LSMI19 Diritto condominiale
7 febbraio 2019
Diritto condominiale

Condominio: il potere dell’amministratore di riscossione coattiva dei contributi e la possibile "dispensa" da parte dell’assemblea

Condominio: il potere dell’amministratore di riscossione coattiva dei contributi e la possibile "dispensa" da parte dell’assemblea
Il potere / dovere di riscuotere i contributi necessari al “funzionamento” del condominio, così come di agire in giudizio a tale scopo, sussiste in capo all’amministratore [art. 1130, primo comma. n. 3) cod. civ. e art. 1129, nono comma, cod. civ.]. Al riguardo, questi ha specifici poteri (come chiedere e ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo – art. 63, primo comma, disp. att. cod. civ.) e altrettanto precise responsabilità (per avere permesso la cancellazione delle “formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio” e per aver “omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva” [art. 1129, dodicesimo comma, nn. 5) e 6), cod. civ.]).
Il legislatore ha attribuito all’assemblea il potere di dispensare l’amministratore dall’assumere / proseguire iniziative di recupero [art. 1129, nono comma, cod. civ.].
Recentemente, la Suprema Corte – con la sentenza n. 33046 del 20.12.2018 – ha avuto l’occasione di intervenire in questa materia e puntualizzare la relazione esistente tra amministratore e assemblea, con specifico riferimento al citato potere di “dispensa”.

La fattispecie

Nell’ambito di un contenzioso venutosi a creare tra un condominio e un condomino moroso, quest’ultimo ha eccepito che l’amministratore era "privo dei poteri di riscossione degli oneri condominiali relativi ad annualità pregresse alla sua nomina, relative a rendiconti e piani di riparto ritualmente approvati".
La tesi di tale condomino si fondava sulla circostanza che la delibera assembleare, la quale aveva approvato il precedente consuntivo, espressamente escludeva dai poteri dell’amministratore “la sottoposizione all’ordine del giorno di situazioni gestionali pregresse”. Da questo elemento di fatto il condomino deduceva (e, quindi, eccepiva) che l’assemblea avesse deliberato – ai sensi dell’art. 1129, nono comma, cod. civ. – di inibire all’amministratore di agire per il recupero della morosità esistente.

La ricostruzione in diritto

La Corte ha colto l’occasione per puntualizzare alcuni concetti importanti, relativamente ai quali l’assenza di “zone grigie” e ambiguità è senz’altro opportuna.
In particolare, gli ermellini hanno statuito che:
  • altro è escludere dall’o.d.g. dell’assemblea – che, quindi, non le affronta e non delibera in merito – “situazioni gestionali pregresse, perfezionatesi anteriormente alla nomina del nuovo amministratore”.
    In tale ipotesi, di questo argomento semplicemente non si parla, con la conseguenza che ci si attiene alla legge (e, quindi, al già visto potere / dovere dell’amministratore di agire per la riscossione dei contributi non versati);
  • altro è “escludere il potere di agire per la riscossione dei relativi crediti in capo all’amministratore”.
    Poiché questa esclusione costituirebbe una “specifica e rilevante limitazione "delle attribuzioni dell’amministratore, essa deve essere “specificamente disposta". Il che significa che la relativa delibera deve essere esplicita e tale da non lasciare spazio a dubbi circa la specifica volontà dell’assemblea.

Il concetto può essere espresso anche così: senza una esplicita e inequivocabile delibera di segno contrario, l’amministratore – il quale ha per legge i necessari poteri e doveri – può e deve agire per recuperare le somme dovute al condominio dai condomini morosi.

Due ulteriori concetti

La Suprema Corte ha colto l’occasione per sottolineare altri due concetti, tra loro connessi e concatenati, che si evincono dal dato normativo, ma che non era sbagliato né inutile ribadire.
Il primo è stato espresso con queste parole: la fonte del potere dell’amministratore di agire per il recupero dei crediti "discende dall’approvazione assembleare del piano di ripartizione".
In effetti, il dato normativo sul punto è chiaro: l’art. 63, primo comma, disp. att. cod. civ. parla di riscossione dei contributi “in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea”.
Come si diceva, il secondo concetto è connesso al primo e, in qualche misura, da esso consegue: poiché il potere dell’amministratore deriva dallo stato di riparto approvato in assemblea dalla compagine condominiale, “non v’è ragione di distinguere tra gli oneri condominiali relativi a spese ordinarie e quelli riguardanti le spese straordinarie” [queste ancora le parole di Cass. 20.12.2018 n. 33046].
Questa ultima statuizione appare logica e condivisibile: il rendiconto contiene l’indicazione tanto degli oneri ordinari quanto di quelli straordinari e il piano di riparto provvede a distribuirli tutti, gli uni e gli altri, tra i condomini in base alle disposizioni vigenti.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

Desiderate maggiori informazioni su questo argomento?
Il nostro team di esperti è a Vostra disposizione.


Altri post sul tema "Diritto condominiale":

4 ottobre 2018

Condominio – crediti vecchi, rendiconto e decreto ingiuntivo

Con una recente pronuncia – sentenza n. 3847 del 15.2.2021 – la Suprema Corte ha preso una chiara posizione in merito ai crediti del condominio risalenti nel tempo, al loro inserimento nei rendiconti degli anni successivi e, quindi, alla facoltà dell’amministratore di chiedere e ottenere ex art. 63 disp. att. cod. civ., relativamente a detti crediti “vecchi”, il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – il verbale dell’assemblea deve avere la forma scritta e il contenuto della riunione non può essere provato per testi

Una recente pronuncia della Corte d’Appello di Genova – la sentenza n. 106 del 29.1.2021 – fornisce l’occasione per alcune considerazioni su un tema che può apparire banale, ma che poi così scontato non è se è vero – com’è vero – che sul punto si continua a litigare

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – la manutenzione / riparazione del cortile comune che assolve anche alla funzione di copertura del locale autorimesse e il tema dell’impermeabilizzazione

Un tema sempre “caldo” è quello della ripartizione delle spese necessarie alla manutenzione / riparazione del cortile condominiale che assolve anche alla funzione di copertura del locale autorimesse. Anche in epoca recente la giurisprudenza è intervenuta sul punto – si parla della sentenza Tribunale Roma 14.1.2021 n. 665 – per ribadire e confermare l’orientamento interpretativo consolidatosi nel tempo. Orientamento interpretativo che – vale la pena di dirlo – non risulta del tutto alieno da qualche perplessità

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – il condomino è efficacemente convocato se l’avviso di convocazione all’assemblea arriva al suo indirizzo nei termini di legge

In epoca molto recente il Tribunale di Roma ha affrontato la questione (invero, già ben nota) dell’efficacia – intesa come tempestività – della trasmissione dell’avviso di convocazione all’assemblea condominiale, avvenuta con lettera raccomandata non ritirata per l’assenza del destinatario

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – l’“impugnativa” degli atti dell’amministratore

L’art. 1133 cod. civ. è probabilmente, tra le disposizioni vigenti in materia di condominio, quella che ha avuto – e ancora ha – la minore “ricaduta” concreta (nel senso di minore applicazione). In realtà, è una norma perfettamente coerente con i principi base dell’“universo condominio” e, se letta e analizzata bene, potrebbe anche essere efficacemente utilizzata in molte situazioni

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – l’assemblea in videoconferenza: spunti di riflessione

La storia – talmente recente da poter essere considerata ancora cronaca – è mota: con il c.d. Decreto agosto – cioè il D.L. 14.8.2020 n. 104, convertito con modifiche dalla L. 13.10.2020 n. 126, in vigore dal 14 ottobre 2020 – è intervenuto sulle modalità di convocazione e svolgimento delle assemblee condominiali, introducendo espressamente la possibilità che l’assemblea condominiale si svolga da remoto. C’è stato poi un repentino ripensamento: la norma di agosto / ottobre è stata successivamente modificata – a opera del D.L. 7.10,2020 n. 125, convertito con modifiche dalla L. 27.11.2020 n. 159 – nel senso di prevedere che la legittimità dell’assemblea in videoconferenza derivi dal consenso non di tutti i condomini, ma della maggioranza dei medesimi. La nuova norma è scritta molto male, ma si può tentare di interpretarla meglio

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – l’eventuale sussistenza di irregolarità meramente formali relative all’assemblea in prima convocazione non impatta sull’assemblea in seconda convocazione

Un recente pronuncia del Tribunale di Cosenza – si parla della sentenza 30.11.2020 n. 2131 – riprende, confermandolo, il più risalente insegnamento della Suprema Corte in merito alla possibilità di svolgere l’assemblea in seconda convocazione anche se non c’è il verbale relativo all’assemblea in prima convocazione andata “deserta”

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – un bar è un bar e non è un’altra cosa e può essere aperto in un condominio se il regolamento condominiale di natura contrattuale non lo vieta espressamente

A fine 2020 il Tribunale di Pisa – la sentenza è la n. 1181 del 28.12.2020 – è tornato sull’argomento dei divieti e dei limiti imposti alla proprietà privata dal regolamento condominiale di natura contrattuale e lo ha fatto esaminando specificamente il presunto divieto di adibire le unità in condominio a bar

leggi tutto