LSMI19 Diritto condominiale
22 marzo 2021
Diritto condominiale

Condominio – il verbale dell’assemblea deve avere la forma scritta e il contenuto della riunione non può essere provato per testi

Condominio – il verbale dell’assemblea deve avere la forma scritta e il contenuto della riunione non può essere provato per testi

Una recente pronuncia della Corte d’Appello di Genova – la sentenza n. 106 del 29.1.2021 – fornisce l’occasione per alcune considerazioni su un tema che può apparire banale, ma che poi così scontato non è se è vero – com’è vero – che sul punto si continua a litigare

La sentenza Corte d’Appello di Genova 29.1.2021 n. 106
Nella motivazione si legge:
“La volontà dell’assemblea deve risultare in forma documentale, secondo quanto previsto dall’art. 1136 c.c..
La giurisprudenza ritiene che vi sia un vero e proprio obbligo di redazione del verbale anche nel caso in cui nessuna decisione venga deliberata dall’assemblea, in quanto essa costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (…), la cui inosservanza comporta l’impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità della legge (Cass. 5014/99).
Il verbale d’assemblea, infatti, costituisce la fonte di informazione e di prova in merito a tutte le decisioni assunte dall’organo sovrano del condominio e cioè l’assemblea dei condomini ed è volto a consentire un adeguato controllo, formale e sostanziale, della validità e legittimità di tali decisioni, tant’è che il c.c. prescrive la tenuta da parte dell’amministratore di un registro dei verbali e l’eventuale inadempimento costituisce motivo di revoca dell’amministratore (artt. 1129, co. 12, n. 7 e 1130 n. 7 c.c.).
L’importanza del verbale è, quindi, evidente ove si consideri che questo costituisce l’unica fonte di conoscenza delle decisioni assembleari per il condomino assente e che dalla sua comunicazione decorre il termine per impugnare la delibera, ai sensi dell’art. 1137 c.c..
Per queste ragioni, non è accettabile un contenuto “a sorpresa”, che emerga magari a distanza di tempo, proprio tramite testimoni, quando i termini per impugnare sono preclusi.
Deve, quindi, escludersi il ricorso alla prova testimoniale per definire il contenuto della decisione assembleare. Infatti, una simile conclusione rischia di tradire quelle esigenze di certezza e di tutela degli assenti cui si è fatto cenno prima”.
Considerazioni a commento
Chi scrive condivide il pensiero esternato dalla Corte d’Appello di Genova: il contenuto dell’assemblea – e quindi l’oggetto della decisione adottata, ma anche gli interventi dei singoli condomini che hanno dato vita alla discussione e al confronto, la presenza o assenza dei condomini, ecc. – deve necessariamente risultare da un documento scritto.
A supporto, si consideri in primis che i dati normativi sono inequivocabilmente in tal senso:
 l’art. 1130, primo comma, n. 7) cod. civ. parla espressamente per ben due volte del “registro dei verbali delle assemblee”.
Ed è evidente che solo documenti scritti possono costituire un registro;
 l’art. 1136, ultimo comma, cod. civ. dice che “Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale …”.
E il verbo “redigere” significa – la definizione è tratta dal dizionario Sabatini Coletti, consultabile su corriere.it – “Scrivere, stendere un testo”;
 l’art. 1137, secondo comma, cod. civ. prevede che, per i condomini assenti all’assemblea, il termine di trenta giorni per l’impugnazione della delibera decorra “dalla data di comunicazione della deliberazione”.
Ed è evidente che tale comunicazione non può che avvenire attraverso la trasmissione di un documento scritto da cui emerga il contenuto della “deliberazione” stessa.
In secondo luogo si deve evidenziare – come ha correttamente rilevato la Corte d’Appello di Genova – che la forma scritta del verbale soddisfa anche le specifiche esigenze di tutela dei condomini assenti:
a) i condomini non hanno uno specifico obbligo giuridico di partecipare all’assemblea;
b) detto altrimenti: i condomini hanno il diritto di non partecipare all’assemblea;
c) pur non avendo partecipato all’assemblea, i condomini hanno ex art. 1137 cod. civ. il diritto di impugnare le delibere assunte;
d) in concreto è necessario, perché questo diritto possa essere effettivamente esercitato, che i condomini assenti siano adeguatamente informati di quanto è avvenuto in assemblea e sappiano esattamente quali decisioni sono state adottate;
e) è innegabile che solo un documento scritto, uguale per tutti [i condomini, per i quali le delibere sono “obbligatorie” ex art. 1137, primo comma, cod. civ., e l’amministratore, che tali delibere deve “eseguire” – ed eventualmente difendere – ex art. 1130, primo comma, n. 1) cod. civ.], può soddisfare la precitata esigenza di adeguata informativa e, al tempo stesso, dare alla situazione creatasi a seguito dello svolgimento dell’assemblea e dell’adozione della delibera quella “oggettività” così utile, in linea generale, alla chiarezza nei rapporti;
f) la sola conclusione possibile è che il verbale di assemblea condominiale di cui all’art. 1136, ultimo comma, cod. civ. deve necessariamente consistere in un documento scritto.
Per ulteriormente convincersi basta provare a ragionare su un esempio concreto:
a) la delibera, in forza della quale un condominio partecipa ad una causa, deve essere adottata ex art. 1136, quarto e secondo comma, cod. civ. con il voto favorevole di condomini che siano titolari di almeno 500/1.000;
b) la delibera di partecipazione a una causa, eventualmente adottata con il voto favorevole di condomini titolari di 490/1.000 sarebbe annullabile;
c) il condomino assente ha il diritto di verificare che la decisione di partecipare alla causa, per lui vincolante ex art. 1137, primo comma, cod. civ., sia stata validamente adottata e, quindi, che nella votazione sia stato raggiunto il quorum deliberativo previsto per legge, come sopra ricordato;
d) l’unico strumento affidabile e “oggettivo” a disposizione del condomino assente per compiere la verifica sub c) è un documento scritto: il condomino assente non potrebbe mai ricostruire quali condomini erano presente e come hanno votato sulla base dei racconti altrui.
Ulteriore considerazione
Un aspetto interessante della pronuncia della Corte d’Appello di Genova è costituto dal rilievo circa l’impossibilità di provare per testi il contenuto dell’assemblea.
Al riguardo, nella motivazione della sentenza si legge ………………..
Questo specifico aspetto non deve essere confuso con la possibilità del condomino di contestare il contenuto del verbale (e cioè la sua veridicità) con ogni mezzo di prova, testimonianze incluse. Sul punto, si vedano Cass. 9.5.2017 n. 11375 e Cass. 15.3.1973 n. 747.
La differenza tra le due fattispecie sta proprio nell’esistenza di un verbale scritto:
quando il verbale non c’è, non è possibile ricostruire per testi ciò che è accaduto in assemblea;
quando, invece, il verbale esiste, ma è inesatto / sbagliato / lacunoso, allora tale ricostruzione – evidentemente, della parte esatta / giusta / mancate – per testi è possibile.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

Desiderate maggiori informazioni su questo argomento?
Il nostro team di esperti è a Vostra disposizione.


Altri post sul tema "Diritto condominiale":

4 ottobre 2018

Condominio – crediti vecchi, rendiconto e decreto ingiuntivo

Con una recente pronuncia – sentenza n. 3847 del 15.2.2021 – la Suprema Corte ha preso una chiara posizione in merito ai crediti del condominio risalenti nel tempo, al loro inserimento nei rendiconti degli anni successivi e, quindi, alla facoltà dell’amministratore di chiedere e ottenere ex art. 63 disp. att. cod. civ., relativamente a detti crediti “vecchi”, il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – la manutenzione / riparazione del cortile comune che assolve anche alla funzione di copertura del locale autorimesse e il tema dell’impermeabilizzazione

Un tema sempre “caldo” è quello della ripartizione delle spese necessarie alla manutenzione / riparazione del cortile condominiale che assolve anche alla funzione di copertura del locale autorimesse. Anche in epoca recente la giurisprudenza è intervenuta sul punto – si parla della sentenza Tribunale Roma 14.1.2021 n. 665 – per ribadire e confermare l’orientamento interpretativo consolidatosi nel tempo. Orientamento interpretativo che – vale la pena di dirlo – non risulta del tutto alieno da qualche perplessità

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – il condomino è efficacemente convocato se l’avviso di convocazione all’assemblea arriva al suo indirizzo nei termini di legge

In epoca molto recente il Tribunale di Roma ha affrontato la questione (invero, già ben nota) dell’efficacia – intesa come tempestività – della trasmissione dell’avviso di convocazione all’assemblea condominiale, avvenuta con lettera raccomandata non ritirata per l’assenza del destinatario

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – l’“impugnativa” degli atti dell’amministratore

L’art. 1133 cod. civ. è probabilmente, tra le disposizioni vigenti in materia di condominio, quella che ha avuto – e ancora ha – la minore “ricaduta” concreta (nel senso di minore applicazione). In realtà, è una norma perfettamente coerente con i principi base dell’“universo condominio” e, se letta e analizzata bene, potrebbe anche essere efficacemente utilizzata in molte situazioni

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – l’assemblea in videoconferenza: spunti di riflessione

La storia – talmente recente da poter essere considerata ancora cronaca – è mota: con il c.d. Decreto agosto – cioè il D.L. 14.8.2020 n. 104, convertito con modifiche dalla L. 13.10.2020 n. 126, in vigore dal 14 ottobre 2020 – è intervenuto sulle modalità di convocazione e svolgimento delle assemblee condominiali, introducendo espressamente la possibilità che l’assemblea condominiale si svolga da remoto. C’è stato poi un repentino ripensamento: la norma di agosto / ottobre è stata successivamente modificata – a opera del D.L. 7.10,2020 n. 125, convertito con modifiche dalla L. 27.11.2020 n. 159 – nel senso di prevedere che la legittimità dell’assemblea in videoconferenza derivi dal consenso non di tutti i condomini, ma della maggioranza dei medesimi. La nuova norma è scritta molto male, ma si può tentare di interpretarla meglio

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – l’eventuale sussistenza di irregolarità meramente formali relative all’assemblea in prima convocazione non impatta sull’assemblea in seconda convocazione

Un recente pronuncia del Tribunale di Cosenza – si parla della sentenza 30.11.2020 n. 2131 – riprende, confermandolo, il più risalente insegnamento della Suprema Corte in merito alla possibilità di svolgere l’assemblea in seconda convocazione anche se non c’è il verbale relativo all’assemblea in prima convocazione andata “deserta”

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – un bar è un bar e non è un’altra cosa e può essere aperto in un condominio se il regolamento condominiale di natura contrattuale non lo vieta espressamente

A fine 2020 il Tribunale di Pisa – la sentenza è la n. 1181 del 28.12.2020 – è tornato sull’argomento dei divieti e dei limiti imposti alla proprietà privata dal regolamento condominiale di natura contrattuale e lo ha fatto esaminando specificamente il presunto divieto di adibire le unità in condominio a bar

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – l’approvazione e la revisione delle tabelle millesimali

La normativa in tema di approvazione e la revisione delle tabelle millesimali appare molto chiara e altrettanto rigorosa. La giurisprudenza, tuttavia, è intervenuta a chiarire l’applicazione concreta di tale normativa e, quindi, a “mitigare” questo rigore. In epoca recente il Tribunale di Monza è tornato sull’argomento e ha ribadito con forza i principi ormai consolidati in materia

leggi tutto