Condominio – forma e contenuto del rendiconto straordinario

I termini della questione
Schematicamente:
 l’art. 1130 bis, primo comma, cod. civ. disciplina il rendiconto condominiale;
 tale norma prevede che questo documento “contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve”, aggiungendo che questi dati “devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica”;
 essa aggiunge, inoltre, che il rendiconto “Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”;
 è del tutto evidente che il legislatore, nel pensare questa disposizione, aveva in mente il rendiconto annuale che l’amministratore deve ex artt. 1130, nn. 1) e 10), cod. civ. e 1135, primo comma, n. 3) cod. civ. elaborare al termine della sua gestione annuale e sottoporre all’assemblea per la relativa approvazione;
 ci si chiede, tuttavia, se la disposizione in questione sia suscettibile di applicazione analogica al rendiconto relativo a un intervento di natura straordinaria, che l’amministratore deve elaborare e sottoporre ai condomini per la loro approvazione;
 detto altrimenti: ci si chiede se anche il rendiconto di un intervento straordinario debba contenere “le voci di entrata e di uscita” riferibili all’intervento stesso e se debba comporsi “di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.
L’applicazione delle norme sul mandato e l’obbligo dell’amministratore di rendicontare
È ben noto che l’amministratore è legato al condominio da un rapporto contrattuale qualificabile come mandato e, come tale, disciplinato dagli artt. 1703 e seguenti cod. civ..
Per quanto qui interessa, giova menzionare specificamente l’art. 1713 cod. civ. ai sensi del quale il mandatario “deve rendere al mandante il conto del suo operato”.
Non può, pertanto, sussistere alcun dubbio circa l’obbligo dell’amministratore, in ipotesi di realizzazione – da parte del condominio – di un qualsivoglia intervento di natura straordinaria, di preparare un rendiconto completo di tale intervento per l’approvazione da parte della compagine condominiale.
L’applicazione analogica dell’art. 1130 bis, primo comma, cod. civ.
Chi scrive ritiene che l’applicazione analogica in questione sia non solo possibile e legittima, ma addirittura doverosa.
L’art. 1130 bis, primo comma, cod. civ. non è una norma speciale e straordinaria, ma una disposizione di carattere generale e di natura ordinaria. Essa si sottrae, pertanto, al divieto di estensione analogica di cui all’art. 14 Disposizioni sulla legge in generale (Preleggi).
Alla luce di questo diventa addirittura necessario applicare tale previsione normativa “oltre i casi e i tempi” in essa considerati al fine di individuare la corretta regolamentazione di situazioni simili e meritevoli della medesima tutela.
Ne viene che l’art. 1130 bis, primo comma, cod. civ. può e deve essere ritenuto applicabile a qualsiasi rendiconto, che l’amministratore debba presentare ex art. 1713 cod. civ. alla compagine condominiale.
Questo significa che anche il rendiconto straordinario deve contenere “le voci di entrata e di uscita” e deve essere formato – ovviamente mutatis mutandis: le due fattispecie sono molto simili, ma non del tutto identiche – da “un registro di contabilità”, da “un riepilogo finanziario” e da “una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.
Del resto, la ratio legis è la stessa: sia che riguardi un intervento straordinario sia che abbia ad oggetto la gestione ordinaria dell’anno il rendiconto ha comunque lo scopo di consentire ai condomini di effettuare le necessarie verifiche e di capire quale sia stato l’impiego delle loro risorse e quale sia stata la gestione delle loro proprietà.
La portata e le possibili ricadute concrete della composizione del rendiconto straordinario non devono essere sottovalutate: come la sottoposizione ai condomini di un rendiconto consuntivo ordinario incompleto o non veridico può portare – se non altro per violazione del diritto di informativa dei condomini – all’invalidità della relativa delibera di approvazione, così anche l’approvazione di un rendiconto straordinario lacunoso o non rispondente a verità può essere ex art. 1137 cod. civ. impugnata per contrarietà alla legge e annullata.