LSMI19 Diritto condominiale
15 ottobre 2019
Diritto condominiale

Condominio – il tetto è di tutti e tutti ne pagano la manutenzione

Condominio – il tetto è di tutti e tutti ne pagano la manutenzione

La Corte di Cassazione è stata chiamata a pronunciarsi su un tema, che ai più potrebbe apparire ormai consolidato e “privo di insidie”, ma che evidentemente tale non è, se è vero (come è vero) che nel 2018 / 2019 ancora nasce – e addirittura “sbarca” in Cassazione –, al riguardo, un contenzioso.
Il tema è quello della ripartizione delle spese legate alla manutenzione, in questo caso straordinaria, del tetto dell’edificio condominiale

I termini della questione
La lite “atterrata” sul tavolo della Corte di Cassazione nasce, in buona sostanza, dall’interpretazione che una condomina dà degli artt. 1117, 1118 e 1123 cod. civ..
In sostanza:
• la condomina che ha agito negava che il tetto dovesse essere considerato una parte comune ex art. 1117 cod. civ;
• ciò in quanto, non essendo le unità della condomina attrice / ricorrente al di sotto della proiezione verticale del tetto, la comunione della copertura non sussisterebbe;
• ne discenderebbe – questa la tesi sostenuta dalla condomina attrice / ricorrente – che le spese legate alla ristrutturazione del tetto medesimo non avrebbero dovuto essere addebitate alla condomina, che di tale tetto non sarebbe proprietaria;
• questo – la cosa è evidente – in applicazione dell’art. 1123, secondo e terzo comma, cod. civ..
Il condivisibile ragionamento della Suprema Corte
La Suprema Corte, richiamandosi al suo consolidato orientamento interpretativo – al riguardo, vengono espressamente citate Cass. 22.12.2014 n. 27154 Cass. 3.1.2013 n. 64, Cass. 4.5.1999 n. 4403, Cass. 29.4.1993 n. 5064 e Cass. 27.11.1990 n. 11423 –, ha seguito il ragionamento che può essere sinteticamente riepilogato ed esposto così:
• le parti dell’edificio in condominio – si parla di tetti e muri – deputate “a preservare l’edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua” assolvono a una funzione “necessaria all’uso collettivo”;
• esse rientrano, quindi, tra le parti comuni di cui all’art. 1117, primo comma, n. 1) cd. civ. e sono di proprietà pro indiviso di tutti i condomini;
• tali parti dell’edificio non rientrano, invece, nell’ambito di applicazione dell’art. 1123, secondo e terzo comma, cod. civ. perché non sono “suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri”;
• la ripartizione delle spese di manutenzione in misura proporzionale all’uso delle cose comuni o in misura correlata all’unità, che da tali cose si trae, “non si giustifica, infatti, con riferimento a quelle parti, come il tetto (o la facciata) che costituiscono le strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato e che sono destinate a servire in maniera uguale ed indifferenziata le varie unità immobiliari dell’edificio”.
Questo ragionamento, logico e condivisibile, può anche essere articolato ed espresso in maniera un po’ diversa:
 con una previsione di carattere generale, l’art. 1117, primo comma, n. 1) cod. civ. definisce comuni “le parti dell'edificio necessarie all'uso comune”;
 del resto, senza le facciate e la copertura non esisterebbe neanche l’edificio e, quindi, non ci sono dubbi che queste porzioni dell’edificio sono effettivamente necessarie;
 il tetto e le facciate, quindi, assolvono – e non potrebbero non assolvere – alla loro funzione naturale e lo fanno a vantaggio di tutti, con la conseguenza che tutti i condomini ne sono proprietari pro quota;
 coerentemente, l’art. 1117 primo comma, n. 1) cod. civ. inserisce espressamente i tetti e le facciate nelle parti comuni;
 se i tetti e le facciate assolvono alla loro funzione a vantaggio di tutti i condomini, nessuno di questi può evitare di contribuire alle spese per la loro manutenzione e conversazione;
 trova, pertanto applicazione la regola generale del primo comma dell’art. 1123 cod. civ. [ripartizione della spesa tra tutti in misura proporzionata alla quota di proprietà] e non le “deroghe” declinate dal secondo [ripartizione della spesa tra tutti in proporzione all’utilità che i singoli ricavano dal bene comune] e dal terzo comma dello stesso articolo [esclusone dalle spese dei condomini che non possono trarre dal bene comune la benché minima utilità].
La Corte ha colto l’occasione per puntualizzare in maniera chiara alcuni aspetti legati ai criteri che portano a ripartire fra tutti i condomini le spese di manutenzione del tetto:
• ha rilevanza non l’appartenenza del tetto a tutti o solo ad alcuni condomini, ma la funzione di copertura che il tetto stesso assolve a vantaggio – come già detto – di tutti;
• al riguardo, non ha alcuna importanza che la singola specifica unità sia o meno posta al di sotto della verticale sottostante alla zona del tetto da riparare, in quanto “ .. non può ammettersi (…) una ripartizione per zone di un medesimo tetto”,
• l’art. 1126 cod. civ. disciplina le riparazioni e le manutenzioni dei soli lastrici solari (intesi in senso stretto) di uso esclusivo e non delle coperture in generale e non può, pertanto, trovare applicazione alle tradizionali coperture;
• con i tetti, tale norma “entra in gioco” solo nell’ipotesi di un tetto di proprietà esclusiva di un solo condomino.
Considerazione finale
Come si è detto in aperura, sembra strano che qualcuno decida – invero, con una disinvoltura degna di miglior causa – di imbarcarci in un contenzioso centrato su una questione giuridica piuttosto semplice:
 premessa maggiore: le parti dell’edificio necessarie all'uso comune sono di proprietà di tutti i condomini;
 premessa minore: il tetto assolve a una funzione comune a vantaggio di tutti i condomini e senza di esso l’edificio non potrebbe esistere;
 conclusione: il tetto è di proprietà di tutti i condomini ed è, quindi, una parte comune. Non a caso l’art. 1117 cod. civ. lo prevede espressamente.
Poiché il tetto è una parte comune, la ripartizione delle spese ad esso relative segue la regola generale dell’art. 1123, primo comma, cod. civ..
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

Desiderate maggiori informazioni su questo argomento?
Il nostro team di esperti è a Vostra disposizione.


Altri post sul tema "Diritto condominiale":

4 ottobre 2018

La “nascita” del condominio, la presunzione di proprietà comune e l’individuazione delle proprietà individuali attraverso il titolo contrario

Il condominio costituisce una situazione di comproprietà indivisa: quando esiste un edificio composto da unità immobiliari di proprietari diversi, alcune parti di tale edificio “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio” (art. 1117, primo comma, cod. civ.). Si tratta essenzialmente di “tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune” (art. 1117, primo comma, n. 1) cod. civ.). Ma quando sorge il condominio e quali sono i criteri per individuare le parti comuni e distinguerle dalle parti dell’edificio di proprietà individuale?

leggi tutto
4 ottobre 2018

Qualche riflessione in merito alle morosità condominiale nell’epoca del Covid19

In questo periodo, con l’emergenza sanitaria e le tristemente note – e, comunque, facilmente intuibili – ricadute economiche su tutti gli italiani, si pone in maniera tutt’altro che secondaria il tema della morosità condominiale e del circolo vizioso, che questa crea di provocare.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Qualche riflessione in ordine alla gestione del condominio nelle circostanze eccezionali imposte dal Covid-19 – il ruolo di primo piano degli amministratori e l’importanza della stretta collaborazione tra amministratori e amministrati

Tra le misure, adottate e quindi imposte dal Governo per fronteggiare la diffusione del contagio da Covid-19, spicca il divieto di assembramenti: in sostanza, non ci si può riunire, né in luoghi pubblici né in luoghi privati, per incontri, riunioni, convegni e altro. Il divieto riguarda anche le assemblee condominiali, riunioni nell’ambito delle quali il rispetto della distanza di sicurezza di almeno 1 metro è, di fatto, impossibile. Si pone, quindi, il problema del rischio di una sostanziale “paralisi” della vita dei condominii, enti di gestione che sono stati privati dei loro organi decisionali.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati [parte 2]

In questa seconda parte del contributo sul tema della eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati, l’attenzione si concentrerà in particolare sui concetti introdotti dall’art. 4, commi 4 e 5, L. 9.1.1989 n. 13 e cioè sui presupposti, i limiti e le condizioni del legittimo diniego a un intervento edilizio su un edificio vincolato.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati [Parte 1]

Per ovvie ed evidenti ragioni, nel Belpaese l’esigenza di trovare un compromesso, di individuare un soddisfacente punto di incontro tra la tutela del patrimonio immobiliare storico / artistico e la protezione delle persone che, negli edifici assoggettati a tali vincoli, abitano e lavorano, è particolarmente sentita. Negli anni, con il mutare della sensibilità sociale e l’aumento dell’attenzione a certi temi, si è assistito a un’autentica evoluzione, a una vera e propria “rivoluzione” che ha portato a “mettere a fuoco” una serie di principi fondamentali. Un’attenzione particolare è stata – ed è – dedicata al bilanciamento di interessi tra la tutela delle persone in difficoltà e la salvaguardia del patrimonio storico / artistico

leggi tutto
4 ottobre 2018

Lastrico solare in condominio: nel silenzio dell’art. 1126 cod. civ., chi decide di eseguire l’intervento di manutenzione?

Il codice civile, all’art. 1126 cod. civ., detta la regola per ripartire le spese legate agli interventi manutentivi sui lastrici solari, ma nulla dice in merito all’individuazione del soggetto legittimato a decidere se dare corso oppure no a quegli interventi. In questa sede si vuole rispondere a questa precisa e specifica domanda: chi ha il potere di decidere di eseguire la manutenzione sui lastrici solari?

leggi tutto
4 ottobre 2018

L’assemblea ordinaria del super-condominio

La riforma del condomino del 2012 / 2013 ha “fatto emergere” e regolamentato – benché in maniera lacunosa e poco chiara, pur ponendosi l’obiettivo di “snellire” – il fenomeno del super-condominio. Tra gli elementi più caratteristici c’è una sorta di “sdoppiamento” dell’assemblea ordinaria, nella quale sono chiamati ad esprimete il voto soggetti diversi a seconda delle materie contenute nel’o.d.g..

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – nessun interesse a impugnare se, sul piano economico, il pregiudizio è modesto

Ai sensi dell’art. 1137 cod. civ., ciascun condomino è legittimato a impugnare davanti all’Autorità Giudiziaria, chiedendone l’annullamento, le delibere “contrarie alla legge o al regolamento di condominio”. In alcuni casi e per specifiche ragioni, autorevolmente individuate da Cass. SS.UU. 7.3.2005 n. 4806, le delibere non sono annullabili, ma nulle, con la conseguenza – tra le altre – che il condomino può impugnarle senza limitazioni di tempo, chiedendo non il loro annullamento, ma l’accertamento – e, con esso, la dichiarazione – della loro nullità. In sede di impugnazione, il condomino attore deve dimostrare di avere un preciso interesse all’accertamento di tale nullità, in assenza del quale la sua domanda è destinata al rigetto.

leggi tutto