Condominio – i poteri / doveri dell’amministratore in caso di necessità di interventi manutentivi urgenti

I termini della questione

E’ ben noto che, in un condominio, gli interventi di manutenzione straordinaria sono decisi dall’assemblea dei condomini. Questa, infatti, è – secondo la Cassazione a Sezioni Unite, cfr. sentenza 6.8.2010 n. 18331 – “l’organo principale, depositario del potere decisionale”, nonché “l’organo deliberativo del condominio e l’organo cui compete l’adozione di decisioni in materia di amministrazione dello stesso” ed è chiamata – per quanto qui interessa – a decidere gli interventi manutentivi straordinari.
La fonte di tali facoltà e attribuzione va individuata nell’art. 1135, primo comma, cod. civ., ai sensi del quale “L'assemblea dei condomini provvede (…) 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni”.

Per quanto attiene alla manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale, l’amministratore – considerato in sé e per sé e in un contesto di vita condominiale “fisiologica” – non ha attribuzioni e, quindi, poteri: il secondo comma dello stesso art. 1135 cod. civ. prescrive che “L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria”.

Il quadro normativo: gli obblighi dell’amministratore e le sue attribuzioni in situazioni di urgenza

Il medesimo art. 1135, secondo comma, cod. civ. però, prosegue con un’importante specificazione, quasi introducendo una deroga alla regola generale appena enunciata: “(…), salvo che rivestano carattere urgente”.
Al citato art. 1135, secondo comma, cod. civ. si lega l’art. 1129, primo comma, n. 4) cod. civ., ai sensi del quale “L'amministratore (…) deve: (…) 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio”.
E’ così tratteggiato il quadro generale, che può essere sintetizzato e ricostruito come segue:
• l’amministratore – il quale non ha “nessun potere decisionale o gestorio” e la cui “prima, fondamentale, competenza (…) consiste nell’’eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini” [così ancora Cass. SS.UU. 6.8.2010 n. 18331] – deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
• in casi di urgenza, l’amministratore può ordinare lavori di manutenzione straordinaria;
• ne viene che, qualora un determinato intervento straordinario sulle parti comuni, volto a prevenire pregiudizi all’edificio, ai condomini o a terzi, sia urgente, allora l’amministratore ha non solo la facoltà, ma anche lo specifico dovere di dare ingresso a una manutenzione straordinaria.
La norma in esame conclude, infine, ristabilendo – se così si può dire – un equilibrio tra l’amministratore e l’assemblea: quando, in una situazione di emergenza, ordina lavori di manutenzione straordinaria, l’amministratore “deve riferirne nella prima assemblea”.
Questo – per quanto possa essere ritenuto necessario – conferma il ruolo di primo piano che l’amministratore assume in simili casi. Si deve, infatti, notare che l’amministratore non ha l’obbligo di convocare un’assemblea ad hoc né, tantomeno, di farlo entro un certo lasso di tempo dall’intervento manutentivo. E’ sufficiente che egli aspetti la “prima assemblea utile” e in tale occasione informi i condomini di quanto ha fatto (e speso).
Considerazione finale e di sintesi
Schematicamente:
 quando in condominio si pone l’esigenza di interventi manutentivi di natura straordinaria, l’amministratore si trova – per così dire – in prima linea;
 egli ha l’obbligo di intervenire, dando corso a tali interventi [art. 1129, primo comma, n. 4) cod. civ.];
 al temo stesso, egli ha gli “strumenti” giuridici per farlo [art. 1135, secondo comma, cod. civ.];
 ne viene che l’eventuale inerzia espone l’amministratore al concreto rischio che qualcuno – sia esso un condomino o un terzo – possa decidere di far valere una precisa (e difficilmente negabile) responsabilità risarcitoria diretta dello stesso amministratore.
Alla luce di quanto sopra, è decisamente auspicabile che gli amministratori prendano coscienza del loro ruolo e, superando dubbi e incertezze, rompano gli indugi e si rendano protagonisti della vita condominiale, assumendo le iniziative necessarie a tutela dei soggetti da loro amministrati.