Avv. Marco Ribaldone

Avv. Marco Ribaldone

Sono esperto nel settore della gestione immobiliare con specifico riferimento al mondo del diritto condominiale, nell’ambito del quale svolgo attività professionale, associativa e scientifico/divulgativa.
Svolgo attività di consulenza, affiancando i condominii nella disamina di ogni situazione e nella gestione di qualsiasi pratica, e di assistenza stragiudiziale. Opero a fianco degli amministratori e/o dei condomini partecipando ad assemblee, consigli di condominio e incontri, seguendo la stesura dei contratti e contribuendo alla redazione di tutti quegli atti che assumono rilevanza nella vita di un condominio.
Fornisco assistenza giudiziale in ogni genere di controversia relativa al condominio.

Esperto in:
29 ottobre 2020

Condominio – il legislatore prevede l’assemblea in videoconferenza, ma, pur volendo semplificare la gestione dei condominii, complica ulteriormente il quadro generale

Il c.d. Decreto agosto – cioè il D.L. 14.8.2020 n. 104, convertito con modifiche dalla L. 13.10.2020 n. 126, in vigore dal 14 ottobre 2020 – è intervenuto sulle modalità di convocazione e svolgimento delle assemblee condominiali.
Lo scopo era chiaramente quello di prevenire e comunque contrastare gli assembramenti, incentivando modalità di riunione alternative. Ma il legislatore ha finito per “partorire” il classico “mostro”, per creare uno scenario in cui la concreta gestione quotidiana delle cose rischia seriamente di rivelarsi persino più complessa e difficile rispetto a prima.

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8 ottobre 2020

La “nascita” del condominio, la presunzione di proprietà comune e l’individuazione delle proprietà individuali attraverso il titolo contrario

Il condominio costituisce una situazione di comproprietà indivisa: quando esiste un edificio composto da unità immobiliari di proprietari diversi, alcune parti di tale edificio “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio” (art. 1117, primo comma, cod. civ.).
Si tratta essenzialmente di “tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune” (art. 1117, primo comma, n. 1) cod. civ.).
Ma quando sorge il condominio e quali sono i criteri per individuare le parti comuni e distinguerle dalle parti dell’edificio di proprietà individuale?

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Qualche riflessione in merito alle morosità condominiale nell’epoca del Covid19

In questo periodo, con l’emergenza sanitaria e le tristemente note – e, comunque, facilmente intuibili – ricadute economiche su tutti gli italiani, si pone in maniera tutt’altro che secondaria il tema della morosità condominiale e del circolo vizioso, che questa crea di provocare.

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Qualche riflessione in ordine alla gestione del condominio nelle circostanze eccezionali imposte dal Covid-19 – il ruolo di primo piano degli amministratori e l’importanza della stretta collaborazione tra amministratori e amministrati

Tra le misure, adottate e quindi imposte dal Governo per fronteggiare la diffusione del contagio da Covid-19, spicca il divieto di assembramenti: in sostanza, non ci si può riunire, né in luoghi pubblici né in luoghi privati, per incontri, riunioni, convegni e altro.
Il divieto riguarda anche le assemblee condominiali, riunioni nell’ambito delle quali il rispetto della distanza di sicurezza di almeno 1 metro è, di fatto, impossibile. Si pone, quindi, il problema del rischio di una sostanziale “paralisi” della vita dei condominii, enti di gestione che sono stati privati dei loro organi decisionali.

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25 febbraio 2020

Condominio – l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati [parte 2]

In questa seconda parte del contributo sul tema della eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati, l’attenzione si concentrerà in particolare sui concetti introdotti dall’art. 4, commi 4 e 5, L. 9.1.1989 n. 13 e cioè sui presupposti, i limiti e le condizioni del legittimo diniego a un intervento edilizio su un edificio vincolato.

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18 febbraio 2020

Condominio – l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati [Parte 1]

Per ovvie ed evidenti ragioni, nel Belpaese l’esigenza di trovare un compromesso, di individuare un soddisfacente punto di incontro tra la tutela del patrimonio immobiliare storico / artistico e la protezione delle persone che, negli edifici assoggettati a tali vincoli, abitano e lavorano, è particolarmente sentita. Negli anni, con il mutare della sensibilità sociale e l’aumento dell’attenzione a certi temi, si è assistito a un’autentica evoluzione, a una vera e propria “rivoluzione” che ha portato a “mettere a fuoco” una serie di principi fondamentali.
Un’attenzione particolare è stata – ed è – dedicata al bilanciamento di interessi tra la tutela delle persone in difficoltà e la salvaguardia del patrimonio storico / artistico

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13 febbraio 2020

Lastrico solare in condominio: nel silenzio dell’art. 1126 cod. civ., chi decide di eseguire l’intervento di manutenzione?

Il codice civile, all’art. 1126 cod. civ., detta la regola per ripartire le spese legate agli interventi manutentivi sui lastrici solari, ma nulla dice in merito all’individuazione del soggetto legittimato a decidere se dare corso oppure no a quegli interventi. In questa sede si vuole rispondere a questa precisa e specifica domanda: chi ha il potere di decidere di eseguire la manutenzione sui lastrici solari?

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4 febbraio 2020

L’assemblea ordinaria del super-condominio

La riforma del condomino del 2012 / 2013 ha “fatto emergere” e regolamentato – benché in maniera lacunosa e poco chiara, pur ponendosi l’obiettivo di “snellire” – il fenomeno del super-condominio. Tra gli elementi più caratteristici c’è una sorta di “sdoppiamento” dell’assemblea ordinaria, nella quale sono chiamati ad esprimete il voto soggetti diversi a seconda delle materie contenute nel’o.d.g..

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30 gennaio 2020

Condominio – nessun interesse a impugnare se, sul piano economico, il pregiudizio è modesto

Ai sensi dell’art. 1137 cod. civ., ciascun condomino è legittimato a impugnare davanti all’Autorità Giudiziaria, chiedendone l’annullamento, le delibere “contrarie alla legge o al regolamento di condominio”.
In alcuni casi e per specifiche ragioni, autorevolmente individuate da Cass. SS.UU. 7.3.2005 n. 4806, le delibere non sono annullabili, ma nulle, con la conseguenza – tra le altre – che il condomino può impugnarle senza limitazioni di tempo, chiedendo non il loro annullamento, ma l’accertamento – e, con esso, la dichiarazione – della loro nullità. In sede di impugnazione, il condomino attore deve dimostrare di avere un preciso interesse all’accertamento di tale nullità, in assenza del quale la sua domanda è destinata al rigetto.

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28 gennaio 2020

Condominio – il fondo patrimoniale non “protegge” dal condominio creditore

Non sembra fuori luogo dedicare qualche riflessione al fondo patrimoniale e alla sua relazione – verrebbe quasi da dire “interazione” – con la morosità condominiale. In buona sostanza, ci si chiede se la costituzione di un fondo patrimoniale ex art. 167 e ss. cod. civ. possa efficacemente “mettere al riparo” i beni costituiti (o “conferiti”) in quello stesso fondo rispetto alle possibili iniziative del condominio nei confronti dei condomini morosi

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16 gennaio 2020

Condominio – se, quando e come è lecito registrare i lavori dell’assemblea

Nella sua veste di avvocato specializzato nel diritto condominiale, chi scrive si è spesso trovato - e tuttora si trova - alle prese con un interrogativo che sembra interessare e coinvolgere molto condomini e amministrare. Di base, la domanda, articolata, è questa:
 è lecito (e quindi possibile) fonoregistrare le assemblee condominiali?
 è lecito (e quindi possibile) videoregistrare le assemblee condominiali?
 per fare l’una e l’altra cosa è necessario l’assenso di tutti i condomini, della maggioranza oppure cosa?
La questione - divenuta di grande attualità grazie all’evolversi della tecnologia - è delicata. Per fortuna, sul punto soccorre un chiaro insegnamento giurisprudenziale.

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14 gennaio 2020

Condominio – le cause condominiali di competenza del Giudice di Pace

Non sempre, per capire chi ha ragione e chi ha torto, i condomini e i condominii devono rivolgersi al Tribunale: l’ordinamento prevede, infatti, espressamente la competenza di un altro Ufficio Giudiziario, che in qualche misura si affianca a quella del Tribunale. Si tratta del Giudice di Pace, cui l’art. 7 cod. proc. civ. riserva espressamente uno specifico ruolo da interpretare sul palcoscenico della vita del condominio.

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7 gennaio 2020

Condominio – i poteri / doveri dell’amministratore in caso di necessità di interventi manutentivi urgenti

Chi frequenta l’“universo” condominiale lo sa: uno dei temi, che più fanno discutere e che generano maggiore incertezza, è quello gli interventi manutentivi urgenti di natura straordinaria. In particolare, gli amministratori sono spesso “in bilico” tra la consapevolezza che la legge attribuisce all’assemblea – e quindi, non a loro – la competenza per i lavori straordinari e l’altrettanto forte consapevolezza che certi interventi, salvo esporre il condominio a un qualche pregiudizio, non possono essere rimandati o ritardati.
Quanto segue vuole essere una sorta di vademecum sul punto, fornire agli amministratori indicazioni di natura pratica, destinate a dare loro le coordinate – in un certo senso, latitudine e longitudine – del loro spazio di intervento

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9 dicembre 2019

Condominio – i condomini delle unità commerciali al piano terra pagano le spese per l’androne

Torna a porsi il tema dell’obbligo dei proprietari delle unità commerciali al piano terra di contribuire alle spese per la manutenzione e le riparazioni dell’androne condominiale. In particolare, ci si è interrogati ancora sulla sussistenza o meno di un simile obbligo a carico di condomini che – questo, almeno, è il comune sentire – potrebbero e dovrebbero esserne esenti perché, in effetti, accedono alle loro unità senza passare attraverso l’androne comune.

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2 dicembre 2019

Condominio – la ripartizione della spesa si impugna a volte in Tribunale e a volte davanti al Giudice di Pace

In epoca molto recente – si parla del 3.10.2019 e dell’ordinanza n. 24748 – la Corte di Cassazione ha avuto l’occasione di tornare, ribadendolo, su un suo consolidato insegnamento in tema di competenza per valore per le cause di imputazione delle delibere assembleari. Un insegnamento che, però, non risulta per chi scrive del tutto convincente.

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19 novembre 2019

Condominio – una veloce riflessione sui diritti attribuiti ai condomini dall’art. 1102 cod. civ.

Dettato in materia di comunione e reso applicabile al condominio dall’art. 1139 cod. civ., l’art. 1102 cod. civ. costituisce, sul piano pratico della quotidianità condominiale, un punto fondamentale, un “cardine”, uno “snodo” essenziale dei rapporti tra i condomini e del rapporto tra i condomini e il condominio.
Il contenuto e la portata di questa norma sono stati, negli anni, oggetto di grande attenzione. Ciononostante, alla giurisprudenza capita ancora di trovarsi “alle prese” con interpretazioni nuove (non sempre condivise) di questa norma.

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8 novembre 2019

Condominio – le delibere nulle possono e devono essere eseguite?

Capita – a dirla tutta la situazione è più frequente di quanto dovrebbe – che una delibera assunta dall’assemblea condominiale sia viziata. In particolare, che sia – per quanto qui interessa – nulla.
Si pone il tema della “sorte” concreta di una simile delibera: essa può e/o deve essere eseguita dall’amministratore e dai condomini? Oppure questa presunta nullità è idonea a far sì che la delibera non riceva legittimamente esecuzione?

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29 ottobre 2019

Ascensori in condominio - le responsabilità sono in capo all’amministratore o ai condomini? E come garantire l’operatività del condominio?

Esiste una specifica normativa dedicata alla manutenzione degli ascensori, che prevede anche alcune ipotesi di responsabilità. Le quali sono direttamente in capo all’amministratore, ma anche alla compagine condominiale.
Qui si tenta di “mettere a fuoco” i termini della questione e di individuare le modalità concrete per arrivare a che l’amministratore abbia il potere di far sì che il condominio ottemperi agli obblighi di legge senza il rischio che il rapporto tra l’amministratore e l’assemblea porti a uno stallo.

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24 ottobre 2019

Condominio – quando e come un verbale di assemblea può “contenere” un contratto

Succede spesso che, in occasione di un’assemblea condominiale, un condomino, da una parte, e l’altra “fetta” della compagine condominiale, dall’altra, arrivino ad una qualche intesa avente natura contrattuale. Di solito, si pensa di definire la cosa, con piena soddisfazione di tutti, formalizzando l’intesa di cui sopra nel verbale di assemblea.
Questo è possibile, ma è necessario muoversi con le cautele del caso, compiendo quei passi anche formali che salvaguardano la validità dell’intesa stessa.

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22 ottobre 2019

Manutenzione straordinaria in condominio: la competenza dell'assemblea e i rischi della delibera

La giurisprudenza ha individuato da anni, con chiarezza e precisione, quali sono le delibere assembleari affette da nullità. Recentemente, tuttavia, la Corte di Cassazione ha avuto occasione, in tema di delibere aventi ad oggetto interventi di manutenzione straordinaria, di puntualizzare alcuni concetti e fissare alcuni punti fermi, che hanno ulteriormente approfondito e chiarito la nozione di “delibera assembleare nulla”.

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17 ottobre 2019

Animali in condominio: un divieto (di possesso o detenzione) relativo

La riforma del condominio del 2012 / 2013 ha introdotto il nuovo ultimo comma dell’art. 1138 cod. civ. secondo il quale “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”.
Molti hanno attribuito a questa norma una funzione salvifica per gli animali domestici e per i loro padroni, ritenendo che, finalmente, i divieti contenuti in molti regolamenti di condominio non potessero più vietare il possesso o la detenzione di animali in condominio.
Questa, espressa ad oggi anche dalla giurisprudenza, è un’opinione che non convince.

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15 ottobre 2019

Condominio – il tetto è di tutti e tutti ne pagano la manutenzione

La Corte di Cassazione è stata chiamata a pronunciarsi su un tema, che ai più potrebbe apparire ormai consolidato e “privo di insidie”, ma che evidentemente tale non è, se è vero (come è vero) che nel 2018 / 2019 ancora nasce – e addirittura “sbarca” in Cassazione –, al riguardo, un contenzioso.
Il tema è quello della ripartizione delle spese legate alla manutenzione, in questo caso straordinaria, del tetto dell’edificio condominiale

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10 ottobre 2019

Condominio – il verbale di assemblea non “autosufficiente” non è valido

I verbali assembleari devono soddisfare una serie di requisiti, che sono formali e, al tempo stesso, anche sostanziali. Si pensi al numero di condomini presenti in assemblea [quorum costitutivo] e alle loro manifestazioni di voto [quorum deliberativo].
I verbali di assemblea sono soggetti ad un controllo diffuso, astrattamente ad opera di chiunque, e non sono mai integrati – fatta eccezione per qualche allegato – da elementi ulteriori, estranei ad essi. Perché questo sistema possa “funzionare”, quindi, è indispensabile che i verbali stessi contengano tutti gli elementi da prendere formalmente in considerazione affinché sia possibile determinarne la validità.

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30 settembre 2019

Condominio – l’amministratore cessato dal suo incarico non va più in prorogatio

Uno degli aspetti più interessanti – e dalle più significative ricadute pratiche – della riforma del 2012 / 2013 è costituito dalla regola che disciplina la cessazione dell’incarico dell’amministratore. Rispetto a prima della riforma, infatti, la disciplina legale – e, con essa, le sue ricadute pratiche – è significativamente mutata. Viene, tuttavia, spesso da chiedersi se i condomini e gli amministratori abbiano coscienza della cosa.

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26 settembre 2019

I creditori del condominio possono agire per il recupero, pignorando il conto corrente comune

La questione, benché oggetto di contrasti interpretativi, è semplice: ci si chiede se il creditore del condominio, che sia rimasto insoddisfatto, sia legittimato ad agire pignorando il conto corrente condominiale. Si pensi, ad esempio, all’impresa che ha rifatto le facciate o installato un ascensore o messo a norma l’impianto elettrico.
Detto altrimenti: il creditore che non è stato pagato può “aggredire” il conto corrente comune oppure la previsione di cui all’art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ. lo impedisce?

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24 settembre 2019

Supercondominio – la nullità della nomina dovuta agli “elettori” sbagliati

La riforma del condominio del 2012 / 2013 ha valorizzato non poco il supercondominio, una realtà che già esisteva e che adesso ha una più compiuta (o forse solo meno incompiuta) disciplina.
La riflessione che segue attiene ad uno specifico aspetto della nomina dell’amministratore del supercondominio, fino a mettere in luce un’ipotesi di nullità di tale nomina.

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19 settembre 2019

Condominio – cosa succede se i comproprietari del singolo appartamento non sono d’accordo?

Le situazioni di comproprietà sono piuttosto frequenti: si pensi – per fermarsi ai casi più diffusi e agli esempi più eclatanti – a due coniugi che acquistano insieme o a due fratelli / sorelle che ereditano l’appartamento dei genitori o dei nonni.
A livello condominiale, questi comproprietari contano come uno e devono, quindi, esprimere in assemblea una posizione unitaria e univoca. Ma non sempre i comproprietari sono d’accordo e non sempre vorrebbero esprimere il medesimo voto. Qui si cerca di capire quali sono gli “strumenti” che l’ordinamento mette a disposizione per risolvere queste situazioni di potenziale “crisi”

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12 settembre 2019

Il condomino può aprire in facciata luci e vedute, creando una porta – finestra

Capita spesso che un condomino provi il desiderio di trasformare una finestra in una porta – finestra o, più modestamente, di creare una nuova finestra per consentire all’aria e alla luce di invadere l’appartamento e aumentarne, così, la godibilità e – perché no? – il valore.
Al ricorrere di certi presupposti, tale intervento è legittimo e il condomino, esercitando un suo diritto, può eseguirlo senza bisogno di alcuna autorizzazione da parte del Condominio.

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25 luglio 2019

Il regolamento condominiale di natura contrattuale: precisazioni in merito ai divieti

Se è vero che le clausole di un regolamento condominiale di natura contrattuale possono, in astratto, porre seri limiti ai diritti dei condomini e arrivare a “comprimere” tali diritti, è altrettanto vero che, in concreto, è necessario – affinché ciò accada – che la formulazione di quelle clausole soddisfi alcuni requisiti. Per tacere delle avvertenze in tema di interpretazione di tali clausole.

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Il Tribunale di Roma puntualizza tre aspetti talvolta sottovalutati della mediazione obbligatoria nelle liti in materia condominiale

La sentenza 10.9.2018 della 5 sezione civile del Tribunale di Roma, in materia di mediazione nelle – per citare il codice civile – “controversie in materia di condominio”, fornisce l’occasione e il pretesto per qualche rapida considerazione e per tre interessanti “approfondimenti”

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Il decreto sblocca – cantieri interviene per dare una mano ai condominii in difficoltà

Il decreto sblocca – cantieri (e cioè il D. L. 18.4.2019 n. 32, come convertito dalla L. 14.6.2019 n. 55) ha introdotto una disposizione finalizzata a venire incontro e a dare sollievo a tutti quei condominii che, per una serie di ragioni, vivono situazione di degrado disagio e abbandono e non hanno la “forza” e la capacità – intese come numeri e maggioranze – di intervenire per “raddrizzare” situazioni gravi e urgenti

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25 giugno 2019

Il potere dell’assemblea condominiale di cambiare idea: modalità e tempistica del suo esercizio

L’assemblea è l’organo sovrano del condominio e – con alcuni ovvi limiti – ha il potere di adottare qualsiasi decisione e di deliberare qualsiasi intervento / attività / ecc..
In questo potere è insito e compreso anche – sarebbe assurdo il contrario – il potere di cambiare idea: l’assemblea può “tornare sui suoi passi” e “rimangiarsi” una sua precedente decisione. Nel procedere in questo modo, tuttavia, l’assemblea incontra e deve rispettare alcuni vincoli in termini di tempistica e di modalità della nuova decisione. In difetto, anziché chiarire la situazione e adottare un nuovo corso, l’assemblea creerebbe soprattutto ambiguità e le condizioni ideali per un contenzioso.

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20 giugno 2019

Condominio – il dissenso rispetto alle liti si trasferisce con l’unità immobiliare?

Può capitare – e, in effetti, capita – che un’unità immobiliare in condominio venga ceduta durante la pendenza di una causa. Che cosa succede se il condomino uscente aveva tempestivamente ed efficacemente – ai sensi dell’art. 1132 cod. civ. – manifestato il suo dissenso rispetto alla lite? Questa posizione di dissenso e, soprattutto, le sue conseguenze in termini economici (avuto riguardo all’ipotesi di soccombenza del condominio) si trasferiscono in capo al nuovo condomino?

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17 giugno 2019

Condominio – danno da cose in custodia: qualche “pillola” sulle obbligazioni risarcitorie in ambito condominiale

La lettura della recente sentenza della Corte di Cassazione n. 14511 del 28.5.2019 fornisce un interessante spunto per qualche considerazione su questo argomento, ben noto ma non per questo meno “scivoloso”

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Condominio: obbligo di rendiconto, “staffetta” tra amministratori e rendiconto a doppia firma

Accade relativamente spesso che un amministratore subentri ad un altro prima che la gestione sia finita e che quest’ultimo abbia redatto il relativo rendiconto. Tale stato di cose crea spesso una situazione di disagio e ambiguità: l’amministratore uscente non vuole redigere il rendiconto e l’amministratore entrante non vuole – per le più svariate ragioni, incluso l’irrazionale timore che questo lo porti a “fare sua” la gestione del collega – elaborare un rendiconto relativo ad un’attività, alla quale egli è stato sostanzialmente estraneo.
Come si può affrontare la situazione e uscire da questo empasse?

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20 maggio 2019

Condominio: a chi appartengono i balconi aggettanti e chi ne paga la manutenzione?

Chiunque frequenti le assemblee condominiali sa bene che, in caso di interventi di manutenzione straordinaria sulle facciate dell’edificio, i balconi aggettanti costituiscono sempre una potenziale fonte di problemi, “scontri” sulla loro natura di parti private o parti comuni e, quindi, sull’individuazione dei soggetti tenuti a farsi carico dei relativi costi.

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Condominio: qual è l’effettiva portata dei limiti e dei divieti per le deleghe in assemblea?

La riforma del condominio del 2012 / 2013 ha introdotto – tra tutte le altre – due importanti novità in tema di partecipazione all’assemblea, che hanno avuto una significativa “ricaduta” pratica: il limite imposto al numero di condomini e alla “quantità” di millesimi rappresentabili e il divieto di delegare, per la partecipazione all’assemblea, l’amministratore. Si tratta di questioni che fanno discutere, anche per effetto di una interpretazione “addomesticata” e “di comodo” delle norme

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30 aprile 2019

Condominio - Divieto di modifiche a facciate prospetti e estetica

Quando il regolamento condominiale di natura contrattuale vieta modifiche dalle facciate, dei prospetti e, in generale, dell’estetica
La Corte di Cassazione è recentemente intervenuta a Sezioni Unite sul tema delle modifiche all’aspetto esteriore di un edificio condominiale, espressamente vietate dal regolamento di natura contrattuale

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23 aprile 2019

Condominio: la mancata indicazione del compenso dell’amministratore rende invalida la delibera contenente la sua nomina?

Il punto di partenza di questa riflessione è costituito dal comma 14 dell’art. 1129 cod. civ., rubricato “Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore”.
Il testo della disposizione normativa appare, nella sua linearità, piuttosto semplice: “L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”

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18 aprile 2019

Condominio: l’assemblea può essere convocata via e-mail?

La riforma del diritto del condominio, risalente al 2012 / 2013, ha modificato – tra le altre – la disposizione contenuta nell’art. 66, terzo comma, disp. att. cod. civ., relativa agli strumenti che l’amministratore può e deve utilizzare per convocare l’assemblea.

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16 aprile 2019

Condominio: terrazze adiacenti e vedute

In base alla legge, non è possibile aprire vedute né realizzare terrazze a distanza inferiore a un metro e mezzo dal fondo del vicino.
Questa è la regola generale, ma sembra che nei condominii essa non trovi applicazione. Non si è, tuttavia, in presenza di ripetute e macroscopiche violazioni dei precetti normativi, ma di una interpretazione dei medesimi più conforme alla realtà condominiale.

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Condominio: l’uso esclusivo del cortile comune si trasferisce con l’unità immobiliare

La questione
Capita che un condomino abbia il godimento esclusivo del cortile condominiale o di una parte di esso e che tale diritto di godimento gli sia stato riconosciuto sin dal momento della “nascita” del condominio. I regolamenti condominiali contenenti clausole di questo genere non sono rari.

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Condominio: la composizione del rendiconto condominiale e quale “pillola” sul diritto di informativa dei condomini

La riforma del condominio, introdotta dalla L. 11.12.2012 n. 220 ed entrata in vigore nel 2013, ha profondamente inciso sulla gestione della contabilità del condominio. Coerentemente, la riforma ha inciso anche sulla redazione e sul contenuto stesso del rendiconto.

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Condominio: non solo l’amministratore, ma anche i consiglieri, possono accedere al conto corrente condominiale

La novità legislativa
La riforma del condominio del 2012 / 2013 ha introdotto – tra le altre – l’importante novità della “tracciabilità” dei movimenti finanziari:
 l’art. 1129, settimo comma, cod. civ. prevede l’obbligo dell’amministratore di “far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio”
 l’art. 1129, dodicesimo comma, cod. civ. elenca, tra le gravi irregolarità idonee a provocare la revoca giudiziale dell’amministratore “la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma”.

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20 febbraio 2019

La “nascita” del condominio

Si sente spesso chiedere quale sia l’iter da seguire e quali i passi formali da compiere per la costituzione di un condominio. Quesiti come “adesso che le unità immobiliari sono state tutte vendute, come ci si deve muovere per costituire formalmente il condominio?”, al pari di espressioni quali “il condominio è stato costituito nell’assemblea in data ..” o “i nuovi proprietari delle unità immobiliari si riuniranno / si sono riuniti per costituire il condominio” sono molto frequenti, ma altrettanto sbagliate
Nelle righe che seguono si tenterà di fare chiarezza e di dare anche qualche indicazione operativa.

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24 gennaio 2019

Condominio: unità immobiliare in comproprietà e solidarietà passiva

È noto che, in condominio, la regola generale che “presidia” il lato passivo delle obbligazioni è costituito dalla parziarietà: i condomini rispondono di un’obbligazione, gravante sul condominio a favore di soggetti terzi, a certe condizioni e, comunque sempre e comunque nei limiti delle rispettive quote millesimali.

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19 dicembre 2018

Condominio: quale amministratore avremo domani?

La figura dell’amministratore è al centro di una riflessione importante: anche a prescindere dalla diatriba sulla sua qualificazione, l’amministratore viene visto come il protagonista (magari non del tutto volontario) di una sorta di rivoluzione epocale, al centro di un percorso di cambiamento destinato a modificare il suo ruolo e la sua immagine per sempre. Anche se forse gli amministratori non se ne sono del tutto accorti.

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18 dicembre 2018

I bambini ballano e cantano? Il condominio non può ospitare l’asilo nido

La Corte d’Appello di Milano ha stabilito che, se il regolamento condominiale vieta che le unità immobiliari siano destinate – per quanto qui interessa – a "scuole di musica, di canto, di ballo e pensioni", il condominio non può ospitare un asilo nido.

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18 dicembre 2018

L’usucapione in condominio

Un condomino può usucapire la proprietà dei beni condominiali, diventando così l’unico proprietario dei medesimi? Se sì, quando e a quali condizioni?
Si tenta qui di fornire qualche risposta chiara e concreta ad una questione che ha una ricaduta pratica più frequente di quanto non si creda.

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30 ottobre 2018

Condominio: chi risponde quando i ladri arrivano dal ponteggio?

Il problema della sicurezza nei condominii è sempre più sentito. Negli anni è significativamente aumentata la percezione del rischio di illecite intrusioni e, quindi, delle connesse minacce al patrimonio dei condomini.

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27 ottobre 2018

Condominio – morosità e mancato godimento dei servizi comuni

Sin da quando esiste il condominio, esiste la morosità dei condomini.
Si può dire che il condominio (come istituto giuridico e fenomeno socio-economico di grandissima rilevanza) e il condomino moroso (come espressione patologica del primo) sono nati insieme.
Questo per dire che i condominii italiani, per il tramite dei loro amministratori, hanno sempre avuto a che fare con la tematica del recupero dei crediti e con tutto il “carico” di negatività che la stessa porta con sé.

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5 ottobre 2018

Il rapporto tra amministratore e assemblea in condominio

Contrariamente a quanto molti – parliamo di condomini, ma purtroppo anche di amministratori – pensano, l’organo principale del condominio non è l’amministratore, ma l’assemblea.

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