LSMI19 Diritto condominiale
16 maggio 2021
Diritto condominiale

Condominio: il diritto di avere - e lo speculare obbligo di consegnare - i documenti “non è senza limiti”

Condominio: il diritto di avere - e lo speculare obbligo di consegnare - i documenti “non è senza limiti”

Una pronuncia del Tribunale di Roma del dicembre 2020 offre lo spunto per alcune riflessioni sul diritto dei condomini ad avere – e sullo speculare obbligo dell’amministratore di esibire / consegnare – la documentazione relativa alle spese condominiali e, in generale, alla vita del condominio. Diritto / obbligo, che il Giudice capitolino definisce “non (…) senza limiti”

La sentenza del Tribunale di Roma 22.12.2020
Il ragionamento del Tribunale può essere riportato così:
a) l’amministratore ha l’obbligo di fornire informative “ma solo a fronte di richieste circostanziate e specifiche”;
b) se questi presupposti non ricorrono, “resta al condomino la facoltà di visionare la documentazione contabile del Condominio, interpretandola autonomamente, senza poter pretendere che l’amministratore si distolga dall’esercizio delle sue funzioni per soddisfare richieste informative non correlate ad uno specifico interesse da tutelare”;
c) ogni condomino ha il diritto di chiedere e ottenere dall’amministratore, in ogni tempo, l’esibizione dei documenti contabili, anche senza specificare le ragioni della sua richiesta;
d) l’esercizio di questo diritto, tuttavia, non può e non deve “risultare di ostacolo all’attività di amministrazione, essere contraria ai principi di correttezza o risolversi in un onere economico per il condominio”.
Il Tribunale ha formulato anche una considerazione in qualche misura e maniera di sintesi: dopo aver anche rilevato, a migliore specificazione del concetto, che l’amministratore non ha alcun “onere di ricerca” della documentazione e che, quindi, i condomini hanno il diritto di prendere visione dei documenti, ma nel luogo in cui questi sono conservati, senza che l’amministratore debba essere costretto a “inseguirli” chissà dove, il giudice capitolino ha statuito che “l’obbligo dell’amministratore di fornire informazioni ai condomini non è senza limiti”.
L’insegnamento della Suprema Corte
Nella statuizione sub d), il Tribunale di Roma richiama – e si rifà ad esso – il consolidato insegnamento giurisprudenziale della Suprema Corte, di cui sono espressione le sentenze riportate qui di seguito:
 Cass. 20.2.2020 n. 4445 [In tema di comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea) e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta (…), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contrario ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti)];
 Cass. 21.9.2011 n. 19210;
 Cass. 29.11.2001 n. 15159;
 Cass. 26.8.1998 n. 8460.
Considerazioni di sintesi
Chi scrive ritiene che questo orientamento interpretativo sia condivisibile.
E’ nozione di comune esperienza che troppo spesso i condomini fraintendono la figura dell’amministratore e arrivano a trattarlo come un loro “domestico”, come un soggetto tenuto – in virtù dell’incarico che gli è stato conferito e, quindi, del ruolo che egli ricopre – a soddisfare qualsiasi loro pretesa (o “capriccio”).
Così non è.
L’amministratore è un soggetto che riveste – ormai quasi sempre su base professionale – uno specifico ruolo, a cui per legge sono strettamente connessi precisi doveri e responsabilità.
Ma tutto questo è in ambito condominiale: l’amministratore è legato da un rapporto contrattuale di mandato ex artt. 1703 e seguenti cod. civ. non al singolo condomino, ma all’intera compagine condominiale in quanto tale.
Questo significa che egli deve gestire i beni e i servizi comuni, nel massimo rispetto dei diritti di tutti i condomini, ma in una posizione di neutralità, senza attribuire eccessiva importanza a uno o più di loro e, al tempo stesso, senza sminuire la loro posizione.
In concreto, con specifico riferimento al diritto dei condomini ad avere piena contezza di tutto ciò che riguarda la vita del condominio, documenti inclusi, quanto sopra si “traduce” – ecco il senso dell’insegnamento giurisprudenziale della Sprema Corte, dianzi citato, nonché del Tribunale di Roma – così: l’amministratore è tenuto a rispettare il diritto di informazione dei singoli condomini e a fare quanto in suo potere perché questi ultimi possano esercitare detto diritto, ma non può, per questo, “comprimere” la sua attività a beneficio dell’intero condominio e, quindi, di tutti i condomini.
Un esempio molto concreto forse aiuta a capire meglio:
 nel caso deciso dal Tribunale di Roma in data 22.12.2020 un condomino aveva chiesto all’amministratore di fargli avere tuta la documentazione (contrattuale, fiscale e amministrativa) relativa ai contratti di locazione degli ultimi dieci anni.
Si tratta, all’evidenza, di una richiesta molto generica e decisamente “ampia”, viene da dire “abnorme”;
 è evidente che, se avesse dato seguito a tale richiesta e avesse fatto quanto serviva per soddisfarla, l’amministratore avrebbe finito – come si usa dire, la giornata ha ventiquattro ore per tutti – con il trascurare i suoi doveri verso il condominio;
 questo scenario non sarebbe equo nei confronti della compagine condominiale.
Detto altrimenti: l’obbligo dell’amministratore di dare seguito alle richieste del singolo condomino deve essere “misurato” alla luce dell’esigenza di non creare pregiudizio – cosa che avverrebbe se l’amministratore venisse “assorbito” da altro e distolto dalle sue attribuzioni – al condominio.
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