LSMI19 Diritto condominiale
11 giugno 2021
Diritto condominiale

Condominio – Cass. SS.UU. 14.4.2021 n. 9839 – delibere annullabili e delibere nulle

Condominio – Cass. SS.UU. 14.4.2021 n. 9839 – delibere annullabili e delibere nulle

Con la loro sentenza n. 9839 del 14.4.2021 le Sezioni Unite hanno – risolvendo due contrasti giurisprudenziali – “messo un punto” in ordine ad alcune questioni, restando sostanzialmente nella “scia” di Cass. SS.UU. 7.3.2005 n. 4806, ma anche statuendo alcuni principi di diritto di portata innovativa.
I temi toccati dalla Corte sono stati diversi.
In questa sede si affronterà quello – caratterizzato da una significativa “ricaduta” pratica – relativo alle categorie di invalidità delle delibere condominiali

Premessa
La pronuncia delle Sezioni Unite, scritta con grande chiarezza, è “ricca” di argomenti e spunti di estremo interesse, anche teoretico, per i giuristi.
Questa, tuttavia, non è la sede idonea a ospitare trattazioni astratte della materia, più adatte ai tecnici del mondo del diritto che a coloro i quali, nell’“universo condominio”, vivono e operano quotidianamente e che, per questo, hanno bisogno di indicazioni ed elementi più pratici e concreti.
Qui di seguito, pertanto, si darà più spazio e si attribuirà maggiore importanza agli aspetti pratici e alle ricadute operative delle interessantissime deduzioni tecnico-giuridiche delle Sezioni Unite.
I termini della questione
Come dianzi accennato, la Corte ha affrontato il tema dell’invalidità delle delibere adottate dall’assemblea condominiale, analizzando le due categorie di invalidità note al nostro ordinamento – annullabilità e nullità –, ponendo in luce le differenze tra l’una e l’altra e, quindi, analizzando i casi nei quali si configura l’una e i casi in cui si riscontra l’esistenza dell'altra.
La “ricaduta” pratica è di importanza tutt’altro che secondaria: basti pensare che l’annullabilità può essere fatta valere solo da alcuni condomini e sempre e solo entro il termine di decadenza di trenta giorni, mentre la nullità – per la quale non sussistono limiti temporali – può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e può anche essere rilevata d’ufficio.
Alla luce di quanto testé chiarito, risulta agevole comprendere quale importanza rivesta – e quali conseguenze pratiche abbia – la corretta individuazione del vizio, da cui è affetta la singola delibera assembleare
Il principio di diritto
Detto questo, è opportuno prendere le mosse dal principio di diritto enunciato, al riguardo, dalla Corte:
“In tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico - dando luogo, in questo secondo caso, ad un "difetto assoluto di attribuzioni" - e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'ordine pubblico" o al "buon costume"; al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 cod. civ.”.
Il ragionamento della Corte
Nell’ottica di sintesi e di estrema praticità, sopra evocata, si può riassumere e riferire il ragionamento seguito dalla Corte come segue:
a) individuare e contrapporre, nell’ambito delle delibere di assemblee condominiali, i “vizi di forma” e i “vizi di sostanza”, associando i primi alla categoria dell’annullabilità e i secondi alla categoria della nullità, costituisce – pur essendo stato seguito da Cass. SS.UU. 7.3.2005 n. 4806 – un criterio inadeguato;
b) l’analisi deve essere più approfondita e, al tempo stesso, più sottile;
c) il legislatore ha espresso una chiara preferenza per la categoria della annullabilità, sostanzialmente manifestando l’intento “di ricondurre ogni forma di invalidità delle deliberazioni assembleari, senza distinzioni, alla figura della ‘annullabilità’”.
Il legislatore, cioè, “ha elevato la categoria della annullabilità a "regola generale" della invalidità delle deliberazioni assembleari, confinando così la nullità nell'area della residualità e della eccezionalità”;
d) quanto sub c), tuttavia, non significa che “la categoria della nullità sia interamente espunta dalla materia delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini”;
e) la nullità permane, ma deve ritenersi circoscritta a sole tre ipotesi:
i. “Mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali”
ii. "Impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico"
iii. “Illiceità”;
f) analiticamente:
 per quanto sub i. la Corte parla di “deficienza strutturale della deliberazione” e cioè delle delibere, relativamente alle quali mancano gli elementi più “basici” ed essenziali (quali la votazione, l’oggetto, la causa, ecc.).
Delibere, cioè, che non possono neanche essere definite tali in senso stretto,
 per quanto sub ii., la Corte parla di concreta “impossibilità (…) di dare attuazione a quanto deliberato” [impossibilità materiale] e di “difetto assoluto di attribuzioni” [impossibilità in senso giuridico] e questo con riferimento alle delibere, che l’assemblea ha adottato in materie che non sono di sua competenza.
Per essere concreti con due esempi: una delibera che prevedesse la realizzazione di una piscina di 33 m in uno spazio che ne misura 15 [impossibilità materiale] e una delibera che prevedesse l’installazione di un manufatto all’interno di una proprietà esclusiva [impossibilità giuridica],
 quanto sub iii. attiene alla contrarietà dell’oggetto della delibera a “norme imperative”, all’“ordine pubblico” o al “buon costume”;
g) le delibere, le quali siano contrarie alla legge e/o al regolamento di condominio e che non rientrino in una di queste tre macro-categorie, devono essere ritenute annullabili;
h) la prima e più significativa conseguenza di quanto sub g) è che tali delibere saranno poste nel nulla e “rimosse” dal giudice se – e solo se – esse siano state impugnate dai condomini a ciò legittimati e entro i termini e nelle forme imposti dalla legge.
L’evoluzione rispetto a Cass. 7.3.2005 n. 4806
In ultima analisi, è un po’ come se le Sezioni Unite avessero deciso di ri-scrivere – migliorandola e andando oltre – la loro statuizione del 2005 da così
“In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto”
a così
“In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive ab origine degli elementi costitutivi essenziali, le delibere con oggetto impossibile (in senso letterale o in senso giuridico, intendendosi per tali anche quelle il cui oggetto esula dalla competenza dell'assemblea) e le delibere con oggetto illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume); debbono qualificarsi annullabili tutte le altre delibere che siano in qualsiasi modo contrarie alla legge o al regolamento di condominio”.
Come si vede, relativamente a questo argomento le Sezioni Unite non si sono discostate sul piano sostanziale dalla loro precedente posizione – hanno, anzi, apertamente dichiarato di volerla “ribadire” –, ma si sono limitate ad alcune “precisazioni”.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

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