Condominio: cosa succede se l’amministratore è una società che viene dichiarata fallita?

I termini della questione e le domande cui dare risposta
Schematicamente:
• una società di capitali svolge l’attività di amministratore di condominio;
• questa società viene dichiarata fallita;
• qual è la sorte dei mandati in essere tra detta società e i condominii che la stessa amministra / amministrava?
• il rapporto condominio – amministratore prosegue?
• se sì, come?
• in caso negativo, invece, cosa succede?
Il quadro normativo di riferimento
Le disposizioni di legge che “entrano in gioco” sono essenzialmente queste:
 art. 71 bis, terzo comma, disp. att. cod. civ. [Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi];
 art. 71 bis, quarto comma, disp. att. cod. civ. [La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore];
 art. 1129, ottavo comma, cod. civ. [Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi];
 art. 72, primo comma, L.F. [Se un contratto è ancora ineseguito o non compiutamente eseguito da entrambe le parti quando, nei confronti di una di esse, è dichiarato il fallimento, l'esecuzione del contratto, fatte salve le diverse disposizioni della presente Sezione, rimane sospesa fino a quando il curatore, con l'autorizzazione del comitato dei creditori, dichiara di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo, salvo che, nei contratti ad effetti reali, sia già avvenuto il trasferimento del diritto];
 art. 72, primo comma, L.F. [Se un contratto è ancora ineseguito o non compiutamente eseguito da entrambe le parti quando, nei confronti di una di esse, è dichiarato il fallimento, l'esecuzione del contratto, fatte salve le diverse disposizioni della presente Sezione, rimane sospesa fino a quando il curatore, con l'autorizzazione del comitato dei creditori, dichiara di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo ..];
 art. 104, primo e secondo L.F. [Con la sentenza dichiarativa del fallimento, il tribunale può disporre l'esercizio provvisorio dell'impresa, anche limitatamente a specifici rami dell'azienda, se dalla interruzione può derivare un danno grave, purché non arrechi pregiudizio ai creditori.
 Successivamente, su proposta del curatore, il giudice delegato, previo parere favorevole del comitato dei creditori, autorizza, con decreto motivato, la continuazione temporanea dell'esercizio dell'impresa, anche limitatamente a specifici rami dell'azienda, fissandone la durata]
La fattispecie concreta
Essere molto pratici può senz’altro agevolare la comprensione.
La fattispecie è questa:
a) una società amministra condominii;
b) questa società viene dichiarata fallita;
c) i mandati in essere per l’amministrazione dei condominii – che sono contratti a esecuzione periodica non ancora compiutamente eseguiti –rimangono sospesi fino a quando gli organi della Procedura decidono cosa farne;
d) questo comporta la cessazione dell’incarico di amministratore;
e) la Curale ha davanti a sé due opzioni: portare temporaneamente avanti l’esercizio provvisorio dell’impresa, “salvando” i mandati in essere, oppure abbandonare ogni attività;
f) nel primo caso, la Curatela può essere autorizzata all’esercizio dell’impresa nei precisi limiti e al circoscritto scopo di fare quanto è necessario per arrivare alla “sostituzione” dell’amministratore;
g) nel secondo caso, i condomini devono “organizzarsi” al meglio per convocare – possono farlo “senza formalità” – l’assemblea e procedere alla nomina di un nuovo amministratore.
Esiste anche la possibilità che la Curatela sia autorizzata all’esercizio dell’attività di impresa e, quindi, al subentro con pieni poteri nei mandati di amministrazione condominiale.
Questo, tuttavia, è uno scenario più che altro teorico, in quanto non è ragionevole pensare che il Curatore, “istituzionalmente” investito del compito di liquidare attivo e passivo nell’interesse dei creditori della società fallita, si metta a esercitare un’attività che non è la sua.
E’ interessante sviluppare i concetti dianzi espressi sub f).
La Curatela, la quale venga autorizzata all’esercizio provvisorio dell’attività di amministrazione condominiale, può esercitare la prerogativa tipica dell’amministratore e convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
Senza tale autorizzazione all’esercizio provvisorio, la società fallita non può procedere in tal senso.
E’ evidente che l’autorizzazione dovrebbe esplicitamente riferirsi alla mera “transizione” fino all’”entrata in scena” del nuovo amministratore. In questo modo, il Curatore potrebbe e dovrebbe limitare davvero al minimo indispensabile la sua attività come amministratore, svolgendola unicamente per consentire ai condominii amministrati di nominare il successore.
E’, tuttavia, altrettanto evidente che, fino a quel momento, il Curatore come sopra autorizzato dovrebbe ex art. 1129, ottavo comma, cod. civ. anche “eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni”.
Un’ultima considerazione.
L’autorizzazione all’esercizio provvisorio dell’impresa ha anche lo scopo di preservare il valore – tanto o poco che sia – dell’azienda, di cui era titolare la società fallita. Ciò è funzionale a che la Curatela possa “monetizzare” al meglio tale azienda, affittandola e/o cedendola a terzi al fine di ricavare risorse finanziarie e attivo per la massa dei creditori.