LSMI19 Diritto condominiale
15 luglio 2021
Diritto condominiale

Condominio – Cass. SS.UU. 14.4.2021 n. 9839 – l’invalidità delle delibere di ripartizione delle spese

Condominio – Cass. SS.UU. 14.4.2021 n. 9839 – l’invalidità delle delibere di ripartizione delle spese

Con la loro sentenza n. 9839 del 14.4.2021 le Sezioni Unite hanno – risolvendo due contrasti giurisprudenziali – “messo un punto” in ordine ad alcune questioni, restando sostanzialmente nella “scia” di Cass. SS.UU. 7.3.2005 n. 4806, ma anche statuendo alcuni principi di diritto di portata innovativa.
I temi toccati dalla Corte sono stati diversi.
In questa sede si affronterà quello relativo all’invalidità – nella duplice possibile forma dell’annullabilità e della nullità – della delibera che approva la ripartizione di una spesa

Premessa
La pronuncia delle Sezioni Unite, scritta con grande chiarezza, è “ricca” di argomenti e spunti di estremo interesse, anche teoretico, per i giuristi.
Questa, tuttavia, non è la sede idonea a ospitare trattazioni astratte della materia, più adatte ai tecnici del mondo del diritto che a coloro i quali, nell’“universo condominio”, vivono e operano quotidianamente e che, per questo, hanno bisogno di indicazioni ed elementi più pratici e concreti.
Qui di seguito, pertanto, si darà più spazio e si attribuirà maggiore importanza agli aspetti pratici e alle ricadute operative delle interessantissime deduzioni tecnico-giuridiche delle Sezioni Unite.
I termini della questione
Come dianzi accennato, la Corte ha affrontato il tema dell’invalidità delle delibere adottate dall’assemblea condominiale in tema di ripartizione delle spese. In questo, le Sezioni Unite hanno espressamente confermato “quanto già affermato da queste Sezioni Unite con la sentenza n. 4806 del 2005”, ribadendo che:
a) le delibere, attraverso le quali l’assemblea “modifichi i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla legge o in via convenzionale da tutti i condomini”, devono essere ritenute nulle;
b) le delibere, attraverso le quali l’assemblea applichi tali criteri, però violandoli o disattendendoli, “sono semplicemente annullabili”.
Il principio di diritto
Detto questo, è opportuno prendere le mosse dal principio di diritto enunciato, al riguardo, dalla Corte:
"In tema di deliberazioni dell'assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135 c.c., nn. 2) e 3), e che è sottratta al metodo maggioritario; sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicchè la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137 c.c., comma 2".
Il ragionamento della Corte
Nell’ottica di sintesi e di estrema praticità, sopra evocata, si può riassumere e riferire il ragionamento seguito dalla Corte come segue:
 per quanto sub a)
• i criteri di ripartizione delle spese sono stabiliti dalla legge [artt. 1123 e seguenti cod. civ.] o dalla “diversa convenzione” di cui all’art. 1123, primo comma, cod. civ. [id est, dal regolamento condominiale avente natura contrattuale];
• l’assemblea, anche quando è chiamata a ripartire una qualche spesa relativa a beni e/o servizi comuni, non ha il potere di modificare i citati criteri di ripartizione delle spese;
• fa eccezione a quanto sopra unicamente il caso dell’assemblea, che sia stata convocata sullo specifico ordine del giorno della adozione / modifica del regolamento condominiale in tema di ripartizione delle spese e che abbia adottato una delibera in tal senso all’unanimità assoluta [id est, abbia adottato / modificato il regolamento condominiale avente natura contrattuale] e cioè con il voto favorevole del 100% dei condomini e di 1.000/1.000;
• ne viene che l’assemblea, la quale assuma la decisione di applicare dei criteri di spesa diversi rispetto a quelli legali o convenzionali, “da valere - oltre che per il caso oggetto della delibera - anche per il futuro” [così la Corte] e, cioè, di adottare tali criteri, agisce – sempre la Corte – “in difetto assoluto di attribuzioni”;
• detto altrimenti, l’assemblea adotta una decisione che esorbita dalle sue attribuzioni e cioè una delibera che – alla luce delle puntualizzazioni della stessa Cass. SS. UU. 14.4.2021 n. 9839 – deve essere dichiarata nulla.
 per quanto sub b)
• diverso è il caso dell’assemblea che, chiamata a ripartire una determinata spesa, deliberi di adottare, per quella singola e specifica fattispecie (e, quindi, non anche a valere per il futuro) un criterio differente rispetto a quello previsto dalla legge o dal regolamento condominiale;
• parimenti, è diverso il caso dell’assemblea che, chiamata a ripartire una determinata spesa, deliberi di applicare il criterio previsto dalla legge o dal regolamento condominiale, ma commetta, al riguardo, un errore;
• in questi casi l’assemblea agisce nell’ambito delle sue competenze e, quindi, non opera “in difetto assoluto di attribuzioni”, ma semplicemente viola – coscientemente o per mero errore – il criterio di ripartizione che, per legge o per regolamento, deve trovare applicazione.
Sotto questo profilo dell’invalidità delle delibere di ripartizione delle spese, le Sezioni Unite hanno confermato un insegnamento precedente, come esempio del quale merita citare qui – per l’innegabile chiarezza – Cass. 21.5.2012 n. 8010: “Per quanto attiene le delibere dell'assemblea di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, occorre distinguere quelle con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione ai sensi dell'art. 1123 c.c. ovvero sono modificati i criteri fissati in precedenza, per le quali è necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini, da quelle con le quali, nell'esercizio della attribuzioni assembleari previste dall'art. 1135 n. 2 e 3 c.c., vengono in concreto ripartite le spese medesime, atteso che queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili .. ”.
Considerazione finale e di sintesi
Le Sezioni Unite hanno, quindi, ribadito che, di fronte a delibere di ripartizione della spesa non in linea con i criteri di legge o convenzionali, bisogna distinguere tra le decisioni volte proprio a modificare il criterio da seguire da quelle con cui, invece, la compagine condominiale ha, coscientemente o per errore, disapplicato o applicato male i medesimi criteri di legge o convenzionali.
Evidentemente questa distinzione non è sempre agevole. Si tratta di un’attività interpretativa: il giudice deve analizzare in concreto la delibera – e, quindi, il verbale dell’assemblea – per individuare con esattezza quale sia stata l’effettiva volontà della compagine condominiale.
Del resto, le stesse Sezioni Unite qui in commento hanno – rifacendosi a un insegnamento precedente: tra le tante, Cass. 30.11.2017 n. 28763 e Cass. 28.2.2006 n. 4501 – chiarito che per questa attività interpretativa devono essere seguiti “i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 c.c. e segg.”.
Tutto questo comporta un apprezzamento che deve ritenersi riservato per legge al giudice del merito, con esclusione del potere della Suprema Corte di sindacare la “bontà” dell’interpretazione così fornita.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

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