LSMI19 Diritto condominiale
17 ottobre 2019
Diritto condominiale

Animali in condominio: un divieto (di possesso o detenzione) relativo

Animali in condominio: un divieto (di possesso o detenzione) relativo

La riforma del condominio del 2012 / 2013 ha introdotto il nuovo ultimo comma dell’art. 1138 cod. civ. secondo il quale “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”.
Molti hanno attribuito a questa norma una funzione salvifica per gli animali domestici e per i loro padroni, ritenendo che, finalmente, i divieti contenuti in molti regolamenti di condominio non potessero più vietare il possesso o la detenzione di animali in condominio.
Questa, espressa ad oggi anche dalla giurisprudenza, è un’opinione che non convince.

La questione in termini giuridici
Essenzialmente, il tema è quello relativo alla possibilità (o meno) che, in un condominio, il possesso/detenzione di un animale domestico sia legittimamente e validamente vietato.
Detto altrimenti: il regolamento condominiale e/o una delibera assembleare possono validamente vietare ai condomini di avere un cane, un gatto, un coniglio e così via?
Gli aspetti strettamente giuridici della questione possono essere inquadrati ed esposti molto rapidamente:
a) il condomino è proprietario della sua unità immobiliare;
b) l’art. 832 cod. civ. definisce il diritto di proprietà – previsto e tutelato dalla Costituzione all’art. 42 – come la facoltà “ .. di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico”;
c) il divieto di tenere animali si sostanzierebbe né più né meno in una limitazione del diritto di proprietà (che non darebbe più adito ad un godimento “pieno ed esclusivo”;
d) per limitare o “comprimere” questa facoltà non può bastare una decisione regolamentare, quasi “amministrativa”, adottata a maggioranza dai condomini, ma è necessaria una norma che abbia – tenuto conto che, per le parti, il contratto ha “forza di legge” (art. 1372 cod. civ.) – valenza contrattuale e sia, cioè, idonea a incidere sulle posizioni soggettive;
e) per rispondere alla domanda di cui sopra, ne viene che una delibera assembleare adottata dalla maggioranza dei condomini e un regolamento di natura assembleare non sono – e, invero, non sono mai stati – idonei a vietare il possesso di animali domestici;
f) ne viene ulteriormente che questo divieto e la connessa limitazione del diritto di proprietà sono sempre stati ritenuti validi, legittimi e, quindi, efficaci se ed in quanto contenuti in un regolamento condominiale avente natura contrattuale.
Sul punto, la giurisprudenza è ed è sempre stata netta. Molto chiara la pronuncia del Tribunale di Roma in data 25.1.2018 (in Redazione Giuffrè 2018): “In tema di condominio di edifici, con riferimento al regolamento di natura contrattuale occorre distinguere le clausole che limitano i diritti dei singoli condomini sulle proprietà esclusive o comuni e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri, che hanno natura propriamente negoziale e sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, e le clausole che invece disciplinano l'uso delle cose comuni, che invece, in base alle norme in materia di condominio, possono essere modificate dall'assemblea con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 2, cod. civ.”.
E’, pertanto, evidente che questa “indagine” e queste riflessioni sono focalizzate sui regolamenti di natura contrattuale.
Il quadro post – riforma
All’indomani e alla luce della riforma del condominio, la prima domanda da porsi è se la nuova norma debba essere ritenuta efficace per i regolamenti di natura contrattuale e, quindi, se dal 2013 in avanti tali regolamenti possano – in contrasto con la lettera dell’ultimo comma dell’art. 1138 cod. civ. – imporre il divieto di detenzione di animali domestici nelle unità immobiliari in condominio.
A parere di chi scrive, non si può seriamente dubitare dell’applicabilità della norma introdotta nel 2012 / 2013 ai regolamenti di natura contrattuale. Solo così, infatti, l’ultimo comma dell’art. 1138 cod. civ. ha un senso:
 i regolamenti di natura assembleare non hanno mai potuto vietare la detenzione di animali,
 è, quindi, evidente che la norma introdotta nel 2012 / 2013 non è stata pensata e introdotta per questi: avrebbe, infatti, “introdotto” un divieto che, in realtà, c’era già
 ne viene che, quando ha messo mano a questa specifica disposizione di legge, il legislatore aveva – e non poteva non avere – in mente i regolamenti di natura contrattuale.
Ancora più interessante appare la seconda domanda: il nuovo ultimo comma dell’art. 1138 cod. civ. deve trovare applicazione anche ai regolamenti di natura contrattuale adottati prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio?
La posizione della giurisprudenza
Si è accennato al fatto che, a questo riguardo, la giurisprudenza – ovviamente di merito: è ancora troppo presto per avere pronunce della Corte di Cassazione – ha sposato la tesi affermativa. In questo senso si sono pronunciati il Tribunale di Cagliari [“Il divieto previsto dall'ultimo comma dell'art. 1138 c.c. (a mente del quale "le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici"), introdotto dalla legge di riforma del condominio n. 220 del 2012, è applicabile a tutte le disposizioni con esso contrastanti, indipendentemente sia dalla natura del regolamento che le contiene (contrattuale o assembleare) sia dal momento (antecedente o posteriore alla novella del 2012) in cui il regolamento è stato adottato” (così la sentenza 21.7.2016 2016 in Arch. locazioni 2017, 1, 66)] e il Tribunale di Piacenza [“La previsione di cui all'art. 1138, ultimo comma, c.c., secondo cui "le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici", deve ritenersi applicabile indipendentemente dalla natura dell'atto (regolamento contrattuale ovvero assembleare) che contenga eventuali disposizioni contrarie e indipendentemente dal momento della formazione di tale atto (primo o dopo la novella del 2012)” (così la sentenza 22.11.2016 in Arch. Locazioni 2018, 4, 411)”].
Una voce di dissenso
A sommesso avviso di chi scrive, questa tesi della giurisprudenza di merito non può, per quanto ispirata a buoni e condivisibili principi, essere condivisa. E questo – lo si dica subito, con buona pace degli animalisti – per motivi strettamente giuridici.
Si consideri, al riguardo, che:
• di regola, la legge non ha efficacia retroattiva [art. 11 disposizioni sulla legge in generale, le c.d. pre-leggi]: non dispone per il passato e non può, quindi, produrre effetti su contratti perfezionatisi prima di essa;
• se è vero che il legislatore può senz’altro prevedere la retroattività di una norma di legge, è altrettanto vero che lo deve fare espressamente;
• nel caso di specie, il legislatore non lo ha fatto;
• oltretutto, sarebbe stato molto agevole scegliere questa opzione, essendo sufficiente inserire nell’ultimo comma dell’art. 1138 cod civ., con specifico riferimento a “Le norme del regolamento” le parole “in qualunque epoca esse siano state adottate”: se il legislatore non lo ha fatto, è perché la sua volontà non era in tal senso;
• quindi, se il legislatore non ha voluto estendere la portata di una norma del 2012 / 2013 a situazioni e rapporti giuridici sorti anteriormente, arrivare a tanto per via di interpretazione sarebbe arbitrario e, in ultima analisi, contra legem;
• si potrebbe, certo, sostenere la tesi del carattere imperativo della norma – e, quindi, della sua applicabilità senza limiti di tempo –, ma questa opzione non convince:
 l’art. 1138 cod. civ. non colloca – si parla del quarto comma – il suo stesso ultimo comma tra le norme che i regolamenti condominiali non possono derogare
 se tale ultimo comma può essere derogato ad opera dei privati [id est, si può prevedere una clausola del regolamento che vieti la detenzione di animali domestici], esso non può avere natura imperativa
Considerazione di sintesi e conclusiva
Schematicamente:
• i regolamenti condominiali aventi natura assembleare non hanno mai potuto – e, quindi, non possono – vietare la detenzione di animali domestici;
• i regolamenti condominiali aventi natura contrattuale, che siano stati adottati dopo il 2013, non possono parimenti vietare la detenzione di animali domestici;
• i regolamenti condominiali aventi natura contrattuale, che siano stati adottati prima del 2013 e che contengono una clausola che vieta la detenzione di animali domestici, possono e devono essere ritenuti – relativamente alla clausola in questione – pienamente efficaci e vincolanti. Il divieto, pertanto, deve intendersi come ancora pienamente vigente.
Tutto questo sul piano interpretativo.
Non sarebbe, tuttavia, realistico ignorare il fatto che la giurisprudenza di merito formatasi dopo il 2013 dà, dell’art. 1138, ultimo comma, cod. civ. un’interpretazione di segno completamente opposto, con la logica e doverosa conclusione che, in un eventuale contenzioso, sarebbe più prudente e realistico (e, quindi, preferibile) “schierarsi” per la tesi della totale inefficacia del divieto di detenzione di animali domestici.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

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