Condominio – l’approvazione e la revisione delle tabelle millesimali

Lo scenario generale e il quadro normativo di riferimento
Le disposizioni che “entrano in gioco” sono gli artt. 68 e 69 disp. att. cod. civ., che rispettivamente recitano così:
 “Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare” [art. 68];
 “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali” [art. 69]
Le previsioni normative appaiono molto chiare e, proprio per questo, relativamente semplici.
La giurisprudenza, tuttavia, è intervenuta per approfondire e meglio delineare il concetto contenuto nelle parole “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità”
L’interpretazione della normativa vigente e la sua applicazione pratica
In buona sostanza, la giurisprudenza ha – per così dire – “ricostruito” la materia in questo modo:
a) le tabelle millesimali possono essere approvate e/o modificate all’unanimità;
b) le tabelle millesimali possono essere rettificate e/o modificate a maggioranza – in questo caso si tratta del 50% + 1 dei condomini intervenuti in assemblea, titolari di almeno 500/1.000 – quando la loro revisione si rende necessaria a causa di un errore o per effetto di un mutamento della situazione di fatto di una o più unità immobiliari.
Per la prima ipotesi, si pensi al caso in cui solo successivamente alla redazione e adozione delle tabelle qualcuno si accorge che queste contengono un errore, magari anche molto “banale” (come un mero errore di calcolo).
Per la seconda ipotesi, si pensi al caso in cui un condomino abbia acquistato dal suo vicino di pianerottolo una stanza, che abbia quindi, “incorporato” nel suo appartamento, o anche al caso in cui il proprietario dell’ultimo piano abbia sopraelevato per recuperare un sottotetto e abbia, così, aumentato la superficie e la consistenza della sua unità abitativa;
c) a parziale deroga – e a migliore “declinazione” – di quanto sub a), bisogna distinguere tra
• tabelle millesimali, a mezzo delle quali si sia voluto coscientemente e deliberatamente derogare ai criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge (con ciò dando vita alla “diversa convenzione” di cui all’art. 1123, primo comma, cod. civ.), e
• tabelle millesimali, a mezzo delle quali si sia, invece, voluto dare applicazione ai criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge.
Le tabelle del primo tipo hanno natura negoziale e devono, quindi, necessariamente essere approvate / rettificate / modificate all’unanimità.
Le tabelle del secondo tipo, invece, non hanno tale natura e possono, quindi, essere approvate / rettificate / modificate con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, cod. civ., vale a dire 50% + 1 dei condomini intervenuti in assemblea e 500/1000.
Sul punto, la Suprema Corte è stata molto chiara: “Per l'atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., ogni qual volta l'approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge; viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini” (così Cass. 10.3.2020 n. 6735. In senso conforme si veda Cass. 25.10.2018, n. 27159. In materia e a supporto si può vedere anche Cass. 25.1.2018 n. 1848.
Con la sua sentenza 4.1.2021 n. 25 Tribunale di Monza è – per così dire – “andato in scia” di questo insegnamento giurisprudenziale (che ha evidentemente dimostrato di condividere appieno) e ha ribadito che le tabelle millesimali prive di natura negoziale possono essere approvate / rettificate / modificate con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, cod. civ..