LSMI19 Diritto condominiale
19 settembre 2019
Diritto condominiale

Condominio – cosa succede se i comproprietari del singolo appartamento non sono d’accordo?

Condominio – cosa succede se i comproprietari del singolo appartamento non sono d’accordo?

Le situazioni di comproprietà sono piuttosto frequenti: si pensi – per fermarsi ai casi più diffusi e agli esempi più eclatanti – a due coniugi che acquistano insieme o a due fratelli / sorelle che ereditano l’appartamento dei genitori o dei nonni.
A livello condominiale, questi comproprietari contano come uno e devono, quindi, esprimere in assemblea una posizione unitaria e univoca. Ma non sempre i comproprietari sono d’accordo e non sempre vorrebbero esprimere il medesimo voto. Qui si cerca di capire quali sono gli “strumenti” che l’ordinamento mette a disposizione per risolvere queste situazioni di potenziale “crisi”

Il dato normativo
Il punto di partenza del ragionamento è, come sempre, costituito dal dato normativo. Nella fattispecie, dal comma 2 dell’art. 67 disp. att. cod. civ., che recita “Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice”.
La norma appare chiara:
 i comproprietari devono confrontarsi e arrivare a elaborare una posizione unitaria e univoca;
 devono anche scegliere chi tra loro rappresenterà la comunione nell’assemblea condominiale;
 il comproprietario così designato parteciperà all’assemblea ed esprimerà il voto in nome e per conto di tutti, con ciò vincolando l’intera comunione.
Fino a qui, tutto chiaro e tutto semplice.
Capita, tuttavia, che i comproprietari non siano allineati e non riescano ad esprimere una posizione condivisa: si pensi all’ipotesi di una causa che coinvolge il condominio o al caso di un prospettato intervento di manutenzione straordinaria, con un comproprietario che vorrebbe esprimere voto favorevole e l’altro che, invece, vorrebbe votare in senso contrario.
Cosa succede in queste situazioni? Come può e deve essere gestito il contrasto all’interno della comunione? E quali riflessi esso può avere a livello condominiale?
Il rapporto interno alla comunione: i.e., il rapporto tra i comproprietari (“a monte” dell’assemblea)
Il citato art. 67 disp. att. cod. civ., letto in combinato disposto con gli artt. 1105 [“Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune / Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente / Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione / Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”] e 1106 cod. civ. [“Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente, può essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune”], esplicitamente / implicitamente richiamati dallo stesso art. 67, contiene una chiara indicazione su come procedere:
• i comproprietari devono confrontarsi e arrivare a “distillare” e, quindi esprimere una posizione unitaria;
• se non ci riescono – e questo scenario è tutt’altro che inverosimile: l’art. 1105 cod. civ. parla di “maggioranza dei partecipanti”, ma spesso il confronto è tra due “teste”, ciascuna titolare del 50% del valore del bene, con la conseguente impossibilità che si forni una maggioranza –, possono ricorrere al giudice;
• a questo punto, il giudice può risolvere la cosa anche con la nomina di un amministratore della comunione, espressamente incaricato di esprimere il voto della comunione su quello specifico punto dell’ordine del giorno e solo su quello. Una sorta di procuratore speciale, di commissario ad actum, cui viene affidato il compito di far uscire la comunione – e magari, con essa, il condominio – dalle “secche” di questo stallo decisionale.
Questo, sul piano astratto e teorico.
Sul piano concreto e pratico, tuttavia, il lasso di tempo intercorrente tra la convocazione dell’assemblea e l’assemblea stessa non consente di seguire il percorso dianzi tracciato.
Si pone, quindi, il tema delle conseguenze del dissidio tra comproprietari, che in qualche misura si intreccia con il tema del rapporto tra la comunione e il condominio.
Il rapporto tra la comunione e il condominio
A questo riguardo, è intervenuta una condivisile pronuncia della Corte d’Appello di Napoli del 1.3.2019 (in Redazione Giuffrè 2019): “In tema di condominio, dal principio contenuto nell'art. 67, comma, 2 Disp. att. c.c., secondo il quale i comproprietari di un piano o porzione di piano compreso in un edificio condominiale hanno diritto ad un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati, può desumersi che gli eventuali contrasti fra comproprietari sull'assemblea condominiale vanno risolti all'interno del gruppo, di modo che la volontà del rappresentante valga, quale espressione irretrattabile della volontà comune, per tutti, cioè, sia per i proprietari dissenzienti della minoranza, e sia per i rimanenti condomini”.
In questo caso, la Corte ha sottolineato e confermato un principio agevolmente ricavabile dalla normativa codicistica:
• le questioni interne alla comunione restano interne e non possono ripercuotersi sul condominio;
• il condominio non può tenere in alcun conto un eventuale dissidio tra comproprietari e, quindi, le varie posizioni di ciascuno di essi;
• detto altrimenti: se, ai fini dell’adozione di una determinata delibera, i comproprietari dell’unità X non riescono ad esprimere una posizione unitaria, per quella delibera il condomino proprietario dell’unità X non esprime alcun voto.
La “gestione” dell’assemblea
In concreto e sul piano molto pratico: come deve regolarsi il presidente dell’assemblea se alla riunione si presentano tutti i comproprietari, dichiarando di non avere raggiunto una posizione univoca?
Dal verbale dell’assemblea – che il presidente dovrà redigere con il puntuale ed efficace supporto del segretario dell’assemblea e dell’amministratore del condominio e che dovrebbe preferibilmente essere sottoscritto da tutti i comproprietari presenti – dovrà emergere con grande chiarezza quanto segue:
 il presidente rileva la presenza in assemblea, in difformità rispetto alla previsione dell’art. 67, secondo comma, disp. att. cod. civ., di più comproprietari;
 il presidente invita, quindi, tali comproprietari a uniformarsi al dato normativo e a indicare seduta stante il rappresentante di tutti, contestualmente specificando che, in difetto, l’assemblea non potrà che prendere atto di tale stato di cose e, quindi, rilevare l’assenza – ai fini del conteggio delle maggioranze – del condomino proprietario di quella specifica unità immobiliare;
 sulla base di quanto fanno i citati comproprietari, l’assemblea assume una posizione formale, verbalizzando l’assenza del condomino di cui si tratta e specificando le ragioni di tale assenza.
Il rapporto interno alla comunione: i.e., il rapporto tra i comproprietari (“a valle” dell’assemblea)
Verificatosi quanto sopra ipotizzato, ciascun comproprietario è astrattamente legittimato ad agire in giudizio contro gli altri per il risarcimento dei danni, che la condotta di questi ultimi può avergli causato.
Non è questa la sede per una disamina approfondita di questo aspetto della questione, ma, in via di estrema sintesi, si può svolgere qualche considerazione astratta:
 questa ipotetica azione risarcitoria sarebbe tutt’altro che “in discesa”;
 questo perché bisognerebbe “fare i conti” con la difficoltà di dimostrare il danno e il nesso causale tra la condotta dei comproprietari citati in giudizio e il danno stesso;
 non solo: ci sarebbe anche la non trascurabile difficoltà di arrivare a considerare l’esercizio di un diritto – quale senz’altro è la volontà di esprimere un certo voto e di assumere una determinata posizione – come fonte di un danno ingiusto.
La pretesa risarcitoria sarebbe astrattamente più lineare se i comproprietari avessero omesso di confrontarsi tra loro o se uno di essi avesse espresso in assemblea – con ciò, vincolando tutti gli altri – una posizione che sapeva non condivisa dagli altri.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

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