Condominio – il debito del condominio è anche un debito dei singoli condomini, i quali sono obbligati verso i terzi in proporzione alla consistenza della loro quota millesimale

Il quadro normativo di riferimento

Il condominio è assoggettato alle regole generali del nostro ordinamento e, al pari di ogni altro soggetto, esso è tenuto ad adempiere gli obblighi che assume e, quindi, a estinguere i debiti che contrae verso i terzi.
C’è, poi, una specifica disposizione che “entra in gioco”: l’art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ., secondo cui “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini”.

La domanda che bisogna porsi è semplice: nei rapporti contrattuali del condominio chi è il debitore?

Questa domanda “nasce” dal fatto che il condominio non ha personalità giuridica, ma è unicamente un soggetto giuridico, concretamente dotato di una sua certa autonomia operativa – ha un suo codice fiscale, è obbligatoriamente titolare di un suo conto corrente, ecc. –, ma privo di autonomia patrimoniale perfetta. Si tratta, infatti, di un ente di gestione e cioè di un ente che gestisce i beni e i servizi che sono e non possono non essere comuni a tutti i partecipanti al condominio. Sul punto, si vedano Cass. 15.1.2020, n. 724 e Corte Appello Bari 4.8.2020 n. 1484 (in Redazione Giuffrè 2020).

La sentenza Corte d’Appello Salerno 7.7.2020 n. 886

La domanda dianzi formulata è stata tacitamente, ma inequivocabilmente affrontata da Corte d’Appello Salerno 7.7.2020 n. 886.
Giova – stante la loro chiarezza – estrapolarne e citarne alcuni “passaggi”:
 “ .. occorre preliminarmente osservare che, ogni qualvolta l'amministratore condominiale stipuli un contratto con un terzo, coesistono distinte obbligazioni, rispettivamente concernenti l'intero debito e le singole quote, facenti capo la prima al condominio, rappresentato proprio dall'amministratore, e le altre ai singoli condomini, tenuti al relativo pagamento in ragione e nella misura della partecipazione al condominio, ai sensi dell'art. 1123 cod. civ.”;
 “Ne deriva che la natura parziaria dell'obbligazione contratta dall'amministratore per conto dei condomini non limita, in sede cognitiva, il diritto di azione del creditore, che può indifferentemente evocare in giudizio i singoli condomini morosi o il condominio, in tal modo conseguendo, in entrambi i casi, un titolo da porre in esecuzione nei confronti dei singoli condomini per la quota di rispettiva competenza, operando la parziarietà come regola di imputazione interna del debito (cfr. Cass. ord. 9 giugno 2017, n. 14530; Cass. ord. 29 ottobre 2018, n. 27363)”;
 “In definitiva, il creditore, nell'agire in giudizio nei confronti del condominio e non dei singoli condomini inadempienti, non viola il noto principio secondo cui, in riferimento alle obbligazioni contratte dall'amministratore, in mancanza di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, con la conseguenza che le obbligazioni assunte nell'interesse dell'ente di gestione si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ. per le obbligazioni ereditarie (cfr. Cass., Sez. Un., 8 aprile 2008, n. 9148), giacché la proposizione della domanda di accertamento, in fase di cognizione, del proprio diritto di credito nei confronti dell'amministratore, quale organo investito della rappresentanza processuale di tutti i proprietari del fabbricato, non legittima il successivo esercizio dell'azione esecutiva al fine di ottenere il pagamento dell'intero da parte di uno o di alcuni soltanto dei condomini”.

Giova richiamare l’attenzione su alcuni punti centrali, che vale la pena di sottolineare:
• “ .. ogni qualvolta l'amministratore condominiale stipuli un contratto con un terzo, coesistono distinte obbligazioni, rispettivamente concernenti l'intero debito e le singole quote, facenti capo la prima al condominio, rappresentato proprio dall'amministratore, e le altre ai singoli condomini, tenuti al relativo pagamento in ragione e nella misura della partecipazione al condominio .. ”;
• “ .. la natura parziaria dell'obbligazione contratta dall'amministratore per conto dei condomini non limita ( ..) il diritto di azione del creditore, che può indifferentemente evocare in giudizio i singoli condomini morosi o il condominio, in tal modo conseguendo, in entrambi i casi, un titolo da porre in esecuzione nei confronti dei singoli condomini per la quota di rispettiva competenza, operando la parziarietà come regola di imputazione interna del debito … ”;
• “ … le obbligazioni assunte nell'interesse dell'ente di gestione si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ. per le obbligazioni ereditarie .. ”;
• “ .. la proposizione della domanda di accertamento, in fase di cognizione, del proprio diritto di credito nei confronti dell'amministratore, quale organo investito della rappresentanza processuale di tutti i proprietari del fabbricato, non legittima il successivo esercizio dell'azione esecutiva al fine di ottenere il pagamento dell'intero da parte di uno o di alcuni soltanto dei condomini”.

Considerazioni finale e di sintesi

Chi scrive ha sempre ritenuto che, nei rapporti contrattuali del condominio, il debitore (e cioè il soggetto gravato dall’obbligo di estinguere il credito vantato dal fornitore) fosse e restasse in ogni caso il condominio e che i condomini fossero “aggredibili” – fermo il rispetto di una certa “gerarchia” e di certe formalità, previste dall’art. 63 disp. att. cod. civ. (il cui secondo comma recita “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini”) – solo in seconda battuta, quasi esistesse una sorta di beneficio di preventiva escussione paragonabile a quello previsto per legge per le società di persone e i soci illimitatamente responsabili delle stesse.

Si ricorda, tra l’altro, una pronuncia del Tribunale di Milano, il quale ha ben chiarito che il creditore “pignorando il conto corrente condominiale, non agisce nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, ma aggredisce il patrimonio del condominio, patrimonio che al condominio obbligato fa direttamente capo” e ha, inoltre, evidenziato l’impossibilità di invocare “l'illegittimità del pignoramento eseguito, dal creditore del condominio, sul conto corrente intestato al condominio medesimo per violazione della parziarietà del debito dei singoli condòmini e della preventiva escussione dei condòmini morosi ex art. 63 att. c.c.” (Tribunale Milano 21.11.2017)].

E’, tuttavia, innegabile che la “lettura”, data da Corte d’Appello Salerno 7.7.2020 n. 886 e sopra riportata, non è affatto in linea con questo pensiero, avendo la Corte espressamente parato di due distinte obbligazioni, che sorgono contemporaneamente in capo a soggetti diversi [il condominio per il totale del debito e i singoli condomini, ciascuno per la sua quota di proprietà comune].

Sarà interessante vedere quale sarà l’evoluzione dell’interpretazione giurisprudenziale sul punto. Se, cioè, le future pronunce confermeranno questa contemporanea “doppia nascita” – o, più precisamente, questa contestuale nascita di più debitori – ovvero se tratteggeranno la sussistenza, a beneficio dei condomini, del citato beneficio di preventiva escussione.