LSMI19 Diritto condominiale
11 giugno 2021
Diritto condominiale

Condominio: il voto del condomino in conflitto di interessi e le sue ripercussioni sulla validità della delibera

Condominio: il voto del condomino in conflitto di interessi e le sue ripercussioni sulla validità della delibera

Capita anche troppo spesso che un condomino si trovi in una situazione di conflitto di interessi rispetto a una qualche decisione che l’assemblea condominiale è chiamata ad adottare, che nessuno se ne accorga in sede assembleare e che, per questa ragione, il citato condomino esprima “normalmente” il suo voto.
Qualche tempo dopo la riunione, qualcuno si accorge che la delibera è stata adottata con il voto favorevole del condomino in conflitto.
Bisogna capire se, in questi casi, la delibera sia valida oppure no.

I termini della questione – quadro normativo e interpretativo inclusi – e la domanda a cui dare risposta
Schematicamente:
 nel diritto condominiale è prevista per legge la c. d. doppia maggioranza: le delibere dell’assemblea sono valide se sono adottate con il voto favorevole di un certo numero di condomini [maggioranza delle teste], che siano anche titolari di una certa porzione del valore dell’edificio [maggioranza dei millesimi];
 in linea di massima, queste due maggioranze sono il 50% + 1 dei condomini presenti in assemblea [l’art. 1136 cod. civ. parla di “maggioranza degli intervenuti”] e 334/1.000 [l’art. 1136 cod. civ. parla di “almeno un terzo del valore dell'edificio”];
 per alcune materie – nomina e revoca dell'amministratore, liti attive e passive relative a materie che esorbitano dai poteri dell'amministratore, ricostruzione dell'edificio, riparazioni straordinarie di notevole entità, ecc. – la legge prevede maggioranze qualificate e cioè più elevate. A titolo esemplificativo: la nomina dell'amministratore richiede il voto del 50% + 1 dei condomini presenti in assemblea e di 500/1.000;
 l’istituto del conflitto di interessi è mutuato dal diritto societario e trova applicazione, in uno con le sue conseguenze sulla validità della decisione, anche nel diritto condominiale;
 la fonte normativa di tale istituto è costituita dall’art. 2373 cod. civ. [“La deliberazione approvata con il voto determinante di coloro che abbiano, per conto proprio o di terzi, un interesse in conflitto con quello della società è impugnabile a norma dell'articolo 2377 qualora possa recarle danno”];
 la nozione di conflitto di interessi è stata efficacemente “messa a fuoco” dalla giurisprudenza della Suprema Corte ["Al riguardo occorre richiamare il principio già affermato da questa Corte, e condiviso (Cass. 10754 del 2011), secondo il quale ‘in tema di validità delle delibere assembleari condominiali, sussiste il conflitto di interessi ove sia dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio’” (così la motivazione di Cass. 24.5.2013 n. 13004)];
 cosa bisogna pensare di una delibera che sia stata adottata anche con il voto di un condomino in conflitto?
 tale delibera è valida o deve essere considerata annullabile?
La c. d. “prova di resistenza”
Il fatto che la delibera sia stata adottata anche grazie al voto del condomino in conflitto di interessi non comporta automaticamente che la delibera medesima sia annullabile.
“Entra in gioco”, infatti, il già citato art. 2373 cod. civ. e il concetto, da esso espresso, di “voto determinante”.
Quando ci si rende conto che, tra i condomini che hanno espresso voto favorevole, c’è anche un condomino in conflitto di interessi, si deve compiere una semplice operazione matematica:
• si sottraggono dal quorum deliberativo concretamente raggiunto sia la testa sia i millesimi di proprietà di detto condomino;
• si verifica se, all’esito di tale sottrazione, il quorum che residua sia sufficiente all’approvazione della delibera;
• se la maggioranza che “sopravvive” a tale sottrazione è idonea a che la delibera sia comunque validamente adottata, allora la delibera concretamente adottata dall’assemblea non deve essere annullata.
Ciò, in quanto il voto del condomino in conflitto non è stato, appunto, determinante, finendo per risultare del tutto irrilevante;
• un esempio pratico può agevolare la comprensione:
 si pensi a un’assemblea a cui sono presenti otto condomini, titolari di 800/1.000,
 tutti e otto votano per la nomina dell’amministratore Rossi. Si ha, cioè, il voto favorevole dell’unanimità dei presenti e di 800/1.000,
 successivamente ci si rende conto che un condomino, titolare di 100/1.000, verteva in situazione di conflitto di interessi,
 se si sottrare il suo voto a quelli espressi, si arriva a questo risultato: voto favorevole di sette condomini su otto presenti e voto favorevole di 700/1.000,
 il quorum richiesto dall’art. 1136 cod. civ. è ampiamente e “comodamente” raggiunto anche così,
 ne viene che la delibera non è annullabile e che Rossi è ad ogni fine ed effetto l’amministratore di quel condominio;
• l’operazione dianzi descritta viene comunemente chiamata “prova di resistenza”.
In ordine a essa la Suprema Corte è stata molto chiara: nella motivazione di Cass. 11.2.2019 n. 3925 si legge “la ricorrente avrebbe dovuto innanzitutto fornire la cd. ‘prova di resistenza’ dimostrando cioè che senza il voto della condomina S. l'esito della delibera sarebbe stato diverso”.
Merita, in chiusura, menzionare una pronuncia – è la n. 2245 del 2.10.2018 – della Corte d’Appello di Firenze, la cui massima (pubblicata in Redazione Giuffrè 2019) recita: “In sede di calcolo della prova “c.d. di resistenza” devono essere sottratti dal quorum costitutivo e deliberativo i millesimi riferiti al solo soggetto che versi in conflitto di interessi, ma non anche i millesimi riferiti ai soggetti rappresentati”.
La statuizione della Corte è ineccepibile: se il condomino in conflitto di interessi ha delega per rappresentare in assemblea anche altri condomini, la testa e i millesimi da sottrarre nella “prova di resistenza” sono unicamente i suoi, mentre la testa e i millesimi dei condomini da lui rappresentati (e non in conflitto di interessi) devono essere normalmente conteggiati.
Considerazioni finali e di sintesi
Chi scrive ritiene di condividere appieno l’insegnamento giurisprudenziale relativo alla “prova di resistenza”, sopra ricordato.
In effetti, l’accertata irrilevanza – ai fini dell’adozione della delibera – del voto del condomino in conflitto di interessi non può che avere, come conseguenza, l’inidoneità di tale voto a inficiare la validità della delibera.
Quale senso potrebbe mai avere, infatti, annullare una delibera, la quale risultasse valida – in quanto rispettosa del quorum deliberativo previsto per legge – al di là e a prescindere da quel voto?
Tra l’altro, l’eventuale impugnazione di una simile delibera dovrebbe sicuramente “pagare lo scotto”, sul piano processuale, anche di un’immediata eccezione di carenza di interesse ad agire ex art. 100 cod. proc. civ..
E’, infatti, evidente che il condominio convenuto in giudizio riferirebbe l’esito della “prova di resistenza”, evidenzierebbe la validità – comunque, a prescindere dal voto in contestazione – della delibera ed eccepirebbe l’assenza, in capo al condomino impugnante, di un significativo interesse all’impugnazione medesima.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

Desiderate maggiori informazioni su questo argomento?
Il nostro team di esperti è a Vostra disposizione.


Altri post sul tema "Diritto condominiale":

4 ottobre 2018

Condominio – forma e contenuto del rendiconto straordinario

La riforma del 2012 / 2013 ha introdotto l’art. 1130 bis cod. civ., rubricato “Rendiconto condominiale”, che disciplina compiutamente – benché con qualche ambiguità e qualche “zona grigia” su cui è dovuta intervenire l’interpretazione giurisprudenziale – il documento che l’amministratore deve redigere e sottoporre alla compagine condominiale al termine della gestione ordinaria annuale. Si vuole qui compiere una sintetica riflessione sulla portata di questa disciplina, con particolare e specifico riferimento alla sua applicabilità al rendiconto relativo a un intervento straordinario.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – la legittimazione dell’amministratore a resistere in giudizio e a proporre appello

La sentenza n. 22958 della Suprema Corte, pubblicata in data 22.7.2022 ha puntualizzato alcuni concetti di base in ordine alla legittimazione passiva dell’amministratore e ai rapporti tra quest’ultimo e l’assemblea in ipotesi di impugnazione di delibere assembleari e altri giudizi

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – ancora sul tema dell'approvazione del rendiconto come strumento di tacita ratifica delle spese non autorizzate dall’assemblea

Una recente pronuncia del Tribunale di Ivrea offre lo spunto per tornare sul tema della ratifica – a opera della compagine condominiale attraverso l’approvazione del rendiconto – di una spesa non deliberata ex ante dall’assemblea e compiuta dall’amministratore al di fuori dell’ambito delle sue attribuzioni

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – la C.T.U. percipiente quale strumento per accertare i danni da infiltrazione

In epoca recente – il riferimento è alla sentenza n. 1875 del 3.5.2022 – la Corte d’Appello di Napoli si è pronunciata in tema di risarcimento del danno da infiltrazione, con specifico riferimento ai mezzi di prova di tale danno e della relativa responsabilità. Nel farlo, la Corte ha utilizzato – è il caso di dirlo: bene – l’insegnamento della Suprema Corte di Cassazione (cui “fa eco” la giurisprudenza di merito) in tema di Consulenza Tecnica d’Ufficio con funzione deducente e con funzione percipiente

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – la condizione di procedibilità dell’avvenuto esperimento della mediazione è soddisfatta quando la mediazione stessa è stata effettiva

In alcune materie – tra queste, il condominio e quindi il diritto condominiale – è necessario, prima di avviare la causa civile, esperire il tentativo di conciliazione. Se questo non ha luogo, allora l’azione risulta non procedibile. Si tratta di capire bene questo concetto e cioè di “mettere a fuoco” cosa debba intendersi con l’espressione “mediazione effettiva”. A questo proposito appare particolarmente interessante una recente pronuncia del Tribunale di Lanciano che ha “messo a fuoco” alcuni punti fermi

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – la cessazione dell’amministratore e il suo compenso

La sentenza 7.6.2022 n. 8862 del Tribunale di Roma – per la quale chi scrive è in debito verso Condominioweb, News del 28.6.2022 – ha affrontato una fattispecie particolare e cioè quella del diritto al compenso dell’amministratore cessato dalla carica. Lo ha fatto con una decisione che – è corretto anticiparlo da subito – a chi scrive appare non convincente

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – è legittimo rimuovere il servoscala privato per installare l’ascensore condominiale

Con la sua sentenza 1.6.2022 n. 8645 il Tribunale di Roma ha affrontato una fattispecie particolare, entrando nel merito del rapporto tra l’impianto privato di un condomino, installato ai sensi dell’art. 1102 cod. civ. e dell’art. 2, secondo comma, L. 9.1.1989 n. 13, e l’ascensore condominiale deliberato dall’assemblea, arrivando a concludere che legittimamente l’amministratore ha rimosso tale impianto privato, ostacolo insormontabile all’esecuzione della delibera assembleare avente ad oggetto l’installazione dell’ascensore

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – il “costo” della mancata adesione alla mediazione di cui al D. Lgs. 4.3.2010 n. 28

E’ noto che il D. Lgs. 4.3.2010 n. 28. ha introdotto nel nostro ordinamento la mediazione “finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali”, prevedendo che in alcune materie questa costituisca condizione di procedibilità della successiva causa civile. Il legislatore, perseguendo l’obiettivo di ridurre significativamente – grazie alla mediazione – il “carico” dei Tribunali e dei Giudici di Pace, ha anche inserito nella normativa un impianto sanzionatorio per la parte che non partecipi alla mediazione “senza giustificato motivo”. In epoca molto recente il Tribunale di Termini Imerese ha fatto buona applicazione di questa normativa, sottolineando efficacemente le possibili conseguenze per il condominio della mancata adesione alla procedura di mediazione.

leggi tutto