LSMI19 Diritto condominiale
15 ottobre 2019
Diritto condominiale

Condominio – il tetto è di tutti e tutti ne pagano la manutenzione

Condominio – il tetto è di tutti e tutti ne pagano la manutenzione

La Corte di Cassazione è stata chiamata a pronunciarsi su un tema, che ai più potrebbe apparire ormai consolidato e “privo di insidie”, ma che evidentemente tale non è, se è vero (come è vero) che nel 2018 / 2019 ancora nasce – e addirittura “sbarca” in Cassazione –, al riguardo, un contenzioso.
Il tema è quello della ripartizione delle spese legate alla manutenzione, in questo caso straordinaria, del tetto dell’edificio condominiale

I termini della questione
La lite “atterrata” sul tavolo della Corte di Cassazione nasce, in buona sostanza, dall’interpretazione che una condomina dà degli artt. 1117, 1118 e 1123 cod. civ..
In sostanza:
• la condomina che ha agito negava che il tetto dovesse essere considerato una parte comune ex art. 1117 cod. civ;
• ciò in quanto, non essendo le unità della condomina attrice / ricorrente al di sotto della proiezione verticale del tetto, la comunione della copertura non sussisterebbe;
• ne discenderebbe – questa la tesi sostenuta dalla condomina attrice / ricorrente – che le spese legate alla ristrutturazione del tetto medesimo non avrebbero dovuto essere addebitate alla condomina, che di tale tetto non sarebbe proprietaria;
• questo – la cosa è evidente – in applicazione dell’art. 1123, secondo e terzo comma, cod. civ..
Il condivisibile ragionamento della Suprema Corte
La Suprema Corte, richiamandosi al suo consolidato orientamento interpretativo – al riguardo, vengono espressamente citate Cass. 22.12.2014 n. 27154 Cass. 3.1.2013 n. 64, Cass. 4.5.1999 n. 4403, Cass. 29.4.1993 n. 5064 e Cass. 27.11.1990 n. 11423 –, ha seguito il ragionamento che può essere sinteticamente riepilogato ed esposto così:
• le parti dell’edificio in condominio – si parla di tetti e muri – deputate “a preservare l’edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua” assolvono a una funzione “necessaria all’uso collettivo”;
• esse rientrano, quindi, tra le parti comuni di cui all’art. 1117, primo comma, n. 1) cd. civ. e sono di proprietà pro indiviso di tutti i condomini;
• tali parti dell’edificio non rientrano, invece, nell’ambito di applicazione dell’art. 1123, secondo e terzo comma, cod. civ. perché non sono “suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri”;
• la ripartizione delle spese di manutenzione in misura proporzionale all’uso delle cose comuni o in misura correlata all’unità, che da tali cose si trae, “non si giustifica, infatti, con riferimento a quelle parti, come il tetto (o la facciata) che costituiscono le strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato e che sono destinate a servire in maniera uguale ed indifferenziata le varie unità immobiliari dell’edificio”.
Questo ragionamento, logico e condivisibile, può anche essere articolato ed espresso in maniera un po’ diversa:
 con una previsione di carattere generale, l’art. 1117, primo comma, n. 1) cod. civ. definisce comuni “le parti dell'edificio necessarie all'uso comune”;
 del resto, senza le facciate e la copertura non esisterebbe neanche l’edificio e, quindi, non ci sono dubbi che queste porzioni dell’edificio sono effettivamente necessarie;
 il tetto e le facciate, quindi, assolvono – e non potrebbero non assolvere – alla loro funzione naturale e lo fanno a vantaggio di tutti, con la conseguenza che tutti i condomini ne sono proprietari pro quota;
 coerentemente, l’art. 1117 primo comma, n. 1) cod. civ. inserisce espressamente i tetti e le facciate nelle parti comuni;
 se i tetti e le facciate assolvono alla loro funzione a vantaggio di tutti i condomini, nessuno di questi può evitare di contribuire alle spese per la loro manutenzione e conversazione;
 trova, pertanto applicazione la regola generale del primo comma dell’art. 1123 cod. civ. [ripartizione della spesa tra tutti in misura proporzionata alla quota di proprietà] e non le “deroghe” declinate dal secondo [ripartizione della spesa tra tutti in proporzione all’utilità che i singoli ricavano dal bene comune] e dal terzo comma dello stesso articolo [esclusone dalle spese dei condomini che non possono trarre dal bene comune la benché minima utilità].
La Corte ha colto l’occasione per puntualizzare in maniera chiara alcuni aspetti legati ai criteri che portano a ripartire fra tutti i condomini le spese di manutenzione del tetto:
• ha rilevanza non l’appartenenza del tetto a tutti o solo ad alcuni condomini, ma la funzione di copertura che il tetto stesso assolve a vantaggio – come già detto – di tutti;
• al riguardo, non ha alcuna importanza che la singola specifica unità sia o meno posta al di sotto della verticale sottostante alla zona del tetto da riparare, in quanto “ .. non può ammettersi (…) una ripartizione per zone di un medesimo tetto”,
• l’art. 1126 cod. civ. disciplina le riparazioni e le manutenzioni dei soli lastrici solari (intesi in senso stretto) di uso esclusivo e non delle coperture in generale e non può, pertanto, trovare applicazione alle tradizionali coperture;
• con i tetti, tale norma “entra in gioco” solo nell’ipotesi di un tetto di proprietà esclusiva di un solo condomino.
Considerazione finale
Come si è detto in aperura, sembra strano che qualcuno decida – invero, con una disinvoltura degna di miglior causa – di imbarcarci in un contenzioso centrato su una questione giuridica piuttosto semplice:
 premessa maggiore: le parti dell’edificio necessarie all'uso comune sono di proprietà di tutti i condomini;
 premessa minore: il tetto assolve a una funzione comune a vantaggio di tutti i condomini e senza di esso l’edificio non potrebbe esistere;
 conclusione: il tetto è di proprietà di tutti i condomini ed è, quindi, una parte comune. Non a caso l’art. 1117 cod. civ. lo prevede espressamente.
Poiché il tetto è una parte comune, la ripartizione delle spese ad esso relative segue la regola generale dell’art. 1123, primo comma, cod. civ..
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

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