LSMI19 Diritto condominiale
29 ottobre 2019
Diritto condominiale

Ascensori in condominio - le responsabilità sono in capo all’amministratore o ai condomini? E come garantire l’operatività del condominio?

Ascensori in condominio - le responsabilità sono in capo all’amministratore o ai condomini? E come garantire l’operatività del condominio?

Esiste una specifica normativa dedicata alla manutenzione degli ascensori, che prevede anche alcune ipotesi di responsabilità. Le quali sono direttamente in capo all’amministratore, ma anche alla compagine condominiale.
Qui si tenta di “mettere a fuoco” i termini della questione e di individuare le modalità concrete per arrivare a che l’amministratore abbia il potere di far sì che il condominio ottemperi agli obblighi di legge senza il rischio che il rapporto tra l’amministratore e l’assemblea porti a uno stallo.

Il quadro normativo
Il riferimento principale è al D.P.R. 30.3.1992 n. 162, con particolare riferimento agli artt. 13, 14 e 15.
In sintesi:
 l’art. 13, rubricato “Verifiche periodiche”, prescrive l’obbligo di effettuare “regolari manutenzioni dell’impianto” installato in un determinato stabile, nonché l’obbligo di sottoporre l’impianto stesso “a verifica periodica ogni due anni”;
 l’art. 14, rubricato “Verifiche straordinarie”, prende in esame l’ipotesi che la verifica periodica abbia esito negativo, con conseguente fermo dell’impianto, e prescrive l’obbligo di effettuare, per la “rimessa in servizio dell’impianto” una “verifica straordinaria”;
 l’art. 15 prevede, al fine di conservare l’impianto e garantire il suo “normale funzionamento”, un generale obbligo di manutenzione.
Da notare qui che, ai sensi e per gli effetti del D.P.R. 162/1999, per “ascensore” si deve intendere “un apparecchio di sollevamento che collega piani definiti, mediante un supporto del carico che si sposta lungo guide rigide e la cui inclinazione sull'orizzontale è superiore a 15 gradi o un apparecchio di sollevamento che si sposta lungo un percorso perfettamente definito nello spazio, pur non spostandosi lungo guide rigide” [art. 2 D.P.R. 162/1999].
Da notare, altresì, che i soggetti, su cui gravano gli obblighi di cui sopra, sono “il proprietario o il suo legale rappresentante”. Nell’ambito del condominio, si tratta rispettivamente dei condomini e dell’amministratore in carica.
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In concreto, la situazione può essere schematicamente riepilogata e riassunta come segue:
• l’amministratore deve assicurarsi che la manutenzione dell’ascensore sia affidata a un soggetto qualificato e competente e che quest’ultimo adempia agli obblighi che ha assunto con la firma del contratto di manutenzione;
• l’amministratore deve assicurarsi che l’ascensore venga sottoposto, con cadenza biennale, alla verifica periodica di cui all’art. 13 D.P.R. 162/1999 e, ovviamente, conservare la relativa documentazione;
• l’amministratore deve assicurarsi che, in caso di esito negativo di questa verifica e di conseguente fermo dell’impianto, venga effettuata la verifica straordinaria di cui all’art. 14 D.P.R. 162/1999.
L‘oggetto di questa disamina
Com’è ovvio, in questa sede vengono accantonati tutti gli aspetti più strettamente tecnici di queste manutenzioni e verifiche, per concentrarsi sui temi degli obblighi e delle connesse responsabilità.
Essenzialmente, si vuole prendere in considerazione il ruolo concreto dei vari protagonisti, capire le responsabilità connesse all’eventuale inadempimento degli obblighi di cui sopra e, quindi, individuare una strada per prevenire il potenziale problema di un pericoloso stallo nell’assolvimento degli obblighi stessi.
Si parla di “pericoloso stallo” sotto due specifici profili:
• il cattivo funzionamento dell’ascensore può essere causa di qualche incidente e, quindi, provocare danni a persone e cose;
• il cattivo funzionamento dell’ascensore può – in realtà deve, seppur solo temporaneamente – portare al fermo dell’impianto e, quindi, arrivare a costringere i condomini (e chiunque acceda all’edificio) a salire e scendere le scale a piedi.
Questo secondo aspetto, apparentemente meno grave e meno “allarmante”, può assumere contorni molto seri in tutte quelle situazioni in cui l’ascensore arriva a svolgere un ruolo socialmente importante: si pensi alle persone diversamente abili e/o agli anziani con difficoltà motorie.
Il destinatario degli obblighi di legge e il rapporto tra assemblea e amministratore
Come si è visto, la normativa pone i vari obblighi a carico del “proprietario” o del “suo legale rappresentante”. Detto altrimenti, si configura un preciso profilo di responsabilità diretto in capo all’amministratore, senza, peraltro, che questo faccia venire meno la responsabilità dei condomini, i quali sono a tutti gli effetti i (com)proprietari dell’ascensore.
Si pone, al riguardo un problema di potenziale conflitto tra amministratore e assemblea.
Se, infatti, tutto ciò che attiene alla manutenzione ordinaria dell’ascensore rientra nelle normali attribuzioni dell’amministratore – il quale ha l’obbligo ex art. 1130, primo comma, n. 4) cod. civ. di “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio” – e, quindi, quest’ultimo può e deve provvedere a autonomamente a quanto prescrive la legge, è altrettanto vero che, in astratto, la necessità di dare ingresso ad una “verifica straordinaria” chiama in causa l’art. 1135 cod. civ..
Trova applicazione il secondo comma di tale disposizione, ai sensi del quale “L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.
Per fare sintesi:
 l’amministratore può e deve dar corso autonomamente, senza necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea, alla manutenzione ordinaria dell’ascensore e alle verifiche periodiche sul medesimo impianto;
 qualora si ponga la necessità di una “verifica straordinaria”, l’amministratore può ex art. 1135, secondo comma, cod. civ. – e, quindi, deve – procedere autonomamente, fatto salvo l’obbligo di informare successivamente l’assemblea.
Fino a qui la “fisiologia”. Ma si sa che spesso, soprattutto nell’ambito della vita in condominio, le situazioni degenerano e si finisce per “sconfinare” nella patologia.
In particolare, è possibile che l’assemblea, preventivamente coinvolta dall’amministratore o, più semplicemente, perché in un condominio le voci circolano e le cose si vengono a sapere, decida di intervenire sull’amministratore per impedirgli di dare corso alla citata “verifica straordinaria”.
Più banalmente: può essere che l’amministratore, per tutelarsi o anche solo per eccessivo scrupolo nel rispetto della normativa, decida di passare per l’assemblea al fine di avere l’approvazione per l’intervento straordinario, con la conseguenza che l’edificio resta senza ascensore per settimane.
Non si dimentichi, al riguardo, che l’assemblea è l’organo sovrano del condominio e ad essa “compete l’adozione di decisioni in materia di amministrazione dello stesso”, mentre il primo dovere dell’amministratore è quello di dare esecuzione alle delibere assembleari [sul punto, si veda Cass. SS.UU. 6.8.2010 n. 18331]. Con l’intuibile conseguenza che l’amministratore, pur convinto della necessità di procedere con la “verifica straordinaria”, potrebbe trovarsi “bloccato” da una delibera di segno contrario, alla cui esecuzione l’amministratore stesso non può sottrarsi.
Il pericolo è evidente: l’amministratore ha precisi obblighi di legge e conseguenti responsabilità, ma può essere fermato da una volontà “ostile” della compagine condominiale. Con il ben triste risultato che l’amministratore si trovi contro la sua stessa volontà a non poter fare ciò che la legge gli impone e a correre il rischio di dover sopportare le conseguenze un tale inadempimento, forzato e involontario.
La strada verso l’assolvimento degli obblighi manutentivi in armonia
Esiste una strada relativamente sicura per ovviare ai rischi dianzi evocati.
Si è detto che, alla luce del citato art. 1135, secondo comma, cod. civ., l’amministratore non ha bisogno di alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea per procedere con la verifica straordinaria, ma si è anche visto che lo stesso amministratore potrebbe sentirsi maggiormente a suo agio se questa autorizzazione ci fosse.
Si può arrivare al risultato concreto, inserendo nel contratto tra amministratore e condominio – il mandato che viene perfezionato al momento della nomina, contenente la declinazione dei compiti (e dei compensi) dell’amministratore – una specifica clausola, con cui il condominio espressamente legittima l’amministratore, ora per allora e con dispensa dall’obbligo di preventiva autorizzazione, a dar corso a tutti gli interventi di manutenzione straordinaria che si devono ritenere urgenti e senza i quali ci sarebbe pregiudizio dell’uso e del godimento di parti o impianti comuni.
Questo sarebbe all’amministratore una “solida” argomentazione per resistere alle eventuali censure da parte dei condomini che non volessero “digerire” la spesa legata alla più volte citata “verifica straordinaria”.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

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