LSMI19 Diritto condominiale
30 ottobre 2018
Diritto condominiale

Condominio: chi risponde quando i ladri arrivano dal ponteggio?

Condominio: chi risponde quando i ladri arrivano dal ponteggio?

Il problema della sicurezza nei condominii è sempre più sentito. Negli anni è significativamente aumentata la percezione del rischio di illecite intrusioni e, quindi, delle connesse minacce al patrimonio dei condomini.

È nozione di comune esperienza che gli impianti di allarme e simili sono sempre più diffusi, che l’installazione di porte blindate è sempre più all’ordine del giorno, così come è sempre più frequente l’installazione, a difesa degli appartamenti, di altri presidi (sbarre e cancelli alle finestre, dissuasori vari, ecc.: sono i c. d. offendicula definiti dal vocabolario on line Treccani come “i mezzi atti a creare un ostacolo (filo spinato o elettrificato, punte di vetro o metalliche, ecc.) posti per prevenire violazioni di domicilio o di proprietà o più in generale aggressioni domestiche”).

La “genesi” condominiale del problema

Spesso sono i singoli condomini a dotare i loro appartamenti di questo genere di strumenti di protezione. A volte, invece, gli interventi sono decisi dall’intera compagine condominiale e hanno ad oggetto installazioni sulle parti comuni dell’edificio.
Esiste, tuttavia, una situazione che, in maniera “fisiologica” e, al tempo stesso, inevitabile, crea un potenziale pericolo. Ci si riferisce ai ponteggi, che vengono normalmente (e – giova ripeterlo – inevitabilmente: senza di essi, l’intervento sarebbe impossibile) collocati sulle facciate degli edifici per consentire all’impresa appaltatrice di dare materialmente esecuzione all’intervento affidatole.

I ponteggi

La questione può essere schematicamente riassunta così:
  • un edificio ha bisogno di un intervento di una certa rilevanza e consistenza su alcune parti comuni (facciate, tetto, ..);
  • in alternativa, i condomini semplicemente desiderano – a prescindere dalle condizioni dell’edificio e quindi, dall’esistenza di una situazione di stretta necessità – dar corso ad un intervento importante, finalizzato al miglioramento e, quindi, alla valorizzazione dell’edificio. Si pensi agli interventi di efficientamento energetico (idonei a consentire di godere delle agevolazioni fiscali note come eco-bonus), agli interventi di consolidamento strutturale e adozione di misure antisismiche (idonei a consentire di godere delle agevolazioni fiscali note come sisma-bonus);
  • i condomini di cui sopra affrontano il tema in assemblea e, in quella sede, deliberano di dar corso all’intervento ipotizzato;
  • con questo, deliberano anche di procedere con l’installazione di più o meno importanti ponteggi sulle facciate dell’edificio;
  • evidentemente, la cosa è inevitabile: non si potrebbe mai dare corso a certi interventi manutentivi senza il ponteggio;
  • i condomini sono consapevoli che la presenza del ponteggio potrebbe in concreto rendere più agevole l’introduzione di un ladro all’interno degli appartamenti, ma sanno altrettanto bene che non esiste alternativa;
  • l’aumento del rischio di furto costituisce, cioè, un prezzo che i condomini decidono di pagare, un sacrifico che decidono di compiere in vista del bene superiore del miglioramento dell’edificio.
    La migliore sensibilità generale, la maggiore attenzione e il progresso tecnico – dovuto anche alla digitalizzazione – degli strumenti a disposizione deli condomini consentono oggi di disporre di impianti anti-intrusione e, in generale, di allarme molto migliori, più sofisticati, più efficienti e, in ultima analisi, più utili.

Tutto questo, però, non basta a far scomparire il problema dei furti negli appartamenti e a far ritenere superato il tema dei furti agevolati – se non addirittura resi possibili – dalla presenza dei ponteggi.
Accade, così, che certi fatti di cronaca tornano di attualità e che, quindi, la giurisprudenza sia chiamata ad occuparsene.

L’insegnamento giurisprudenziale

Esiste un orientamento ormai consolidato, tale da consentire di affermare che la questione, a livello astratto, è ormai stata sviscerata ed è ben nota. Al riguardo, si richiamano – tra le molte – le sentenze n. 26900 del 19.12.2014 e n. 6435 del 17.3.2009.
Il quadro è, in buona sostanza, questo:
  • l’imprenditore edile, cui è stato appaltato l’intervento di manutenzione, risponde a titolo di responsabilità extracontrattuale: trova applicazione l’art. 2043 cod. civ., ai sensi del quale “Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”;
  • in concreto, l’imprenditore risponde per colpa e questa si sostanzia nella “omessa ordinaria diligenza nella adozione delle cautele atte ad impedire l'uso anomalo dei ponteggi” e nella circostanza che “sia stato omesso qualunque accorgimento idoneo ad ovviare alla situazione di pericolo” [così Cass. 19.12.2014 n. 26900];
  • alla responsabilità dell’imprenditore si affianca e – per così dire – “si somma” la responsabilità del condominio;
  • quest’ultimo risponde ex art. 2051 cod. civ. in quanto custode del ponteggio, in quanto – queste le parole di Cass. 26900/2014 – “soggetto che ha disposto il mantenimento della struttura”;
  • più precisamente, il condominio risponde anche “per culpa in vigilando od in eligendo” [così Cass. 17.3.2009 n. 6435] e questa si verifica se risulta “che abbia omesso di sorvegliare l'operato dell'impresa appaltatrice, ovvero ne abbia scelta una manifestamente inadeguata per l'esecuzione dell'opera” [idem].

La responsabilità del condominio

Mentre la questione della responsabilità dell’imprenditore è di più immediata comprensione [come imprenditore “esercita professionalmente un'attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi” (art. 2082 cod. civ.), come appaltatore “assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio” (art. 1655 cod. civ.) e, in ogni caso, è colui che ha materialmente collocato il ponteggio e che ne deve, per ciò stesso, rispondere a titolo di responsabilità extracontrattuale], è assai più interessante notare che i titoli di responsabilità del condominio sono due. Più precisamente, il titolo è uno solo, la colpa, ma in una duplice declinazione: la culpa in eligendo e la culpa in vigilando.
Sotto il primo profilo, il condominio risponde per aver selezionato un’impresa non all’altezza, un appaltatore privo dei mezzi e/o della capacità per gestire in sicurezza il cantiere.
Sotto il secondo profilo, il condominio risponde per non aver vigilato adeguatamente e, quindi non essersi reso conto dell’inadeguatezza dell’impresa e delle sue mancanze sotto il profilo dell’allestimento del ponteggio.

Il più recente intervento

La Corte di Cassazione è recentemente intervenuta sulla questione sopra illustrata e ha colto l’occasione per confermare appieno il suo stesso insegnamento, per come consolidatosi negli anni.
Tale intervento della Corte è avvenuto con l’ordinanza n. 26691, emessa dalla VI sezione in data 22.10.2018. Come accennato, tale ordinanza ribadisce quanto già noto:
  • l’appaltatore che ha installato il ponteggio risponde per colpa, sostanziandosi tale sua colpa nella mancata adozione delle cautele atte ad impedire l'uso anomalo dei ponteggi, “trasformati” in vie di accesso all’edificio;
  • il condominio committente risponde per colpa ex artt. 2051 e 2043 cod. civ. per aver scelto male l’impresa e per non aver vigilato sul suo operato.
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