citato androne.
18 novembre 2021
Condominio – l’eliminazione delle barriere architettoniche deve essere vista nell’ottica della solidarietà condominiale
Una recente pronuncia del Tribunale di Vicenza – è la n. 1370 del 1.7.2021, pubblicata in www.condominioweb.com del 24.8.2021 – fornisce il pretesto per alcune considerazioni in ordine agli interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche e alla loro “lettura” alla luce del principio della c. d. solidarietà condominiale
leggi tutto9 settembre 2021
Condominio – mancata trasmissione dei preventivi di spesa e validità della delibera
Una recentissima pronuncia della Corte d’Appello di Milano – è la n. 1234 del 20.4.2021, in condominioweb.com del 6.5.2021 – affronta un tema ricorrente: quello della necessità / non necessità di allegare all’avviso di convocazione dell’assemblea i preventivi di spesa, su cui la compagine condominiale è chiamata a pronunciarsi.
Con questo, la Corte fornisce il pretesto per riprendere il più ampio tema della documentazione da allegare all’avviso di convocazione e dei riflessi di questa allegazione / mancata allegazione sulla validità della delibera
9 settembre 2021
Condominio – qualche riflessione sull’approvazione del rendiconto
Nella quotidiana esperienza dell’“universo condominio” gioca un ruolo significativo il rendiconto, che l’amministratore annualmente sottopone all’assemblea.
Ci si interroga soprattutto sulla valenza da attribuire, in concreto, alla approvazione / mancata approvazione di esso e si assiste spesso al caso di assemblee che rifiutano l’approvazione del rendiconto per timore di “assolvere”, con questo, l’amministratore dalle sue colpe e responsabilità.
Esiste, però, una diversa “lettura” della cosa.
22 luglio 2021
Condominio - l'acquisizione dello status di condomino
In epoca molto recente il Tribunale di Ivrea ha pronunciato una sentenza – è la n. 392 del 16.4.2021, pubblicata in condominioweb.it 29.4.2021 – con la quale ha “distillato” tre principi importanti. In questo, il giudice piemontese si è collocato sulla scia di consolidati orientamenti interpretativi della Suprema Corte.
Qui di affronterà il tema dell’acquisizione dello status di condomino, con particolare e specifico riferimento al momento in cui tale acquisizione avviene.
22 luglio 2021
La decadenza – per decorso dei termini – del condomino dal diritto di impugnare la delibera assembleare deve essere eccepita dal Condominio
In epoca molto recente il Tribunale di Ivrea ha pronunciato una sentenza – è la n. 392 del 16.4.2021, pubblicata in condominioweb.it 29.4.2021 – con la quale ha “distillato” tre principi importanti. In questo, il giudice piemontese si è collocato sulla scia di consolidati orientamenti interpretativi della Suprema Corte.
Qui di affronterà il tema dell’atteggiamento processuale, che il Condominio dovrebbe assumere nei confronti del condomino, il quale impugnasse tardivamente una delibera.
15 luglio 2021
Condominio – Cass. SS.UU. 14.4.2021 n. 9839 – delibere annullabili e delibere nulle
Con la loro sentenza n. 9839 del 14.4.2021 le Sezioni Unite hanno – risolvendo due contrasti giurisprudenziali – “messo un punto” in ordine ad alcune questioni, restando sostanzialmente nella “scia” di Cass. SS.UU. 7.3.2005 n. 4806, ma anche statuendo alcuni principi di diritto di portata innovativa.
I temi toccati dalla Corte sono stati diversi.
In questa sede si affronterà quello – caratterizzato da una significativa “ricaduta” pratica – relativo alle categorie di invalidità delle delibere condominiali
15 luglio 2021
Condominio – Cass. SS.UU. 14.4.2021 n. 9839 – l’invalidità delle delibere di ripartizione delle spese
Con la loro sentenza n. 9839 del 14.4.2021 le Sezioni Unite hanno – risolvendo due contrasti giurisprudenziali – “messo un punto” in ordine ad alcune questioni, restando sostanzialmente nella “scia” di Cass. SS.UU. 7.3.2005 n. 4806, ma anche statuendo alcuni principi di diritto di portata innovativa.
I temi toccati dalla Corte sono stati diversi.
In questa sede si affronterà quello relativo all’invalidità – nella duplice possibile forma dell’annullabilità e della nullità – della delibera che approva la ripartizione di una spesa
leggi tutto15 luglio 2021
Condominio – Cass. SS.UU. 14.4.2021 n. 9839 – opposizione a decreto ingiuntivo e azione di annullamento della delibera di approvazione di consuntivo e riparto
Con la loro sentenza n. 9839 del 14.4.2021 le Sezioni Unite hanno – risolvendo due contrasti giurisprudenziali – “messo un punto” in ordine ad alcune questioni, restando sostanzialmente nella “scia” di Cass. SS.UU. 7.3.2005 n. 4806, ma anche statuendo alcuni principi di diritto di portata innovativa.
I temi toccati dalla Corte sono stati diversi.
In questa sede si affronterà quello relativo all’atteggiamento processuale del debitore ingiunto in ordine all’annullabilità della delibera a fondamento del ricorso del Condominio
leggi tutto15 luglio 2021
Condominio – Cass. SS.UU. 14.4.2021 n. 9839 – opposizione a decreto ingiuntivo e sindacato sulla validità della delibera di approvazione di consuntivo e riparto
Con la loro sentenza n. 9839 del 14.4.2021 le Sezioni Unite hanno – risolvendo due contrasti giurisprudenziali – “messo un punto” in ordine ad alcune questioni, restando sostanzialmente nella “scia” di Cass. SS.UU. 7.3.2005 n. 4806, ma anche statuendo alcuni principi di diritto di portata innovativa.
I temi toccati dalla Corte sono stati diversi.
In questa sede si affronterà quello relativo al sindacato esperibile – in sede di opposizione a decreto ingiuntivo – sulla validità / invalidità della delibera posta a fondamento del ricorso del Condominio
leggi tutto11 giugno 2021
Condominio – Cass. SS.UU. 14.4.2021 n. 9839 – delibere annullabili e delibere nulle
Con la loro sentenza n. 9839 del 14.4.2021 le Sezioni Unite hanno – risolvendo due contrasti giurisprudenziali – “messo un punto” in ordine ad alcune questioni, restando sostanzialmente nella “scia” di Cass. SS.UU. 7.3.2005 n. 4806, ma anche statuendo alcuni principi di diritto di portata innovativa.
I temi toccati dalla Corte sono stati diversi.
In questa sede si affronterà quello – caratterizzato da una significativa “ricaduta” pratica – relativo alle categorie di invalidità delle delibere condominiali
11 giugno 2021
Condominio – i punti deboli della trasmissione del verbale di assemblea via e-mail
Una recentissima pronuncia del Tribunale di Novara – è la n. 378 del 25.5.2021, in condominioweb.com del 3.6.2021 – offre il pretesto per alcune considerazioni sui punti deboli e sui rischi della trasmissione del verbale via e-mail ordinaria
leggi tutto11 giugno 2021
Condominio: cosa succede se l’amministratore è una società che viene dichiarata fallita?
Com’è ben noto, la riforma del condominio del 2012/2013 ha previsto espressamente che l’incarico di amministratore condominiale possa essere ricoperto anche da una società.
In questo caso i requisiti previsti ex lege per l’amministratore devono sussistere in capo agli amministratori, ai soci e ai dipendenti della società, i quali concretamente svolgono l’attività di amministrazione.
La normativa, tuttavia, prevede le conseguenze sull’incarico della perdita di tali requisiti da parte dell’amministratore / persona fisica, ma nulla dice in merito all’ipotesi che succeda all’amministratore / società qualcosa idoneo a fargli perdere la capacità di agire
11 giugno 2021
Condominio: il voto del condomino in conflitto di interessi e le sue ripercussioni sulla validità della delibera
Capita anche troppo spesso che un condomino si trovi in una situazione di conflitto di interessi rispetto a una qualche decisione che l’assemblea condominiale è chiamata ad adottare, che nessuno se ne accorga in sede assembleare e che, per questa ragione, il citato condomino esprima “normalmente” il suo voto.
Qualche tempo dopo la riunione, qualcuno si accorge che la delibera è stata adottata con il voto favorevole del condomino in conflitto.
Bisogna capire se, in questi casi, la delibera sia valida oppure no.
16 maggio 2021
Condominio – il dissenso di cui all’art. 1132 cod. civ. non opera rispetto a tutte le liti
Con una sua recente pronuncia il Tribunale di Benevento – che, in questo, si è allineato a un coevo insegnamento della Suprema Corte – ha esternato alcune interessanti puntualizzazioni in ordine all’ambito di applicazione dell’art. 1132 cod. civ. e, quindi, all’operatività del dissenso rispetto alle liti, che tale disposizione prevede
leggi tutto16 maggio 2021
Condominio – qualche riflessione sulla c. d. prorogatio dell’amministratore
E’ noto che la riforma del condominio del 2012 / 2013 ha introdotto significative novità. Tra queste, la disciplina relativa al caso in cui l’amministratore cessi – non è rilevante se per scadenza, revoca o dimissioni – dalla carica e non venga tempestivamente sostituito.
Il quadro è profondamente cambiato rispetto al passato ante riforma – quando la giurisprudenza aveva “dipinto” una disciplina piuttosto chiara del regime della prorogatio – e si sta ancora cercando di individuare il modo per conciliare l’applicazione del - è il caso di dirlo – severo dettato normativo con le concrete e quotidiane esigenze di vista dei condominii
16 maggio 2021
Condominio: il diritto di avere - e lo speculare obbligo di consegnare - i documenti “non è senza limiti”
Una pronuncia del Tribunale di Roma del dicembre 2020 offre lo spunto per alcune riflessioni sul diritto dei condomini ad avere – e sullo speculare obbligo dell’amministratore di esibire / consegnare – la documentazione relativa alle spese condominiali e, in generale, alla vita del condominio. Diritto / obbligo, che il Giudice capitolino definisce “non (…) senza limiti”
leggi tutto16 maggio 2021
Condominio: la verbalizzazione degli interventi in assemblea dei singoli condomini
In epoca molto recente il Tribunale di Roma è stato “investito” di una questione che ha grande rilevanza pratica nella vita quotidiana dei condominii.
Si tratta della verbalizzazione delle assemblee, sotto lo specifico profilo della possibile / legittima / opportuna allegazione – su istanza di uno o più condomini – al verbale di documenti che sono stati elaborati dai condomini fuori assemblea, in vista della riunione stessa
6 maggio 2021
Condominio – qualche riflessione sull’avviso di convocazione e sui suoi allegati “fantasma”
Uno degli argomenti “caldi”, che più spesso ricorrono nella vista dei condomini e che troppo costituiscono motivo di impugnazione è quello dei documenti da allegare all’avviso di convocazione per l’assemblea chiamata ad approvare il rendiconto.
Al riguardo, le domande – connesse tra loro –sono queste:
il rendiconto – che ai sensi dell’art. 1130 bis, primo comma, cod. civ. “Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti” – deve essere allegato all’avviso di convocazione?
quali sono le conseguenze della mancata previa trasmissione ai condomini del rendiconto da approvare?
27 aprile 2021
Condominio – il recupero del credito vantato verso i condomini morosi e il potere di formalizzare accordi transattivi
Si prende spunto da una pronuncia del decorso anno 2020, con la quale la Corte di Cassazione ha, in buona sostanza, riconosciuto la competenza esclusiva dell’assemblea – escludendo, quindi, il relativo potere dell’amministratore – per quanto attiene a eventuali accordi transattivi (siano essi meri piani di rientro, con dilazione di pagamento, o siano veri e propri accordi di “saldo e stralcio”) da stipulare con i condomini morosi, nei confronti dei quali è stata avviata l’azione di recupero del credito.
Chi scrive si permette di dissentire, individuando nell’intera “area” del recupero dei crediti verso i condomini morosi – inclusi, quindi, gli eventuali accordi transattivi – una specifica attribuzione dell’amministratore.
27 aprile 2021
Condominio – la non delegabilità delle funzioni dell’assemblea e il limitato ruolo della “commissione ristretta”
Si prende spunto da una pronuncia del decorso anno 2020, con la quale la Corte di Cassazione, in buona sostanza, ha
• statuito che le funzioni dell’assemblea, organo sovrano del condominio, non sono delegabili
• individuato i limiti dell’eventuale conferimento di poteri a una commissione ristretta di condomini.
Il pensiero della Corte ha anche interessanti e significative “ricadute” sul verbale dell’assemblea e sull’eventuale validità / non validità della delibera
27 aprile 2021
Condominio – le “spese personali” e il loro addebito al condomino
Un tema spesso ricorrente nell’“universo condominio” è quelle delle c.d. “spese personali”. Di quelle voci di costo, cioè, che sostiene il condominio, ma che sono riconducibili – in maniera più o meno diretta, più o meno fondata – al singolo condomino.
A tale riguardo, la confusione regna – anche sul piano pratico, operativo e concreto – sovrana e porta spesso i condominii a commettere errori grossolani
22 marzo 2021
Condominio – crediti vecchi, rendiconto e decreto ingiuntivo
Con una recente pronuncia – sentenza n. 3847 del 15.2.2021 – la Suprema Corte ha preso una chiara posizione in merito ai crediti del condominio risalenti nel tempo, al loro inserimento nei rendiconti degli anni successivi e, quindi, alla facoltà dell’amministratore di chiedere e ottenere ex art. 63 disp. att. cod. civ., relativamente a detti crediti “vecchi”, il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo
leggi tutto22 marzo 2021
Condominio – il verbale dell’assemblea deve avere la forma scritta e il contenuto della riunione non può essere provato per testi
Una recente pronuncia della Corte d’Appello di Genova – la sentenza n. 106 del 29.1.2021 – fornisce l’occasione per alcune considerazioni su un tema che può apparire banale, ma che poi così scontato non è se è vero – com’è vero – che sul punto si continua a litigare
leggi tutto22 marzo 2021
Condominio – la manutenzione / riparazione del cortile comune che assolve anche alla funzione di copertura del locale autorimesse e il tema dell’impermeabilizzazione
Un tema sempre “caldo” è quello della ripartizione delle spese necessarie alla manutenzione / riparazione del cortile condominiale che assolve anche alla funzione di copertura del locale autorimesse. Anche in epoca recente la giurisprudenza è intervenuta sul punto – si parla della sentenza Tribunale Roma 14.1.2021 n. 665 – per ribadire e confermare l’orientamento interpretativo consolidatosi nel tempo.
Orientamento interpretativo che – vale la pena di dirlo – non risulta del tutto alieno da qualche perplessità
16 marzo 2021
Condominio – il condomino è efficacemente convocato se l’avviso di convocazione all’assemblea arriva al suo indirizzo nei termini di legge
In epoca molto recente il Tribunale di Roma ha affrontato la questione (invero, già ben nota) dell’efficacia – intesa come tempestività – della trasmissione dell’avviso di convocazione all’assemblea condominiale, avvenuta con lettera raccomandata non ritirata per l’assenza del destinatario
leggi tutto16 marzo 2021
Condominio – l’“impugnativa” degli atti dell’amministratore
L’art. 1133 cod. civ. è probabilmente, tra le disposizioni vigenti in materia di condominio, quella che ha avuto – e ancora ha – la minore “ricaduta” concreta (nel senso di minore applicazione).
In realtà, è una norma perfettamente coerente con i principi base dell’“universo condominio” e, se letta e analizzata bene, potrebbe anche essere efficacemente utilizzata in molte situazioni
16 marzo 2021
Condominio – l’assemblea in videoconferenza: spunti di riflessione
La storia – talmente recente da poter essere considerata ancora cronaca – è mota: con il c.d. Decreto agosto – cioè il D.L. 14.8.2020 n. 104, convertito con modifiche dalla L. 13.10.2020 n. 126, in vigore dal 14 ottobre 2020 – è intervenuto sulle modalità di convocazione e svolgimento delle assemblee condominiali, introducendo espressamente la possibilità che l’assemblea condominiale si svolga da remoto.
C’è stato poi un repentino ripensamento: la norma di agosto / ottobre è stata successivamente modificata – a opera del D.L. 7.10,2020 n. 125, convertito con modifiche dalla L. 27.11.2020 n. 159 – nel senso di prevedere che la legittimità dell’assemblea in videoconferenza derivi dal consenso non di tutti i condomini, ma della maggioranza dei medesimi.
La nuova norma è scritta molto male, ma si può tentare di interpretarla meglio
1 marzo 2021
Condominio – l’eventuale sussistenza di irregolarità meramente formali relative all’assemblea in prima convocazione non impatta sull’assemblea in seconda convocazione
Un recente pronuncia del Tribunale di Cosenza – si parla della sentenza 30.11.2020 n. 2131 – riprende, confermandolo, il più risalente insegnamento della Suprema Corte in merito alla possibilità di svolgere l’assemblea in seconda convocazione anche se non c’è il verbale relativo all’assemblea in prima convocazione andata “deserta”
leggi tutto1 marzo 2021
Condominio – un bar è un bar e non è un’altra cosa e può essere aperto in un condominio se il regolamento condominiale di natura contrattuale non lo vieta espressamente
A fine 2020 il Tribunale di Pisa – la sentenza è la n. 1181 del 28.12.2020 – è tornato sull’argomento dei divieti e dei limiti imposti alla proprietà privata dal regolamento condominiale di natura contrattuale e lo ha fatto esaminando specificamente il presunto divieto di adibire le unità in condominio a bar
leggi tutto13 febbraio 2021
Condominio – l’approvazione e la revisione delle tabelle millesimali
La normativa in tema di approvazione e la revisione delle tabelle millesimali appare molto chiara e altrettanto rigorosa.
La giurisprudenza, tuttavia, è intervenuta a chiarire l’applicazione concreta di tale normativa e, quindi, a “mitigare” questo rigore.
In epoca recente il Tribunale di Monza è tornato sull’argomento e ha ribadito con forza i principi ormai consolidati in materia
13 febbraio 2021
Condominio – la pandemia “aiuta” l'eliminazione delle barriere architettoniche
Nell’ampio contesto della c. d. legislazione emergenziale, legata alla diffusione del Covid 19 e alla connessa pandemia, sono state introdotte nel nostro ordinamento alcune non trascurabili modifiche normative in tema di eliminazione delle barriere architettoniche. Un “effetto collaterale” positivo della terribile tragedia che ha colpito l’Italia (e non solo)
leggi tutto14 gennaio 2021
Condominio – il debito del condominio è anche un debito dei singoli condomini, i quali sono obbligati verso i terzi in proporzione alla consistenza della loro quota millesimale
Nel luglio del 2020 una sentenza della Corte d’Appello di Salerno – è la pronuncia n. 886 del 7.7.2020 – ha dato un’interessante “lettura” della normativa codicistica in tema di debiti del condominio verso i terzi e della relativa corresponsabilità dei condomini, consentendo di capire meglio la relazione che, sul piano del rapporto credito / debito, i terzi – di regola, i fornitori – instaurano con un condominio.
leggi tutto26 novembre 2020
Condominio – il concreto bilanciamento di interessi nell’ambito dell’eliminazione delle barriere architettoniche
Una recente sentenza del Tribunale di Grosseto - la n. 669 del 10.10.2020 - ha affrontato il tema, formulando interessanti osservazioni di carattere generale e di natura concreta.
Questa pronuncia fornisce l’occasione per qualche rapida deduzione volta ad approfondire l’argomento.
29 ottobre 2020
Condominio – il legislatore prevede l’assemblea in videoconferenza, ma, pur volendo semplificare la gestione dei condominii, complica ulteriormente il quadro generale
Il c.d. Decreto agosto – cioè il D.L. 14.8.2020 n. 104, convertito con modifiche dalla L. 13.10.2020 n. 126, in vigore dal 14 ottobre 2020 – è intervenuto sulle modalità di convocazione e svolgimento delle assemblee condominiali.
Lo scopo era chiaramente quello di prevenire e comunque contrastare gli assembramenti, incentivando modalità di riunione alternative. Ma il legislatore ha finito per “partorire” il classico “mostro”, per creare uno scenario in cui la concreta gestione quotidiana delle cose rischia seriamente di rivelarsi persino più complessa e difficile rispetto a prima.
8 ottobre 2020
La “nascita” del condominio, la presunzione di proprietà comune e l’individuazione delle proprietà individuali attraverso il titolo contrario
Il condominio costituisce una situazione di comproprietà indivisa: quando esiste un edificio composto da unità immobiliari di proprietari diversi, alcune parti di tale edificio “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio” (art. 1117, primo comma, cod. civ.).
Si tratta essenzialmente di “tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune” (art. 1117, primo comma, n. 1) cod. civ.).
Ma quando sorge il condominio e quali sono i criteri per individuare le parti comuni e distinguerle dalle parti dell’edificio di proprietà individuale?
6 aprile 2020
Qualche riflessione in merito alle morosità condominiale nell’epoca del Covid19
In questo periodo, con l’emergenza sanitaria e le tristemente note – e, comunque, facilmente intuibili – ricadute economiche su tutti gli italiani, si pone in maniera tutt’altro che secondaria il tema della morosità condominiale e del circolo vizioso, che questa crea di provocare.
leggi tutto2 aprile 2020
Qualche riflessione in ordine alla gestione del condominio nelle circostanze eccezionali imposte dal Covid-19 – il ruolo di primo piano degli amministratori e l’importanza della stretta collaborazione tra amministratori e amministrati
Tra le misure, adottate e quindi imposte dal Governo per fronteggiare la diffusione del contagio da Covid-19, spicca il divieto di assembramenti: in sostanza, non ci si può riunire, né in luoghi pubblici né in luoghi privati, per incontri, riunioni, convegni e altro.
Il divieto riguarda anche le assemblee condominiali, riunioni nell’ambito delle quali il rispetto della distanza di sicurezza di almeno 1 metro è, di fatto, impossibile. Si pone, quindi, il problema del rischio di una sostanziale “paralisi” della vita dei condominii, enti di gestione che sono stati privati dei loro organi decisionali.
25 febbraio 2020
Condominio – l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati [parte 2]
In questa seconda parte del contributo sul tema della eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati, l’attenzione si concentrerà in particolare sui concetti introdotti dall’art. 4, commi 4 e 5, L. 9.1.1989 n. 13 e cioè sui presupposti, i limiti e le condizioni del legittimo diniego a un intervento edilizio su un edificio vincolato.
leggi tutto18 febbraio 2020
Condominio – l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati [Parte 1]
Per ovvie ed evidenti ragioni, nel Belpaese l’esigenza di trovare un compromesso, di individuare un soddisfacente punto di incontro tra la tutela del patrimonio immobiliare storico / artistico e la protezione delle persone che, negli edifici assoggettati a tali vincoli, abitano e lavorano, è particolarmente sentita. Negli anni, con il mutare della sensibilità sociale e l’aumento dell’attenzione a certi temi, si è assistito a un’autentica evoluzione, a una vera e propria “rivoluzione” che ha portato a “mettere a fuoco” una serie di principi fondamentali.
Un’attenzione particolare è stata – ed è – dedicata al bilanciamento di interessi tra la tutela delle persone in difficoltà e la salvaguardia del patrimonio storico / artistico
13 febbraio 2020
Lastrico solare in condominio: nel silenzio dell’art. 1126 cod. civ., chi decide di eseguire l’intervento di manutenzione?
Il codice civile, all’art. 1126 cod. civ., detta la regola per ripartire le spese legate agli interventi manutentivi sui lastrici solari, ma nulla dice in merito all’individuazione del soggetto legittimato a decidere se dare corso oppure no a quegli interventi. In questa sede si vuole rispondere a questa precisa e specifica domanda: chi ha il potere di decidere di eseguire la manutenzione sui lastrici solari?
leggi tutto4 febbraio 2020
L’assemblea ordinaria del super-condominio
La riforma del condomino del 2012 / 2013 ha “fatto emergere” e regolamentato – benché in maniera lacunosa e poco chiara, pur ponendosi l’obiettivo di “snellire” – il fenomeno del super-condominio. Tra gli elementi più caratteristici c’è una sorta di “sdoppiamento” dell’assemblea ordinaria, nella quale sono chiamati ad esprimete il voto soggetti diversi a seconda delle materie contenute nel’o.d.g..
leggi tutto30 gennaio 2020
Condominio – nessun interesse a impugnare se, sul piano economico, il pregiudizio è modesto
Ai sensi dell’art. 1137 cod. civ., ciascun condomino è legittimato a impugnare davanti all’Autorità Giudiziaria, chiedendone l’annullamento, le delibere “contrarie alla legge o al regolamento di condominio”.
In alcuni casi e per specifiche ragioni, autorevolmente individuate da Cass. SS.UU. 7.3.2005 n. 4806, le delibere non sono annullabili, ma nulle, con la conseguenza – tra le altre – che il condomino può impugnarle senza limitazioni di tempo, chiedendo non il loro annullamento, ma l’accertamento – e, con esso, la dichiarazione – della loro nullità. In sede di impugnazione, il condomino attore deve dimostrare di avere un preciso interesse all’accertamento di tale nullità, in assenza del quale la sua domanda è destinata al rigetto.
28 gennaio 2020
Condominio – il fondo patrimoniale non “protegge” dal condominio creditore
Non sembra fuori luogo dedicare qualche riflessione al fondo patrimoniale e alla sua relazione – verrebbe quasi da dire “interazione” – con la morosità condominiale. In buona sostanza, ci si chiede se la costituzione di un fondo patrimoniale ex art. 167 e ss. cod. civ. possa efficacemente “mettere al riparo” i beni costituiti (o “conferiti”) in quello stesso fondo rispetto alle possibili iniziative del condominio nei confronti dei condomini morosi
leggi tutto16 gennaio 2020
Condominio – se, quando e come è lecito registrare i lavori dell’assemblea
Nella sua veste di avvocato specializzato nel diritto condominiale, chi scrive si è spesso trovato - e tuttora si trova - alle prese con un interrogativo che sembra interessare e coinvolgere molto condomini e amministrare. Di base, la domanda, articolata, è questa:
è lecito (e quindi possibile) fonoregistrare le assemblee condominiali?
è lecito (e quindi possibile) videoregistrare le assemblee condominiali?
per fare l’una e l’altra cosa è necessario l’assenso di tutti i condomini, della maggioranza oppure cosa?
La questione - divenuta di grande attualità grazie all’evolversi della tecnologia - è delicata. Per fortuna, sul punto soccorre un chiaro insegnamento giurisprudenziale.
14 gennaio 2020
Condominio – le cause condominiali di competenza del Giudice di Pace
Non sempre, per capire chi ha ragione e chi ha torto, i condomini e i condominii devono rivolgersi al Tribunale: l’ordinamento prevede, infatti, espressamente la competenza di un altro Ufficio Giudiziario, che in qualche misura si affianca a quella del Tribunale. Si tratta del Giudice di Pace, cui l’art. 7 cod. proc. civ. riserva espressamente uno specifico ruolo da interpretare sul palcoscenico della vita del condominio.
leggi tutto7 gennaio 2020
Condominio – i poteri / doveri dell’amministratore in caso di necessità di interventi manutentivi urgenti
Chi frequenta l’“universo” condominiale lo sa: uno dei temi, che più fanno discutere e che generano maggiore incertezza, è quello gli interventi manutentivi urgenti di natura straordinaria. In particolare, gli amministratori sono spesso “in bilico” tra la consapevolezza che la legge attribuisce all’assemblea – e quindi, non a loro – la competenza per i lavori straordinari e l’altrettanto forte consapevolezza che certi interventi, salvo esporre il condominio a un qualche pregiudizio, non possono essere rimandati o ritardati.
Quanto segue vuole essere una sorta di vademecum sul punto, fornire agli amministratori indicazioni di natura pratica, destinate a dare loro le coordinate – in un certo senso, latitudine e longitudine – del loro spazio di intervento
9 dicembre 2019
Condominio – i condomini delle unità commerciali al piano terra pagano le spese per l’androne
Torna a porsi il tema dell’obbligo dei proprietari delle unità commerciali al piano terra di contribuire alle spese per la manutenzione e le riparazioni dell’androne condominiale. In particolare, ci si è interrogati ancora sulla sussistenza o meno di un simile obbligo a carico di condomini che – questo, almeno, è il comune sentire – potrebbero e dovrebbero esserne esenti perché, in effetti, accedono alle loro unità senza passare attraverso l’androne comune.
leggi tutto2 dicembre 2019
Condominio – la ripartizione della spesa si impugna a volte in Tribunale e a volte davanti al Giudice di Pace
In epoca molto recente – si parla del 3.10.2019 e dell’ordinanza n. 24748 – la Corte di Cassazione ha avuto l’occasione di tornare, ribadendolo, su un suo consolidato insegnamento in tema di competenza per valore per le cause di imputazione delle delibere assembleari. Un insegnamento che, però, non risulta per chi scrive del tutto convincente.
leggi tutto19 novembre 2019
Condominio – una veloce riflessione sui diritti attribuiti ai condomini dall’art. 1102 cod. civ.
Dettato in materia di comunione e reso applicabile al condominio dall’art. 1139 cod. civ., l’art. 1102 cod. civ. costituisce, sul piano pratico della quotidianità condominiale, un punto fondamentale, un “cardine”, uno “snodo” essenziale dei rapporti tra i condomini e del rapporto tra i condomini e il condominio.
Il contenuto e la portata di questa norma sono stati, negli anni, oggetto di grande attenzione. Ciononostante, alla giurisprudenza capita ancora di trovarsi “alle prese” con interpretazioni nuove (non sempre condivise) di questa norma.
8 novembre 2019
Condominio – le delibere nulle possono e devono essere eseguite?
Capita – a dirla tutta la situazione è più frequente di quanto dovrebbe – che una delibera assunta dall’assemblea condominiale sia viziata. In particolare, che sia – per quanto qui interessa – nulla.
Si pone il tema della “sorte” concreta di una simile delibera: essa può e/o deve essere eseguita dall’amministratore e dai condomini? Oppure questa presunta nullità è idonea a far sì che la delibera non riceva legittimamente esecuzione?
29 ottobre 2019
Ascensori in condominio - le responsabilità sono in capo all’amministratore o ai condomini? E come garantire l’operatività del condominio?
Esiste una specifica normativa dedicata alla manutenzione degli ascensori, che prevede anche alcune ipotesi di responsabilità. Le quali sono direttamente in capo all’amministratore, ma anche alla compagine condominiale.
Qui si tenta di “mettere a fuoco” i termini della questione e di individuare le modalità concrete per arrivare a che l’amministratore abbia il potere di far sì che il condominio ottemperi agli obblighi di legge senza il rischio che il rapporto tra l’amministratore e l’assemblea porti a uno stallo.
24 ottobre 2019
Condominio – quando e come un verbale di assemblea può “contenere” un contratto
Succede spesso che, in occasione di un’assemblea condominiale, un condomino, da una parte, e l’altra “fetta” della compagine condominiale, dall’altra, arrivino ad una qualche intesa avente natura contrattuale. Di solito, si pensa di definire la cosa, con piena soddisfazione di tutti, formalizzando l’intesa di cui sopra nel verbale di assemblea.
Questo è possibile, ma è necessario muoversi con le cautele del caso, compiendo quei passi anche formali che salvaguardano la validità dell’intesa stessa.
22 ottobre 2019
Manutenzione straordinaria in condominio: la competenza dell'assemblea e i rischi della delibera
La giurisprudenza ha individuato da anni, con chiarezza e precisione, quali sono le delibere assembleari affette da nullità. Recentemente, tuttavia, la Corte di Cassazione ha avuto occasione, in tema di delibere aventi ad oggetto interventi di manutenzione straordinaria, di puntualizzare alcuni concetti e fissare alcuni punti fermi, che hanno ulteriormente approfondito e chiarito la nozione di “delibera assembleare nulla”.
leggi tutto17 ottobre 2019
Animali in condominio: un divieto (di possesso o detenzione) relativo
La riforma del condominio del 2012 / 2013 ha introdotto il nuovo ultimo comma dell’art. 1138 cod. civ. secondo il quale “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”.
Molti hanno attribuito a questa norma una funzione salvifica per gli animali domestici e per i loro padroni, ritenendo che, finalmente, i divieti contenuti in molti regolamenti di condominio non potessero più vietare il possesso o la detenzione di animali in condominio.
Questa, espressa ad oggi anche dalla giurisprudenza, è un’opinione che non convince.
15 ottobre 2019
Condominio – il tetto è di tutti e tutti ne pagano la manutenzione
La Corte di Cassazione è stata chiamata a pronunciarsi su un tema, che ai più potrebbe apparire ormai consolidato e “privo di insidie”, ma che evidentemente tale non è, se è vero (come è vero) che nel 2018 / 2019 ancora nasce – e addirittura “sbarca” in Cassazione –, al riguardo, un contenzioso.
Il tema è quello della ripartizione delle spese legate alla manutenzione, in questo caso straordinaria, del tetto dell’edificio condominiale
10 ottobre 2019
Condominio – il verbale di assemblea non “autosufficiente” non è valido
I verbali assembleari devono soddisfare una serie di requisiti, che sono formali e, al tempo stesso, anche sostanziali. Si pensi al numero di condomini presenti in assemblea [quorum costitutivo] e alle loro manifestazioni di voto [quorum deliberativo].
I verbali di assemblea sono soggetti ad un controllo diffuso, astrattamente ad opera di chiunque, e non sono mai integrati – fatta eccezione per qualche allegato – da elementi ulteriori, estranei ad essi. Perché questo sistema possa “funzionare”, quindi, è indispensabile che i verbali stessi contengano tutti gli elementi da prendere formalmente in considerazione affinché sia possibile determinarne la validità.
30 settembre 2019
Condominio – l’amministratore cessato dal suo incarico non va più in prorogatio
Uno degli aspetti più interessanti – e dalle più significative ricadute pratiche – della riforma del 2012 / 2013 è costituito dalla regola che disciplina la cessazione dell’incarico dell’amministratore. Rispetto a prima della riforma, infatti, la disciplina legale – e, con essa, le sue ricadute pratiche – è significativamente mutata. Viene, tuttavia, spesso da chiedersi se i condomini e gli amministratori abbiano coscienza della cosa.
leggi tutto26 settembre 2019
I creditori del condominio possono agire per il recupero, pignorando il conto corrente comune
La questione, benché oggetto di contrasti interpretativi, è semplice: ci si chiede se il creditore del condominio, che sia rimasto insoddisfatto, sia legittimato ad agire pignorando il conto corrente condominiale. Si pensi, ad esempio, all’impresa che ha rifatto le facciate o installato un ascensore o messo a norma l’impianto elettrico.
Detto altrimenti: il creditore che non è stato pagato può “aggredire” il conto corrente comune oppure la previsione di cui all’art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ. lo impedisce?
24 settembre 2019
Supercondominio – la nullità della nomina dovuta agli “elettori” sbagliati
La riforma del condominio del 2012 / 2013 ha valorizzato non poco il supercondominio, una realtà che già esisteva e che adesso ha una più compiuta (o forse solo meno incompiuta) disciplina.
La riflessione che segue attiene ad uno specifico aspetto della nomina dell’amministratore del supercondominio, fino a mettere in luce un’ipotesi di nullità di tale nomina.
19 settembre 2019
Condominio – cosa succede se i comproprietari del singolo appartamento non sono d’accordo?
Le situazioni di comproprietà sono piuttosto frequenti: si pensi – per fermarsi ai casi più diffusi e agli esempi più eclatanti – a due coniugi che acquistano insieme o a due fratelli / sorelle che ereditano l’appartamento dei genitori o dei nonni.
A livello condominiale, questi comproprietari contano come uno e devono, quindi, esprimere in assemblea una posizione unitaria e univoca. Ma non sempre i comproprietari sono d’accordo e non sempre vorrebbero esprimere il medesimo voto. Qui si cerca di capire quali sono gli “strumenti” che l’ordinamento mette a disposizione per risolvere queste situazioni di potenziale “crisi”
12 settembre 2019
Il condomino può aprire in facciata luci e vedute, creando una porta – finestra
Capita spesso che un condomino provi il desiderio di trasformare una finestra in una porta – finestra o, più modestamente, di creare una nuova finestra per consentire all’aria e alla luce di invadere l’appartamento e aumentarne, così, la godibilità e – perché no? – il valore.
Al ricorrere di certi presupposti, tale intervento è legittimo e il condomino, esercitando un suo diritto, può eseguirlo senza bisogno di alcuna autorizzazione da parte del Condominio.
25 luglio 2019
Il regolamento condominiale di natura contrattuale: precisazioni in merito ai divieti
Se è vero che le clausole di un regolamento condominiale di natura contrattuale possono, in astratto, porre seri limiti ai diritti dei condomini e arrivare a “comprimere” tali diritti, è altrettanto vero che, in concreto, è necessario – affinché ciò accada – che la formulazione di quelle clausole soddisfi alcuni requisiti. Per tacere delle avvertenze in tema di interpretazione di tali clausole.
leggi tutto9 luglio 2019
Il Tribunale di Roma puntualizza tre aspetti talvolta sottovalutati della mediazione obbligatoria nelle liti in materia condominiale
La sentenza 10.9.2018 della 5 sezione civile del Tribunale di Roma, in materia di mediazione nelle – per citare il codice civile – “controversie in materia di condominio”, fornisce l’occasione e il pretesto per qualche rapida considerazione e per tre interessanti “approfondimenti”
leggi tutto4 luglio 2019
Il decreto sblocca – cantieri interviene per dare una mano ai condominii in difficoltà
Il decreto sblocca – cantieri (e cioè il D. L. 18.4.2019 n. 32, come convertito dalla L. 14.6.2019 n. 55) ha introdotto una disposizione finalizzata a venire incontro e a dare sollievo a tutti quei condominii che, per una serie di ragioni, vivono situazione di degrado disagio e abbandono e non hanno la “forza” e la capacità – intese come numeri e maggioranze – di intervenire per “raddrizzare” situazioni gravi e urgenti
leggi tutto25 giugno 2019
Il potere dell’assemblea condominiale di cambiare idea: modalità e tempistica del suo esercizio
L’assemblea è l’organo sovrano del condominio e – con alcuni ovvi limiti – ha il potere di adottare qualsiasi decisione e di deliberare qualsiasi intervento / attività / ecc..
In questo potere è insito e compreso anche – sarebbe assurdo il contrario – il potere di cambiare idea: l’assemblea può “tornare sui suoi passi” e “rimangiarsi” una sua precedente decisione. Nel procedere in questo modo, tuttavia, l’assemblea incontra e deve rispettare alcuni vincoli in termini di tempistica e di modalità della nuova decisione. In difetto, anziché chiarire la situazione e adottare un nuovo corso, l’assemblea creerebbe soprattutto ambiguità e le condizioni ideali per un contenzioso.
20 giugno 2019
Condominio – il dissenso rispetto alle liti si trasferisce con l’unità immobiliare?
Può capitare – e, in effetti, capita – che un’unità immobiliare in condominio venga ceduta durante la pendenza di una causa. Che cosa succede se il condomino uscente aveva tempestivamente ed efficacemente – ai sensi dell’art. 1132 cod. civ. – manifestato il suo dissenso rispetto alla lite? Questa posizione di dissenso e, soprattutto, le sue conseguenze in termini economici (avuto riguardo all’ipotesi di soccombenza del condominio) si trasferiscono in capo al nuovo condomino?
leggi tutto17 giugno 2019
Condominio – danno da cose in custodia: qualche “pillola” sulle obbligazioni risarcitorie in ambito condominiale
La lettura della recente sentenza della Corte di Cassazione n. 14511 del 28.5.2019 fornisce un interessante spunto per qualche considerazione su questo argomento, ben noto ma non per questo meno “scivoloso”
leggi tutto4 giugno 2019
Condominio: obbligo di rendiconto, “staffetta” tra amministratori e rendiconto a doppia firma
Accade relativamente spesso che un amministratore subentri ad un altro prima che la gestione sia finita e che quest’ultimo abbia redatto il relativo rendiconto. Tale stato di cose crea spesso una situazione di disagio e ambiguità: l’amministratore uscente non vuole redigere il rendiconto e l’amministratore entrante non vuole – per le più svariate ragioni, incluso l’irrazionale timore che questo lo porti a “fare sua” la gestione del collega – elaborare un rendiconto relativo ad un’attività, alla quale egli è stato sostanzialmente estraneo.
Come si può affrontare la situazione e uscire da questo empasse?
20 maggio 2019
Condominio: a chi appartengono i balconi aggettanti e chi ne paga la manutenzione?
Chiunque frequenti le assemblee condominiali sa bene che, in caso di interventi di manutenzione straordinaria sulle facciate dell’edificio, i balconi aggettanti costituiscono sempre una potenziale fonte di problemi, “scontri” sulla loro natura di parti private o parti comuni e, quindi, sull’individuazione dei soggetti tenuti a farsi carico dei relativi costi.
leggi tutto3 maggio 2019
Condominio: qual è l’effettiva portata dei limiti e dei divieti per le deleghe in assemblea?
La riforma del condominio del 2012 / 2013 ha introdotto – tra tutte le altre – due importanti novità in tema di partecipazione all’assemblea, che hanno avuto una significativa “ricaduta” pratica: il limite imposto al numero di condomini e alla “quantità” di millesimi rappresentabili e il divieto di delegare, per la partecipazione all’assemblea, l’amministratore. Si tratta di questioni che fanno discutere, anche per effetto di una interpretazione “addomesticata” e “di comodo” delle norme
leggi tutto30 aprile 2019
Condominio - Divieto di modifiche a facciate prospetti e estetica
Quando il regolamento condominiale di natura contrattuale vieta modifiche dalle facciate, dei prospetti e, in generale, dell’estetica
La Corte di Cassazione è recentemente intervenuta a Sezioni Unite sul tema delle modifiche all’aspetto esteriore di un edificio condominiale, espressamente vietate dal regolamento di natura contrattuale
23 aprile 2019
Condominio: la mancata indicazione del compenso dell’amministratore rende invalida la delibera contenente la sua nomina?
Il punto di partenza di questa riflessione è costituito dal comma 14 dell’art. 1129 cod. civ., rubricato “Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore”.
Il testo della disposizione normativa appare, nella sua linearità, piuttosto semplice: “L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”
18 aprile 2019
Condominio: l’assemblea può essere convocata via e-mail?
La riforma del diritto del condominio, risalente al 2012 / 2013, ha modificato – tra le altre – la disposizione contenuta nell’art. 66, terzo comma, disp. att. cod. civ., relativa agli strumenti che l’amministratore può e deve utilizzare per convocare l’assemblea.
leggi tutto16 aprile 2019
Condominio: terrazze adiacenti e vedute
In base alla legge, non è possibile aprire vedute né realizzare terrazze a distanza inferiore a un metro e mezzo dal fondo del vicino.
Questa è la regola generale, ma sembra che nei condominii essa non trovi applicazione. Non si è, tuttavia, in presenza di ripetute e macroscopiche violazioni dei precetti normativi, ma di una interpretazione dei medesimi più conforme alla realtà condominiale.
9 aprile 2019
Condominio: l’uso esclusivo del cortile comune si trasferisce con l’unità immobiliare
La questione
Capita che un condomino abbia il godimento esclusivo del cortile condominiale o di una parte di esso e che tale diritto di godimento gli sia stato riconosciuto sin dal momento della “nascita” del condominio. I regolamenti condominiali contenenti clausole di questo genere non sono rari.
4 aprile 2019
Condominio: la composizione del rendiconto condominiale e quale “pillola” sul diritto di informativa dei condomini
La riforma del condominio, introdotta dalla L. 11.12.2012 n. 220 ed entrata in vigore nel 2013, ha profondamente inciso sulla gestione della contabilità del condominio. Coerentemente, la riforma ha inciso anche sulla redazione e sul contenuto stesso del rendiconto.
leggi tutto2 aprile 2019
Condominio: non solo l’amministratore, ma anche i consiglieri, possono accedere al conto corrente condominiale
La novità legislativa
La riforma del condominio del 2012 / 2013 ha introdotto – tra le altre – l’importante novità della “tracciabilità” dei movimenti finanziari:
l’art. 1129, settimo comma, cod. civ. prevede l’obbligo dell’amministratore di “far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio”
l’art. 1129, dodicesimo comma, cod. civ. elenca, tra le gravi irregolarità idonee a provocare la revoca giudiziale dell’amministratore “la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma”.
20 febbraio 2019
La “nascita” del condominio
Si sente spesso chiedere quale sia l’iter da seguire e quali i passi formali da compiere per la costituzione di un condominio. Quesiti come “adesso che le unità immobiliari sono state tutte vendute, come ci si deve muovere per costituire formalmente il condominio?”, al pari di espressioni quali “il condominio è stato costituito nell’assemblea in data ..” o “i nuovi proprietari delle unità immobiliari si riuniranno / si sono riuniti per costituire il condominio” sono molto frequenti, ma altrettanto sbagliate
Nelle righe che seguono si tenterà di fare chiarezza e di dare anche qualche indicazione operativa.
24 gennaio 2019
Condominio: unità immobiliare in comproprietà e solidarietà passiva
È noto che, in condominio, la regola generale che “presidia” il lato passivo delle obbligazioni è costituito dalla parziarietà: i condomini rispondono di un’obbligazione, gravante sul condominio a favore di soggetti terzi, a certe condizioni e, comunque sempre e comunque nei limiti delle rispettive quote millesimali.
leggi tutto19 dicembre 2018
Condominio: quale amministratore avremo domani?
La figura dell’amministratore è al centro di una riflessione importante: anche a prescindere dalla diatriba sulla sua qualificazione, l’amministratore viene visto come il protagonista (magari non del tutto volontario) di una sorta di rivoluzione epocale, al centro di un percorso di cambiamento destinato a modificare il suo ruolo e la sua immagine per sempre. Anche se forse gli amministratori non se ne sono del tutto accorti.
leggi tutto18 dicembre 2018
I bambini ballano e cantano? Il condominio non può ospitare l’asilo nido
La Corte d’Appello di Milano ha stabilito che, se il regolamento condominiale vieta che le unità immobiliari siano destinate – per quanto qui interessa – a "scuole di musica, di canto, di ballo e pensioni", il condominio non può ospitare un asilo nido.
leggi tutto18 dicembre 2018
L’usucapione in condominio
Un condomino può usucapire la proprietà dei beni condominiali, diventando così l’unico proprietario dei medesimi? Se sì, quando e a quali condizioni?
Si tenta qui di fornire qualche risposta chiara e concreta ad una questione che ha una ricaduta pratica più frequente di quanto non si creda.
30 ottobre 2018
Condominio: chi risponde quando i ladri arrivano dal ponteggio?
Il problema della sicurezza nei condominii è sempre più sentito. Negli anni è significativamente aumentata la percezione del rischio di illecite intrusioni e, quindi, delle connesse minacce al patrimonio dei condomini.
leggi tutto27 ottobre 2018
Condominio – morosità e mancato godimento dei servizi comuni
Sin da quando esiste il condominio, esiste la morosità dei condomini.
Si può dire che il condominio (come istituto giuridico e fenomeno socio-economico di grandissima rilevanza) e il condomino moroso (come espressione patologica del primo) sono nati insieme.
Questo per dire che i condominii italiani, per il tramite dei loro amministratori, hanno sempre avuto a che fare con la tematica del recupero dei crediti e con tutto il “carico” di negatività che la stessa porta con sé.
5 ottobre 2018
Il rapporto tra amministratore e assemblea in condominio
Contrariamente a quanto molti – parliamo di condomini, ma purtroppo anche di amministratori – pensano, l’organo principale del condominio non è l’amministratore, ma l’assemblea.
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