Condominio: a chi appartengono i balconi aggettanti e chi ne paga la manutenzione?

In realtà, sul piano strettamente giuridico la questione è stata affrontata ed efficacemente chiarita da molto tempo. Pare, tuttavia, che gli amministratori e, soprattutto, i condomini non abbiano ancora “messo a fuoco” e “digerito” la cosa.
Premessa
Per mera comodità, si parla di intervento di “manutenzione straordinaria”. Le considerazioni formulate in questa sede, però, valgono anche per quegli interventi che, più precisamente, devono essere qualificati come interventi di risanamento conservativo, come ristrutturazioni, come innovazioni, come interventi di riqualificazione energetica, come interventi di miglioramento delle prestazioni anti-sismiche dell’edificio e così via.
In sostanza, il discorso è attuale ogniqualvolta un qualche intervento, di portata maggiore della semplice piccola riparazione e dell’ordinaria manutenzione, coinvolge i balconi aggettanti di un edificio condominiale.
I termini del problema
Quando ragiona sulla ripartizione dei costi legati a un intervento di manutenzione straordinaria sulle facciate dell’edificio, l’assemblea condominiale si pone sempre (o quasi) una domanda: il balcone aggettante è di proprietà esclusiva del singolo condomino (in quanto parte integrante dell’unità immobiliare) oppure è proprietà comune (in quanto parte integrante della facciata)? Il che, ai fini pratici, viene normalmente “tradotto” così: la quota parte del costo dell’intervento edilizio, che sia riconducibile ai balconi aggettanti, è a carico dei condomini, proprietari degli appartamenti che hanno quei balconi, oppure è a carico di tutti pro quota millesimale?
La tesi della proprietà comune
In astratto, al fine di sostenere la tesi della natura di bene comune dei balconi aggettanti, ci si potrebbe “appoggiare” su qualche specifico riferimento normativo: ai sensi dell’art. 1117 cod. civ. sono parti comuni “tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune”, “le facciate” e, in generale, “i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune”.
Lo “snodo” essenzialmente è rinchiuso in due domande:
i balconi aggettanti sono necessari all'uso comune o anche solo destinati ad esso?
i balconi aggettanti possono / devono essere considerati parte integrante della facciata?
Se la risposta anche a una sola di queste domande fosse affermativa, allora si dovrebbe concludere che i balconi aggettanti sono parti comuni / beni condominiali, con l’evidente conseguenza che la spesa per gli interventi eseguiti su di essi dovrebbe essere suddivisa tra tutti i condomini in ragione dei rispettivi millesimi.
La tesi della proprietà privata
Viceversa, se la risposta alle domande di cui sopra fosse negativa, allora la conclusione sarebbe diametralmente opposta:
i balconi aggettanti costituiscono proprietà esclusiva e privata dei condomini proprietari delle unità, di cui i baconi stessi costituiscono – l’espressione è usata in un’accezione atecnica – pertinenza;
la spesa per gli interventi eseguiti su di essi non riguarda il condominio e i condomini in generale e non deve essere suddivisa tra i medesimi, ma resta a carico integrale ed esclusivo dei menzionati proprietari delle singole unità.
L’insegnamento giurisprudenziale
Come si accennava, già da tempo la giurisprudenza si è attestata su un’interpretazione costante e univoca, che non “sposa” né la prima né la seconda delle tesi sopra viste e individua, nei balconi, alcune parti di proprietà privata e alcune parti di proprietà comune.
Tale orientamento giurisprudenziale è efficacemente espresso da Cass. 2.2.2016 n. 1990: “In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole”.
Dello stesso tenore, talvolta anche letterale, si vedano – tra le altre – Cass. 27.7.2012 n. 13509, Cass. 30.4.2012 n. 6624, Cass. 12.1.2011 n. 587, Cass. 17.7.2007 n. 15913 e Cass. 30.7.2004 n. 14576.
La giurisprudenza di merito è, per quanto consta, in linea: in epoca recente si è registrata la pronuncia del Tribunale di Palermo in data 17.4.2018 [in Redazione Giuffrè, 2018]: “In tema di parti comuni e relativo obbligo di manutenzione vige una disciplina differente per i balconi cosiddetti "aggettanti" e per gli elementi decorativi presenti sugli stessi. I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Soggetti a un regime diverso, invece, sono tutti gli elementi decorativi del balcone che in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.”.
Sintesi e conclusione
Alla luce di tutto quanto sinora esposto, si può arrivare ad una conclusione anche di ordine pratico: quando è stato eseguito un intervento di manutenzione straordinaria di un edificio condominiale, che abbia coinvolto – come, del resto, è normale che avvenga – le facciate e, con esse, i balconi aggettanti, è necessario
individuare, nel più ampio contesto dell’intervento, il controvalore degli interventi sui balconi aggettanti che “appartengono” alle varie unità
individuare, nell’ambito di questo controvalore, il costo di quella parte degli interventi, che è stata eseguita sui rivestimenti e sugli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore e quindi, scorporarlo dal resto
addebitare integralmente il costo così scorporato ai condomini proprietari delle unità, di cui i balconi stessi costituiscono – l’espressione è ancora usata in un’accezione atecnica – pertinenza
addebitare integralmente il residuo costo – come sopra, ricavato per differenza all’esito dello scorporo – all’intera compagine condominiale.