LSMI19 Diritto condominiale
10 ottobre 2019
Diritto condominiale

Condominio – il verbale di assemblea non “autosufficiente” non è valido

Condominio – il verbale di assemblea non “autosufficiente” non è valido

I verbali assembleari devono soddisfare una serie di requisiti, che sono formali e, al tempo stesso, anche sostanziali. Si pensi al numero di condomini presenti in assemblea [quorum costitutivo] e alle loro manifestazioni di voto [quorum deliberativo].
I verbali di assemblea sono soggetti ad un controllo diffuso, astrattamente ad opera di chiunque, e non sono mai integrati – fatta eccezione per qualche allegato – da elementi ulteriori, estranei ad essi. Perché questo sistema possa “funzionare”, quindi, è indispensabile che i verbali stessi contengano tutti gli elementi da prendere formalmente in considerazione affinché sia possibile determinarne la validità.

I termini della questione
La legge prescrive una serie di regole, che le assemblee condominiali devono rispettare. Si tratta di casi, in cui la forma è essa stessa sostanza: per esempio, che i condomini, i quali hanno votato a favore della nomina dell’amministratore, fossero il 50% + 1 di quelli presenti in assemblea e che fossero titolari di almeno 500/1.000 non è una questione secondaria né accademica, ma determina la validità o l’invalidità della nomina compiuta.
Ne discende la necessità che il rispetto di queste regole sia agevolmente verificabile. E che lo sia senza ricorrere a elementi esterni.
E’ – detto altrimenti – indispensabile che il verbale sia completo e autonomo, nl senso di contenere n sé gli elementi necessari e sufficienti per compiere la doverosa verifica di legittimità.
La recente sentenza del Tribunale di Roma e la posizione della giurisprudenza
In epoca recente – si parla della sentenza 15869 del 31.7.2019 – il Tribunale di Roma ha ripreso e ribadito un concetto già ben noto e diffuso nel mondo del diritto condominiale. Meno – almeno, stando a quanto si legge nei verbali quotidianamente redatti dagli amministratori e distribuiti ai condomini – nel mondo della operatività concreta e delle quotidiane prassi condominiali.
Questo principio può essere definito – mutuando le parole elaborate dalla giurisprudenza a proposito del ricorso per cassazione – con l’espressione “autosufficienza del verbale assembleare”.
Con questa pronuncia, il Tribunale di Roma si colloca nel solco degli insegnamenti della Corte di Cassazione, di cui cita espressamente alcuni specifici arresti
Anche alla luce della chiarezza delle parole usate, vale la pena di citare qui espressamente i passaggi delle pronunce della Suprema Corte, come testualmente riferiti dal Tribunale di Roma: “Cass. Sez. II n.24132 del 13 novembre 2009 nel solco della pronuncia di Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n.4806 ha affermato il seguente cogente principio di diritto: "Il verbale dell'assemblea condominiale rappresenta la descrizione di quanto è avvenuto in una determinata riunione e da esso devono risultare tutte le condizioni di validità della deliberazione, senza incertezze o dubbi, non essendo consentito fare ricorso a presunzioni per colmarne le lacune. Il verbale deve pertanto contenere l'elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, perchè tale individuazione è indispensabile per la verifica della esistenza dei quorum prescritti 8 dall'articolo 1136 c.c.. In questo senso è orientata la giurisprudenza di questa Corte, la quale ha affermato: (a) che non è conforme alla disciplina indicata omettere di riprodurre nel verbale l'indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e contrari e le loro quote di partecipazione al condominio, limitandosi a prendere atto del risultato della votazione, in concreto espresso con la locuzione "l'assemblea, a maggioranza, ha deliberato" (Sez. Il, 19 ottobre 1998, n. 10329; Sez. II, 29 gennaio 1999, n. 810); (b) che la mancata verbalizzazione del numero dei condomini votanti a favore o contro la delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati, invalida la delibera stessa, impedendo il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze richieste dall'art. 1136 cod. civ., né potendo essere attribuita efficacia sanante alla mancata contestazione, in sede di assemblea, della inesistenza di tale quorum da parte del condomino dissenziente, a carico del quale non è stabilito, al riguardo, alcun onere a pena di decadenza (Sez. IL 22 gennaio 2000, n. 697); (c) che è annullabile la 7_ o D delibera il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti o dissenzienti o al valore delle rispettive quote (Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806)"”
Sintesi: le regole – base e le relative conseguenze pratiche
Come accennato, il Tribunale di Roma ha ripreso e ribadito un principio generale. Che può essere articolato e sintetizzato così:
 chiunque legga il verbale di un’assemblea condominiale deve essere in grado di verificare subito quali decisioni siano state adottate da quella assemblea;
 chiunque legga il verbale di un’assemblea condominiale deve essere in grado di verificare subito se la stessa abbia adottato le sue decisioni in maniera valida;
 è, pertanto, evidente che il verbale deve contenere gli elementi, da cui si possa ricavare il dato della validità o meno della delibera.
La semplicità e la portata di queste regole generali consentono di “mettere a fuoco” – ovviamente, senza la benché minima pretesa di completezza – alcuni grossolani errori, che chiunque può rinvenire nei verbali assembleari:
non si può ricorrere a formule generiche come “l’assemblea, con il voto favorevole della maggioranza dei presenti, titolari di 510/1.000, delibera …”;
• per verificare che questi “numeri” siano reali, bisogna indicare analiticamente i nomi dei condomini che hanno votato a favore, i nomi di quelli che hanno votato contro e i nomi degli astenuti;
• la formula “l’assemblea, all’unanimità dei presenti – contrari i soli condomini Rossi e Verdi – delibera ..” può andare bene solo alla tassativa condizione che, nel verbale, vengano riportati i nomi di tutti i presenti, il loro numero rispetto alla totalità dei condomini e la loro “consistenza” millesimale
Sintesi schematica
Nel tentativo di essere ancora più chiari:
• ai sensi dell’art. 1136, primo e terzo comma, cod. civ., l’assemblea è validamente costituita con la presenza del 50% + 1 di tutti i condomini, titolari di 666/1.000 [prima convocazione] o con la presenza di 1/3 di tutti i condomini, titolari di 334/1.000 [seconda convocazione];
• una delibera è approvata se ottiene il voto favorevole del 50% + 1 dei condomini intervenuti, titolari – a seconda delle materie poste in votazione – di una certa “quota” millesimale;
• per capire se i quorum costitutivo e deliberativo di cui sopra siano stati raggiunti, deve potersi desumere dal testo del verbale il numero totale dei condomini, il numero dei condomini presenti, il numero dei condomini che hanno votato a favore, il numero dei condomini che hanno votato contro e il numero dei condomini che si sono astenuti, nonché i millesimi di cui tutti costoro sono titolari;
• la precisa individuazione dei condomini assenti e di quelli dissenzienti è essenziale anche per verificare la legittimazione alle eventuali impugnazioni delle delibere
E’ chiaro che il dato può anche non essere esplicito, ma deve comunque essere agevolmente e con certezza desumibile: se il verbale riporta che erano presenti 650/1.000 e che i condomini i quali non hanno votato a favore ne esprimevano 200, è ovvio che i voti favorevoli “contano” 450/1.000.
Considerazione finale
Per concludere, si ribadisce il concetto – base, la vera e propria “anima” di tutte le considerazioni che precedono: il verbale di assemblea è e deve essere un documento autosufficiente, nel senso che la sua mera lettura (con l’individuazione di tutti gli elementi essenziali sopra menzionati) deve permettere di valutare la validità e la legittimità dell’assemblea e delle delibere in tale sede adottate.
In difetto, la delibera è invalida e può essere impugnata per il suo annullamento.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

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