LSMI19 Diritto condominiale
30 novembre 2021
Diritto condominiale

Condominio: il quorum costitutivo è un requisito permanente dell'assemblea

Condominio: il quorum costitutivo è un requisito permanente dell'assemblea

E’ noto a tutti che l’assemblea di condominio si considera “regolarmente costituita” ex art. 1136, primo e terzo comma, cod. civ. se ad essa interviene un certo numero, minimo, di condomini, titolari di un certo quantitativo, minimo, di millesimi.
La presenza di questi numeri minimi all’apertura dei lavori dell’assemblea, tuttavia, non basta: essa deve sussistere per l’intera durata della riunione, a pena di sopravvenuta inesistenza dell’assemblea condominiale.

I riferimenti normativi e i termini della questione
Schematicamente:
• l’art. 1136, primo comma, cod. civ. stabilisce con chiarezza che, “in prima convocazione”, l’assemblea “è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio”;
• il terzo comma “fa eco” per quanto riguarda l’assemblea “in seconda convocazione”, che si considera “regolarmente costituita” per effetto della presenza “di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio”;
• per “tradurre” il tutto in numeri di più immediata comprensione:
 il quorum costitutivo in prima convocazione è costituito dal 50% + 1 dei condomini e da 667/1.000
 il quorum costitutivo in seconda convocazione è costituito dal 34% dei condomini e da 334/1.000
• il valore e l’importanza di questi “numeri” sono stati efficacemente sottolineati dalla giurisprudenza della Suprema Corte, la quale ha evidenziato
 che “le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, sia ai fini del quorum costitutivo sia di quello deliberativo” [così Cass. 28.9.2015 n. 19131]
 che il “quorum costitutivo minimo (…) deve comunque essere raggiunto” [così Cass. 27.10.2006 n. 23290];
• il mancato raggiungimento di questi “numeri” preclude lo svolgimento dell’assemblea, con la conseguenza che l’eventuale delibera, la quale fosse stata comunque – e cioè nonostante l’irregolare costituzione dell’assemblea – adottata, risulterebbe contraria alla legge e ipso facto annullabile ex art. 1137, secondo comma, cod. civ.;
• se, per contro, queste maggioranze sono raggiunte e la compagine condominiale, per il tramite del presidente nominato a dirigere i lavori assembleari, ne dà atto, allora l’assemblea è regolare e può svolgersi, con la conseguenza che le sue delibere saranno – ovviamente, al netto di vizi invalidanti, da sottoporre all’Autorità Giudiziaria – “obbligatorie per tutti i condomini” [art. 1137, primo comma, cod. civ.];
• il tema che qui interessa, tuttavia, è costituito da una valutazione “di più ampio respiro” circa la sussistenza del citato quorum costitutivo;
• ci si chiede, più esattamente, se per la validità dell’assemblea sia sufficiente che il quorum costitutivo sussista all’inizio dei “lavori”, ovvero se esso debba persistere per l’intera durata della riunione.
E’ dato rinvenire, al riguardo, la massima di una risalente pronuncia della Corte di Cassazione, secondo la quale “Ai fini della validità della delibera di assemblea condominiale, il quorum richiesto deve esistere al momento della costituzione dell'assemblea” [Cass. 23.7.1983 n. 5073].
Se ci si limitasse a questo dictum della Corte, sembrerebbe di dover concludere che la persistenza del quorum per l’intera durata dell’assemblea non è necessaria.
Chi scrive, tuttavia, la vede diversamente.
La ratio della previsione del quorum costitutivo
Bisogna chiedersi perché il legislatore abbia posto, ai fini della validità dello svolgimento dell’assemblea condominiale, il dato insuperabile di un quorum che – dice Cass. 27.10.2006 n. 23290 – “deve comunque essere raggiunto”.
La ragione è evidente: il legislatore ha voluto introdurre una garanzia circa il “funzionamento” democratico del condominio.
L’imposizione, a pena di invalidità dell’assemblea, della presenza di un numero minimo di “teste” e di un quantitativo minimo di millesimi azzera il rischio di qualche “colpo di mano”. Impedisce che un ridotto gruppetto di condomini, magari titolari di una trascurabile porzione del valore dell’edificio, possa validamente adottare – e, quindi, imporre a tutti – delle decisioni relative alla “vita” del condominio.
Il quorum costitutivo, cioè, rappresenta un baluardo, un insuperabile ostacolo che costringe la compagine condominiale a confrontarsi e ad adottare le sue decisioni con uno “zoccolo” minimo di presenze.
Considerazioni finali
Se quanto sopra è vero, allora non si può negare la necessità che il più volte citato quorum costitutivo permanga per l’intera durata dell’assemblea.
Diversamente opinando, infatti, si finirebbe con accettare che la citata garanzia democratica possa venire meno dopo l’inizio dei lavori e della discussione.
Il che sarebbe in aperta e insanabile contraddizione con la ratio perseguita dal legislatore con la previsione del quorum costitutivo. Quale senso, infatti, potrebbe mai avere porre la necessità di un determinato requisito all’inizio della riunione e, poi, permettere il suo venir meno durante lo svolgimento di quella stessa riunione?
Bisogna riconoscere che il quorum costitutivo, al pari del quorum deliberativo, ha una natura “dinamica”: come il quorum deliberativo deve sussistere – sia pure nelle sue varie “declinazioni”, fluide e diverse a seconda dell’oggetto della delibera – al momento delle singole votazioni, così il quorum costitutivo deve sussistere in qualsiasi momento dell’assemblea e non solo al momento dell’apertura della stessa.
Ne discende che l’eventuale venir meno del quorum costitutivo produce la sopravvenuta irregolarità dell’assemblea e la conseguente impossibilità della sua prosecuzione.
A scanso di equivoci: quanto fatto dall’assemblea regolarmente costituita non perde efficacia, ma l’improvviso venir meno del quorum costitutivo “ferma” i lavori dell’assemblea.
Per essere concreti:
a) i condomini sono intervenuti in numero e consistenza tali da rispettare il quorum costitutivo.
Sono, cioè, presenti – si parla di un’assemblea in seconda convocazione – “tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio”. Quindi 34% dei condomini e 334/1.000;
b) a una certa ora, due condomini devono lasciare l’assemblea e lo fanno senza conferire delega ad alcuno.
Di fatto, essi “si portano via” tanto le loro “teste” quanto i loro millesimi;
c) per effetto di quanto sub b), l’assemblea si ritrova con la presenza del 32% dei condomini e di 324/1.0000;
d) a quel punto è necessario che i condomini rimasti prendano atto del sopravvenuto venir meno del quorum costitutivo e, quindi, diano atto dell’impossibilità di proseguire con l’assemblea.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

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