LSMI19 Diritto condominiale
27 aprile 2021
Diritto condominiale

Condominio – il recupero del credito vantato verso i condomini morosi e il potere di formalizzare accordi transattivi

Condominio – il recupero del credito vantato verso i condomini morosi e il potere di formalizzare accordi transattivi

Si prende spunto da una pronuncia del decorso anno 2020, con la quale la Corte di Cassazione ha, in buona sostanza, riconosciuto la competenza esclusiva dell’assemblea – escludendo, quindi, il relativo potere dell’amministratore – per quanto attiene a eventuali accordi transattivi (siano essi meri piani di rientro, con dilazione di pagamento, o siano veri e propri accordi di “saldo e stralcio”) da stipulare con i condomini morosi, nei confronti dei quali è stata avviata l’azione di recupero del credito.
Chi scrive si permette di dissentire, individuando nell’intera “area” del recupero dei crediti verso i condomini morosi – inclusi, quindi, gli eventuali accordi transattivi – una specifica attribuzione dell’amministratore.

Cass. 8.6.2020 n. 10846
Questa la massima: “Non rientra tra le attribuzioni dell'amministratore il potere di pattuire con i condomini morosi dilazioni di pagamento o accordi transattivi, spettando all'assemblea il potere di approvare una transazione riguardante spese d'interesse comune, ovvero di delegare l'amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell'attività dispositiva negoziale affidatagli”.
Questo il ragionamento che si trova nella motivazione:
“Spetta (…) all'assemblea (e non all'amministratore) il "potere" di approvare una transazione riguardante spese d'interesse comune, ovvero di delegare l'amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell'attività dispositiva negoziale affidatagli (cfr. Cass. Sez. 2, 16/01/2014, n. 821; Cass. Sez. 2, 25/03/1980, n. 1994). Parimenti, l'art. 1129 c.c., comma 9 (sempre introdotto dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220) obbliga l'amministratore ad "agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale sia compreso il credito esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall'assemblea", non rientrando, quindi, tra le attribuzioni dell'amministratore il potere di pattuire con i condomini morosi dilazioni di pagamento o accordi transattivi senza apposita autorizzazione dell'assemblea”.
La Suprema Corte, in buona sostanza, statuisce che la decisione in ordine all’eventuale accordo transattivo tra il condominio e il condomino moroso rientra tra le competenze dell’assemblea, con esclusione di un qualsivoglia potere autonomo dell’amministratore. Il quale può semplicemente essere delegato a fungere da “potere esecutivo” dell’assemblea allo scopo di provvedere, in adempimento di quanto quest’ultima ha deciso, al perfezionamento dell’accordo transattivo.
Una voce di dissenso
Pur riconoscendo l’indubbio valore della “fonte” della citata interpretazione e, quindi, l’indiscutibile prestigio dell’interpretazione stessa, chi scrive si permette di dissentire.
E lo fa sulla base e alla luce di questo ragionamento:
a) ai sensi dell’art. 1129, nono comma, cod. civ. l’amministratore deve “agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati”.
Il recupero dei crediti vantati verso i condomini morosi costituisce, quindi, uno specifico obbligo dell’amministratore;
b) l’art. 1130, primo comma, n. 3), cod. civ. prevede, tra le specifiche ed espresse attribuzioni dell’amministratore la riscossione dei contributi dai partecipanti al condominio. Detto altrimenti: la riscossione delle spese condominiali dai condomini;
c) l’art. 63, primo comma, disp. att. cod. civ. dà all’amministratore uno strumento ad hoc per l’assolvimento del compito sub a), costituito dalla possibilità di ottenere, a carico del condomino moroso, un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo;
d) quanto sub a) – c) può essere considerato una sorta di “sistema”, un “impianto” voluto dal legislatore che legittima a ritenere
• che il recupero dei crediti verso i condomini morosi sia interamente di competenza dell’amministratore
• che, proprio alla luce di questo, anche la negoziazione e la stipula di un ’eventuale accordo transattivo – a saldo e stralcio o “mera” dilazione di pagamento – rientri tra i poteri e le responsabilità dell’amministratore stesso.
Del resto, non esiste una disposizione di legge che espressamente riservi sic et simpliciter all’assemblea la facoltà di stipulare transazioni. Esiste “solo” l’art. 1136, quarto comma, cod. civ., che – invero, anche implicitamente e in forma indiretta – attribuisce all’assemblea la competenza per decidere sulle “liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore”.
Orbene, se il recupero dei crediti verso i condomini morosi è – come dianzi sostenuto – una specifica attribuzione dell’amministratore, allora questa competenza esclusiva dell’assemblea non sussiste. Nel senso che nella materia delle iniziative di recupero del credito verso i condomini inadempienti – che viene qui considerata una materia che non esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore – la competenza alla stipula di eventuali accordi transattivi spetta all’amministratore.
Altre due considerazioni a supporto:
 Cass. 8.6.2020 n. 10846 richiama, come si è visto, Cass. 16.1.2014 n. 821.
Ma quest’ultima pronuncia è riferita a una fattispecie diversa, avendo esaminato uno scenario di transazione relativo non a un credito del condominio verso un condomino moroso, ma – queste le parole della sentenza – il “credito di un terzo verso la compagine” condominiale;
 la motivazione di Cass. 8.6.2020 n. 10846 è apodittica: in essa si dice che “il "potere" di approvare una transazione riguardante spese d'interesse comune” “Spetta (…) all'assemblea (e non all'amministratore)”, ma non si spende neanche una parola a supporto e a spiegazione di tale asserzione.
Ne viene che il ragionamento di Cass. 8.6.2020 n. 10846 – e, con esso, la sua conclusione in diritto, dianzi espressa in forma di massima – non risulta convincente.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

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