LSMI19 Diritto condominiale
17 giugno 2019
Diritto condominiale

Condominio – danno da cose in custodia: qualche “pillola” sulle obbligazioni risarcitorie in ambito condominiale

Condominio – danno da cose in custodia: qualche “pillola” sulle obbligazioni risarcitorie in ambito condominiale

La lettura della recente sentenza della Corte di Cassazione n. 14511 del 28.5.2019 fornisce un interessante spunto per qualche considerazione su questo argomento, ben noto ma non per questo meno “scivoloso”

Il “perimetro” di queste considerazioni
Muovendo dalla pronuncia del Supremo Collegio, è agevole “mettere a fuoco” – ovviamente, senza la benché minima pretesa di completezza – tre punti, che costituiscono altrettante occasioni di chiarezza in questa materia:
a) la portata dell’art. 2051 cod. civ. in ambito condominiale;
b) i corretti criteri di ripartizione tra i condomini della somma da sborsare a titolo di risarcimento del danno;
c) il ruolo e il coinvolgimento del condomino danneggiato nell’assolvimento dell’obbligazione risarcitoria.
L’art. 2051 cod. civ.
E’ corretto e doveroso partire dalla disposizione codicistica.
L’art. 2051 cod. civ., rubricato “Danno cagionato da cose in custodia”, recita testualmente (e molto semplicemente): “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”
E’ interessante evidenziare che il concetto di “danno cagionato dalle cose (…) custodia” è collegato alla intrinseca pericolosità di tali cose. Sul punto, l’insegnamento giurisprudenziale appare consolidato: cfr. Cass. 9.5.2018 n. 11023, Cass. 11.5.2017 n. 11526, Cass. 21.2.2017 n. 4390, Cass. 18.12.2015 n. 25594, Cass. 17.10.2013 n. 23584.
L’art. 2051 cod. civ. in ambito condominiale
L’applicabilità di questa disposizione in ambito condominiale è pacifica: le “cose in custodia” sono i beni comuni e il custode è il condominio, in persona – la cosa è evidente – del suo amministratore.
In ambito condominiale, il citato concetto di “intrinseca pericolosità” del bene comune deve essere contestualizzato e, quindi, declinato con specifico riguardo ai beni immobili (parti comuni) e agli impianti condominiali. In questo senso, è agevole immaginare che un ascensore, un impianto elevatore e un cancello elettrico potranno e dovranno essere ritenuti più intrinsecamente pericolosi rispetto ad un semplice cortile, per definizione immobile e quindi – fatti salvi i casi di specifiche insidie legate alla scarsa manutenzione (si pensi a piastrelle sconnesse, a buchi nella pavimentazione e altro) – inidoneo a provocare danni al di fuori dell’ipotesi di colpevole caduta o inciampo da parte del danneggiato.
Anche in questo ambito trova ovviamente applicazione l’esimente del “caso fortuito”, che il più delle volte consiste in un comportamento colpevole del soggetto danneggiato.
≈ ≈ ≈
Si può, quindi, fare – benché grossolanamente – sintesi in questi termini:
 se un soggetto subisce un danno per effetto dell’utilizzo di un bene o di un impianto comune, tale danno deve essere risarcito dal condominio,
 tale regola generale non si applica se e quando il danneggiato si è esposto volontariamente al pericolo oppure ha usato un grado di diligenza e prudenza inferiore alla soglia minima, che sarebbe stato ragionevole attendersi nel caso specifico.
Un esempio può forse rendere il tutto più concreto e più chiaro: se un soggetto si avventura sulle scale buie o nel cortile bagnato e, quindi, scivoloso e lì cade e si fa male, si è in presenza di un’ipotesi di caso fortuito, con la conseguenza – per effetto del venir meno del nesso eziologico tra bene condominiale e danno – che il condominio non è tenuto al risarcimento.
I corretti criteri di ripartizione del risarcimento tra i condomini
Una breve premessa è doverosa:
 la citata Cass. 28.5.2019 n. 14511 è intervenuta a decidere una fattispecie di danni dovuti a infiltrazioni verificatesi in alcune autorimesse sotterranee;
 infiltrazioni, quindi, che provenivano dalla pavimentazione dell’area comune – un cortile in effetti – sovrastante tali autorimesse;
 questo ha evidentemente condizionato la pronuncia della Corte sui criteri di ripartizione della spesa per il risarcimento del danno
La sentenza qui in commento ha statuito in maniera molto chiara che la somma dovuta ex art. 2051 cod. civ. a titolo di risarcimento del danno, cagionato dai beni comuni di cui il condominio è custode, deve essere ripartita tra tutti i condomini e che tale ripartizione deve avvenire in base agli artt. 1123, secondo comma [“Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”], e 1125 [“Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”] cod. civ. e non in base all’art. 1126 cod. civ.. Ciò, in quanto il cortile non può e non deve essere assimilato al lastrico solare: questo, infatti assolve alla funzione di copertura dell’edificio, cosa che il cortile evidentemente non fa.
Tale ultima statuizione di principio appare consolidata nella giurisprudenza della Suprema Corte: si vedano Cass. 14.9.2005 n. 18194, Cass. 5.5.2010 n. 10858 e Cass. (ord.) 29.11.2018 n. 30935.
Detto diversamente: se l’infiltrazione dannosa proviene dalla superficie del cortile, del relativo risarcimento devono farsi carico – per applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., che a sua volta costituisce una applicazione particolare del principio generale di cui all’art. 1123, secondo comma, cod. civ. – tutti i condomini.
Il ruolo del condomino danneggiato
Infine, Cass. 28.5.2019 n. 14511 ha anche chiarito in maniera efficace che il condomino danneggiato dai beni comuni, laddove sia titolare di un’altra unità immobiliare nello stesso condominio, deve contribuire alla spesa comune [risarcimento del danno] al pari di tutti gli altri condomini. Addirittura, questo suo obbligo di partecipare alla spesa viene definito un “fatto ovvio”.
Emerge, cioè, che il diritto al risarcimento e lo speculare obbligo sono collegati con specifico riferimento al bene esclusivo danneggiato, ma sono separati nel più ampio contesto del rapporto di debito / credito:
 in quanto danneggiato, il condomino deve essere risarcito e non può essere costretto a risarcire sé stesso – sia pure attraverso il condominio e, quindi, in ragione della sua quota millesimale – nella sua veste di proprietario del bene danneggiato;
 egli, tuttavia, può e deve contribuire al risarcimento del danno (benché subito da lui stesso) in quanto proprietario di un altro bene in quello stesso condominio, restando preclusa una qualsiasi forma di compensazione tra le due voci in dare e in avere.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

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