Il potere / dovere di riscuotere i contributi necessari al “funzionamento” del condominio, così come di agire in giudizio a tale scopo, sussiste in capo all’amministratore [art. 1130, primo comma. n. 3) cod. civ. e art. 1129, nono comma, cod. civ.]. Al riguardo, questi ha specifici poteri (come chiedere e ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo – art. 63, primo comma, disp. att. cod. civ.) e altrettanto precise responsabilità (per avere permesso la cancellazione delle “formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio” e per aver “omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva” [art. 1129, dodicesimo comma, nn. 5) e 6), cod. civ.]).
Il legislatore ha attribuito all’assemblea il potere di dispensare l’amministratore dall’assumere / proseguire iniziative di recupero [art. 1129, nono comma, cod. civ.].
Recentemente, la Suprema Corte – con la sentenza n. 33046 del 20.12.2018 – ha avuto l’occasione di intervenire in questa materia e puntualizzare la relazione esistente tra amministratore e assemblea, con specifico riferimento al citato potere di “dispensa”.
7 febbraio 2019
Diritto condominiale
Condominio: il potere dell’amministratore di riscossione coattiva dei contributi e la possibile "dispensa" da parte dell’assemblea
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Nell’ambito di un contenzioso venutosi a creare tra un condominio e un condomino moroso, quest’ultimo ha eccepito che l’amministratore era "privo dei poteri di riscossione degli oneri condominiali relativi ad annualità pregresse alla sua nomina, relative a rendiconti e piani di riparto ritualmente approvati".
La tesi di tale condomino si fondava sulla circostanza che la delibera assembleare, la quale aveva approvato il precedente consuntivo, espressamente escludeva dai poteri dell’amministratore “la sottoposizione all’ordine del giorno di situazioni gestionali pregresse”. Da questo elemento di fatto il condomino deduceva (e, quindi, eccepiva) che l’assemblea avesse deliberato – ai sensi dell’art. 1129, nono comma, cod. civ. – di inibire all’amministratore di agire per il recupero della morosità esistente.
La tesi di tale condomino si fondava sulla circostanza che la delibera assembleare, la quale aveva approvato il precedente consuntivo, espressamente escludeva dai poteri dell’amministratore “la sottoposizione all’ordine del giorno di situazioni gestionali pregresse”. Da questo elemento di fatto il condomino deduceva (e, quindi, eccepiva) che l’assemblea avesse deliberato – ai sensi dell’art. 1129, nono comma, cod. civ. – di inibire all’amministratore di agire per il recupero della morosità esistente.
La ricostruzione in diritto
La Corte ha colto l’occasione per puntualizzare alcuni concetti importanti, relativamente ai quali l’assenza di “zone grigie” e ambiguità è senz’altro opportuna.
In particolare, gli ermellini hanno statuito che:
Il concetto può essere espresso anche così: senza una esplicita e inequivocabile delibera di segno contrario, l’amministratore – il quale ha per legge i necessari poteri e doveri – può e deve agire per recuperare le somme dovute al condominio dai condomini morosi.
In particolare, gli ermellini hanno statuito che:
- altro è escludere dall’o.d.g. dell’assemblea – che, quindi, non le affronta e non delibera in merito – “situazioni gestionali pregresse, perfezionatesi anteriormente alla nomina del nuovo amministratore”.
In tale ipotesi, di questo argomento semplicemente non si parla, con la conseguenza che ci si attiene alla legge (e, quindi, al già visto potere / dovere dell’amministratore di agire per la riscossione dei contributi non versati); - altro è “escludere il potere di agire per la riscossione dei relativi crediti in capo all’amministratore”.
Poiché questa esclusione costituirebbe una “specifica e rilevante limitazione "delle attribuzioni dell’amministratore, essa deve essere “specificamente disposta". Il che significa che la relativa delibera deve essere esplicita e tale da non lasciare spazio a dubbi circa la specifica volontà dell’assemblea.
Il concetto può essere espresso anche così: senza una esplicita e inequivocabile delibera di segno contrario, l’amministratore – il quale ha per legge i necessari poteri e doveri – può e deve agire per recuperare le somme dovute al condominio dai condomini morosi.
Due ulteriori concetti
La Suprema Corte ha colto l’occasione per sottolineare altri due concetti, tra loro connessi e concatenati, che si evincono dal dato normativo, ma che non era sbagliato né inutile ribadire.
Il primo è stato espresso con queste parole: la fonte del potere dell’amministratore di agire per il recupero dei crediti "discende dall’approvazione assembleare del piano di ripartizione".
In effetti, il dato normativo sul punto è chiaro: l’art. 63, primo comma, disp. att. cod. civ. parla di riscossione dei contributi “in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea”.
Come si diceva, il secondo concetto è connesso al primo e, in qualche misura, da esso consegue: poiché il potere dell’amministratore deriva dallo stato di riparto approvato in assemblea dalla compagine condominiale, “non v’è ragione di distinguere tra gli oneri condominiali relativi a spese ordinarie e quelli riguardanti le spese straordinarie” [queste ancora le parole di Cass. 20.12.2018 n. 33046].
Questa ultima statuizione appare logica e condivisibile: il rendiconto contiene l’indicazione tanto degli oneri ordinari quanto di quelli straordinari e il piano di riparto provvede a distribuirli tutti, gli uni e gli altri, tra i condomini in base alle disposizioni vigenti.
Il primo è stato espresso con queste parole: la fonte del potere dell’amministratore di agire per il recupero dei crediti "discende dall’approvazione assembleare del piano di ripartizione".
In effetti, il dato normativo sul punto è chiaro: l’art. 63, primo comma, disp. att. cod. civ. parla di riscossione dei contributi “in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea”.
Come si diceva, il secondo concetto è connesso al primo e, in qualche misura, da esso consegue: poiché il potere dell’amministratore deriva dallo stato di riparto approvato in assemblea dalla compagine condominiale, “non v’è ragione di distinguere tra gli oneri condominiali relativi a spese ordinarie e quelli riguardanti le spese straordinarie” [queste ancora le parole di Cass. 20.12.2018 n. 33046].
Questa ultima statuizione appare logica e condivisibile: il rendiconto contiene l’indicazione tanto degli oneri ordinari quanto di quelli straordinari e il piano di riparto provvede a distribuirli tutti, gli uni e gli altri, tra i condomini in base alle disposizioni vigenti.
