LSMI19 Diritto condominiale
16 marzo 2021
Diritto condominiale

Condominio – il condomino è efficacemente convocato se l’avviso di convocazione all’assemblea arriva al suo indirizzo nei termini di legge

Condominio – il condomino è efficacemente convocato se l’avviso di convocazione all’assemblea arriva al suo indirizzo nei termini di legge

In epoca molto recente il Tribunale di Roma ha affrontato la questione (invero, già ben nota) dell’efficacia – intesa come tempestività – della trasmissione dell’avviso di convocazione all’assemblea condominiale, avvenuta con lettera raccomandata non ritirata per l’assenza del destinatario

La questione
La fattispecie – piuttosto frequente nella vita quotidiana dei condominii – può essere schematicamente riassunta così:
 in punto di fatto
• l’amministratore trasmette l’avviso di convocazione all’assemblea condominiale a mezzo di lettera raccomandata A.R.;
• quando il postino giunge all’indirizzo del destinatario, quest’ultimo non è presente e non può, quindi, procedere al ritiro della lettera contenente l’avviso;
• in applicazione della legge, il postino lascia l’avviso e deposita la lettera raccomandata A.R. presso l’ufficio postale per il suo futuro ritiro;
• la lettera non viene ritirata oppure viene ritirata solo tre giorni prima della data dell’assemblea e, quindi, senza il rispetto del termine di “almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione” previsto dall’art. 66, terzo comma, disp. att. cod. civ..
 in punto di diritto
• la mancata o non tempestiva convocazione del condomino rende l’assemblea annullabile.
Sul punto soccorrono il già citato art. 66, terzo comma, disp. att. cod. civ. e l’autorevolissima e notissima pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione 7.3.2005 n. 4806 [“In tema di condominio negli edifici (…) debbono (…) qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea ..”];
• la mancata consegna della lettera raccomandata A.R. contenente l’avviso e il mancato o tardivo ritiro della stessa presso l’ufficio postale di giacenza danno vita alla fattispecie di “omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto” di cui al ricordato art. 66, terzo comma, disp. att. cod. civ. e sono, quindi, motivo di annullabilità della successiva delibera assembleare?
Il quadro normativo e interpretativo di riferimento
Queste sono le disposizioni di legge e le statuizioni interpretative – citate per quanto qui interessa – che “entrano in gioco” nella fattispecie in esame:
 art. 1335 cod. civ. [“ .. ogni (…) dichiarazione diretta a una determinata persona si reputano conosciute nel momento in cui giungono all'indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia”];
 art. 66, terzo comma, disp. att. cod. civ. [“L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”];
 Cass. SS. UU. 7.3.2005 n. 4806 [In tema di condominio negli edifici (…) debbono (…) qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea ..];
 Cass. 3.11.2016 n. 22311 [“In applicazione della presunzione di conoscenza di cui all'art. 1335 c.c., la raccomandata, nel caso di momentanea assenza del destinatario (e di altra persona abilitata a riceverla), deve ritenersi entrata nella sfera di conoscibilità del destinatario nel momento in cui viene rilasciato l'avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale. Conseguentemente, in tema di avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, è da tale momento che deve farsi decorrere il termine libero di cinque giorni prescritto dall'art. 66, comma 3, disp. att. c.c.”]
 Cass. 27.9.2013 n. 22240 [“La prova dell'avvenuto recapito della lettera raccomandata contenente il verbale dell'assemblea condominiale all'indirizzo del condomino assente all'adunanza comporta l'insorgenza della presunzione "iuris tantum" di conoscenza, in capo al destinatario, posta dall'art. 1335 cod. civ., nonché, con essa, la decorrenza del "dies a quo" per l'impugnazione della deliberazione, ai sensi dell'art. 1137 cod. civ.”]
 Cass. 30.10.2020 n. 24041 [“Essendo, dunque, necessario che l'avviso, in quanto atto unilaterale recettizio, sia non solo spedito ma anche ricevuto dal condomino destinatario almeno cinque giorni prima la data dell'adunanza in prima convocazione, ai fini della prova dell'osservanza di tale termine dilatorio è necessario che il condominio dimostri la data in cui esso è pervenuto all'indirizzo del destinatario, con l'ulteriore conseguenza che, nell'ipotesi di invio dello stesso con lettera raccomandata, ove questa non sia consegnata per l'assenza del destinatario, detta data coincide con quella di rilascio dell'avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro”].
La pronuncia del Tribunale di Roma 28.12.2020 n. 28632
Pur non risultando innovativa sotto alcun aspetto, la sentenza del Tribunale di Roma merita attenzione perché segue ed esplicita un ragionamento molto lineare e del tutto in linea con il quadro normativo e interpretativo di riferimento dianzi visto.
Detto altrimenti, il giudice della capitale ha fatto buon governo delle regole vigenti in subiecta materia, come dettate dal legislatore e consolidatesi per effetto dell’interpretazione giurisprudenziale formatasi negli anni.
Questo ragionamento può essere schematicamente riferito sintetizzato così:
• l’art. 1335 cod. civ. detta una “generale presunzione di conoscenza degli atti recettizi”;
• alla luce di questa presunzione, per ritenere che un atto sia stato compiuto tempestivamente è necessaria e sufficiente la prova che l’atto stesso “sia pervenuto tempestivamente” nella sfera di disponibilità del destinatario;
• questo “ingresso” nella citata sfera di disponibilità del destinatario coincide – secondo il condivisibile insegnamento della giurisprudenza di legittimità, come rappresentato da Cass. 3.11.2016 n. 22311 e da Cass. 27.9.2013 n. 22240 (cui “si aggiunge” Cass. 30.10.2020 n. 24041) – con “l’avvenuto recapito presso l’indirizzo del destinatario ove anche assente (…) o comunque quando viene rilasciato l’avviso di giacenza”;
• tutto questo, “declinato” nella materia condominiale con specifico riferimento alla fattispecie della trasmissione – ai fini della valutazione dell’eventuale annullabilità della delibera – dell’avviso di convocazione, si “traduce” così: se l’avviso di convocazione giunge all’indirizzo del condomino con il preavviso di cinque giorni previsto dalla legge e, per effetto dell’assenza del condomino – e, quindi, del “meccanismo” dell’avviso di mancato recapito e della giacenza – non arriva materialmente nelle mani del condomino destinatario o arriva senza rispettare il citato termine di cinque giorni, la convocazione si deve considerare ritualmente effettuata e, quindi, la delibera non può essere annullata per vizio della convocazione stessa.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

Desiderate maggiori informazioni su questo argomento?
Il nostro team di esperti è a Vostra disposizione.


Altri post sul tema "Diritto condominiale":

4 ottobre 2018

Condominio - l'acquisizione dello status di condomino

In epoca molto recente il Tribunale di Ivrea ha pronunciato una sentenza – è la n. 392 del 16.4.2021, pubblicata in condominioweb.it 29.4.2021 – con la quale ha “distillato” tre principi importanti. In questo, il giudice piemontese si è collocato sulla scia di consolidati orientamenti interpretativi della Suprema Corte. Qui di affronterà il tema dell’acquisizione dello status di condomino, con particolare e specifico riferimento al momento in cui tale acquisizione avviene.

leggi tutto
4 ottobre 2018

La decadenza – per decorso dei termini – del condomino dal diritto di impugnare la delibera assembleare deve essere eccepita dal Condominio

In epoca molto recente il Tribunale di Ivrea ha pronunciato una sentenza – è la n. 392 del 16.4.2021, pubblicata in condominioweb.it 29.4.2021 – con la quale ha “distillato” tre principi importanti. In questo, il giudice piemontese si è collocato sulla scia di consolidati orientamenti interpretativi della Suprema Corte. Qui di affronterà il tema dell’atteggiamento processuale, che il Condominio dovrebbe assumere nei confronti del condomino, il quale impugnasse tardivamente una delibera.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – Cass. SS.UU. 14.4.2021 n. 9839 – delibere annullabili e delibere nulle

Con la loro sentenza n. 9839 del 14.4.2021 le Sezioni Unite hanno – risolvendo due contrasti giurisprudenziali – “messo un punto” in ordine ad alcune questioni, restando sostanzialmente nella “scia” di Cass. SS.UU. 7.3.2005 n. 4806, ma anche statuendo alcuni principi di diritto di portata innovativa. I temi toccati dalla Corte sono stati diversi. In questa sede si affronterà quello – caratterizzato da una significativa “ricaduta” pratica – relativo alle categorie di invalidità delle delibere condominiali

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – Cass. SS.UU. 14.4.2021 n. 9839 – delibere annullabili e delibere nulle

Con la loro sentenza n. 9839 del 14.4.2021 le Sezioni Unite hanno – risolvendo due contrasti giurisprudenziali – “messo un punto” in ordine ad alcune questioni, restando sostanzialmente nella “scia” di Cass. SS.UU. 7.3.2005 n. 4806, ma anche statuendo alcuni principi di diritto di portata innovativa. I temi toccati dalla Corte sono stati diversi. In questa sede si affronterà quello – caratterizzato da una significativa “ricaduta” pratica – relativo alle categorie di invalidità delle delibere condominiali

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – i punti deboli della trasmissione del verbale di assemblea via e-mail

Una recentissima pronuncia del Tribunale di Novara – è la n. 378 del 25.5.2021, in condominioweb.com del 3.6.2021 – offre il pretesto per alcune considerazioni sui punti deboli e sui rischi della trasmissione del verbale via e-mail ordinaria

leggi tutto