LSMI19 Diritto condominiale
29 ottobre 2020
Diritto condominiale

Condominio – il legislatore prevede l’assemblea in videoconferenza, ma, pur volendo semplificare la gestione dei condominii, complica ulteriormente il quadro generale

Condominio – il legislatore prevede l’assemblea in videoconferenza, ma, pur volendo semplificare la gestione dei condominii, complica ulteriormente il quadro generale

Il c.d. Decreto agosto – cioè il D.L. 14.8.2020 n. 104, convertito con modifiche dalla L. 13.10.2020 n. 126, in vigore dal 14 ottobre 2020 – è intervenuto sulle modalità di convocazione e svolgimento delle assemblee condominiali.
Lo scopo era chiaramente quello di prevenire e comunque contrastare gli assembramenti, incentivando modalità di riunione alternative. Ma il legislatore ha finito per “partorire” il classico “mostro”, per creare uno scenario in cui la concreta gestione quotidiana delle cose rischia seriamente di rivelarsi persino più complessa e difficile rispetto a prima.

Il punto di partenza: il dato normativo

Questo il nuovo testo dei commi 3 e 6 Art. 66 disp. att. cod. civ.:
“[III]. L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”;
“[VI]. Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”.

Giova richiamare subito l’attenzione sulle novità:
• in linea generale e di principio, per le assemblee di condominio la modalità della videoconferenza è ora possibile e legittima;
• in concreto, questa possibilità e legittimità è condizionata a che la medesima sia “espressamente” prevista dal regolamento o, in alternativa, che tutti i condomini esprimano il loro consenso alla cosa.

Questo significa che riunire i condomini in videoconferenza si può, ma solo a certe condizioni e entro determinati limiti.

In concreto: gli scenari possibili

Sono essenzialmente due:
1) il regolamento condominiale contiene la previsione astratta della convocazione dell’assemblea in videoconferenza
2) il regolamento non contiene la previsione astratta della convocazione dell’assemblea in videoconferenza.

Per quanto attiene allo scenario n. 1), non dovrebbe sorgere alcun problema serio, di più difficile “gestione” e soluzione rispetto a quelli che quotidianamente si affrontano e si risolvono nei condominii.
Di fatto, l’amministratore deve solo prestare attenzione a elaborare e diffondere un avviso di convocazione fatto bene e deve assicurarsi che questo arrivi a tutti gli aventi diritto
Concetto che, peraltro, può essere espresso anche adesso – e poteva sempre essere espresso anche in passato – in ordine ai tradizionali avvisi di convocazione per l’assemblea in presenza.

E’ appena caso di rilevare che queste previsioni possono esistere in condominii di recente edificazione e/o, in alternativa, in condominii che, pur “datati”, hanno deciso di ammodernare il loro regolamento e hanno introdotto la previsione in questione. Appare, infatti decisamente improbabile che regolamenti condominiali nati, con i rispettivi condominii, negli anni ’40, ’50, ’60 e così via parlino di videoconferenza.

Per quanto attiene allo scenario n. 2), il legislatore per primo si è accorto del problema e ha pensato a una via d’uscita dal possibile impasse, prevedendo che il “previo consenso di tutti i condomini” sia equipollente – ai fini che qui si stanno esaminando – alla previsione del regolamento.
Nel fare questo, però, ha adottato una previsione che, lungi dal dettare indicazioni precise e univoche, idonee ad aiutare, ha sollevato più dubbi di quelli che ha contribuito a superare.

Il tema, infatti, è rappresentato dalla corretta interpretazione delle parole “previo consenso di tutti i condomini”.
Che cosa significano? Bisogna che il consenso sia espresso da tutti i condomini e cioè da tutti coloro che partecipano al condominio – vale a dire il 100% dei condomini, titolari di 1.000/1.000 – oppure è sufficiente che sia espresso da tutti i condomini che intervengono all’assemblea?

Se si prende in considerazione la ratio della norma, allora si deve ritenere che la previsione riguardi solo i condomini che intervengono all’assemblea. Sarebbe, infatti, contraddittorio e, in ultima analisi, assurdo pensare a modalità più “agili” e “snelle” di convocazione e svolgimento e, al tempo stesso, “ingessare”, il tutto imponendo la raccolta di un consenso – quello di chi non c’è – che, di fatto, risulta concretamente impossibile raggiungere.

Ci sono, tuttavia, potenziali e non trascurabili profili di annullabilità delle delibere così adottate in videoconferenza e non è possibile ignorarli.

Il terzo comma dell’art. 66 disp. att. cod. civ. prevede espressamente che “In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati” e non bisogna dimenticare che per Cass. SS.UU. 7.3.2006 n. 4806 le “delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea” sono annullabili.

Ne viene che il condomino assente o astenuto potrebbe impugnare la delibera, sostenendo che la modalità in videoconferenza, se non prevista dal regolamento, può essere legittima solo se ed in quanto ci sia il consenso del 100% dei condomini e che, quindi, l’esistenza di qualche assente (chi agisce, per primo) e l’inevitabile inesistenza del suo consenso fa “saltare il banco”.

Del resto, la cosa ha una logica stringente: se il condomino non si presenta all’assemblea in videoconferenza, allora non può esprimere il suo consenso a tale modalità di svolgimento e questo fa sì che venga meno la condizione, cui la validità dell’assemblea in videoconferenza è espressamente per legge assoggettata.

Amara conclusione

Quanto sopra porta inevitabilmente a una duplice, amara considerazione (che per certi aspetti “fa eco” all’incipit):
 il D.L. Agosto voleva intervenire per risolvere qualche problema e dare una mano, ma nella sostanza ha persino peggiorato il quadro complessivo;
 ancora una volta bisogna constatare che l’“universo condominio”, benché sia un fenomeno – sociale ed economico – straordinariamente diffuso e trasversale, viene sempre sottovalutato e trattato male, al punto che il legislatore non sembra neanche preoccuparsi, dopo aver concepito norme utili, di scriverle sufficientemente bene da non vanificare, in concreto, questa loro utilità
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

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