LSMI19 Diritto condominiale
20 giugno 2019
Diritto condominiale

Condominio – il dissenso rispetto alle liti si trasferisce con l’unità immobiliare?

Condominio – il dissenso rispetto alle liti si trasferisce con l’unità immobiliare?

Può capitare – e, in effetti, capita – che un’unità immobiliare in condominio venga ceduta durante la pendenza di una causa. Che cosa succede se il condomino uscente aveva tempestivamente ed efficacemente – ai sensi dell’art. 1132 cod. civ. – manifestato il suo dissenso rispetto alla lite? Questa posizione di dissenso e, soprattutto, le sue conseguenze in termini economici (avuto riguardo all’ipotesi di soccombenza del condominio) si trasferiscono in capo al nuovo condomino?

I termini della questione in punto di fatto
La fattispecie può essere riassunta così:
 un condominio si trova a dover deliberare in merito a una causa civile;
 più precisamente, a dover deliberare se dare avvio a una causa oppure se difendersi e resistere in una causa radicata da un terzo;
 un condomino ritiene che il condominio sia in torto e che, per questo, dovrebbe evitare la causa. Avuto riguardo a una delibera a maggioranza, che impegni il condominio nella causa, egli vuole dissociarsi dal condominio stesso per non subire le conseguenze della delibera, a cui è contrario;
 a tale scopo, il condomino si avvale – e lo fa correttamente, compiendo senza errori i vari “passi” formali della facoltà prevista dall’art. 1132 cod. civ. [“Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. / Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. / Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente”];
 nelle more della causa, il condomino, che – come sopra – si è dissociato dal condominio, vende la sua unità immobiliare a un terzo, che da quel giorno si trova per legge coinvolto nella causa medesima.
I termini della questione in punto di diritto
Schematicamente:
> le regole generali che “entrano in gioco” sono queste:
 le delibere assembleari sono vincolanti per tutti i condomini [art. 1137, primo comma, cod. civ.]
 le spese di interesse comune vanno ripartite tra tutti i condomini [artt. 1118 e 1123 cod. civ.]
> in tema di azioni giudiziarie, questa duplice regola generale si declina così: se l’assemblea delibera una causa (attiva o passiva), tutti i condomini vi sono automaticamente coinvolti e devono obbligatoriamente partecipare pro quota alle relative spese e alle conseguenze negative legate all’eventuale esito sfavorevole della lite;
> chi subentra nella proprietà di un bene in condominio succede al suo dante causa in tutti i diritti e in tutti gli obblighi legati a tale proprietà;
> l’1132 cod. civ. introduce una deroga [sul punto, si veda Trib. Firenze 4.12.2006, in Arch. locazioni 2007, 3, 309], circoscritta alle conseguenze negative legate al caso di soccombenza: il condomino, il quale abbia dissentito nelle forme previste, dovrà farsi carico della sua quota parte di spese legate alla difesa del condominio, ma non sarà costretto a subire le conseguenze della condanna del condomino;
> quid iuris in caso di trasferimento dell’unità immobiliare in corso di causa? Il dissenso e le sue conseguenze [cioè il connesso diritto di essere escluso dalle conseguenze della soccombenza] si trasferiscono in capo al nuovo condomino? Se sì, la cosa è automatica oppure il nuovo condomino deve fare qualcosa?
Le due possibili soluzioni
La domanda può anche essere formulata – sul piano più strettamente giuridico – in questi termini: l’esenzione ex art. 1132 cod. civ. è personale oppure è “assorbita” dalla natura propter rem (con la connessa ambulatorietà) degli obblighi del condomino?
Questo introduce le due possibili opzioni:
a) ritenere che il dissenso ex art. 1132 cod. civ. sia un atto personale, inidoneo a valere e produrre effetti per un soggetto diverso da quello che lo ha compiuto;
b) ritenere, al contrario, che il dissenso ex art. 1132 cod. civ. “imprima” un carattere particolare e specifico alla veste di condomino, producendo l’effetto di “trasformare” l’obbligo generale di contribuire alle conseguenze della soccombenza del condominio in causa in qualcosa di diverso e di più ridotta portata [cioè nell’obbligo di pagare tutte le spese tranne le conseguenze negative della causa..
A parere di chi scrive, la soluzione sub b) è da preferirsi in quanto più coerente con il sistema generale.
La manifestazione del dissenso ex art. 1132 cod. civ. “trasforma” per sempre le obbligazioni propter rem collegate a quella specifica unità immobiliare: chiunque diventi, nel tempo, il proprietario di tale unità e ipso facto condomino, si troverà gravato di un “ridotto” obbligo generale ex artt. 1118, 1123 e 1137 cod. civ. di partecipare pro quota alle spese deliberate per i beni e i servizi comuni. Nel senso che quell’obbligo generale avrà una minore estensione: con specifico riferimento e limitatamente a quella causa civile, esso non comprenderà il dovere di farsi carico delle conseguenze economiche negative della causa stessa.
Il rapporto del nuovo condomino con il condominio
Se ed in quanto si voglia ritenere fondata e, quindi, condivisibile la tesi dianzi esposta, si deve anche concludere – per tornare a una delle domande iniziali – che il nuovo condomino non avrà necessità di assumere alcuna iniziativa al fine di ottenere che il dissenso da lui “ereditato” venga rispettato dal condominio
Il piano contrattuale
E’ fin troppo agevole comprendere che, fermo il limitatissimo margine di manovra lasciato dalla normativa sul condominio negli edifici e dalla connessa sostanziale impossibilità di trovare un punto di incontro nei rapporti con il condominio, i condomini dovranno affrontare e gestire la tematica sul piano contrattuale. Prevedendo – è quanto viene subito in mente – clausole contrattuali, in forza delle quali il venditore / condomino uscente informa compiutamente l’acquirente / condomino entrante circa l’esistenza e lo stato della causa, nonché in merito ai rischi connessi alla lite e sulla loro portata, e assume un impegno di manleva / garanzia nei confronti del citato acquirente / condomino entrante.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

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