LSMI19 Diritto condominiale
18 aprile 2019
Diritto condominiale

Condominio: l’assemblea può essere convocata via e-mail?

Condominio: l’assemblea può essere convocata via e-mail?

La riforma del diritto del condominio, risalente al 2012 / 2013, ha modificato – tra le altre – la disposizione contenuta nell’art. 66, terzo comma, disp. att. cod. civ., relativa agli strumenti che l’amministratore può e deve utilizzare per convocare l’assemblea.

Più precisamente, il legislatore – si veda infra – ha specificamente menzionato gli strumenti per l’invio ai condomini dell’avviso di convocazione.
Questa modifica ha fatto sorgere un dubbio: l’eventuale utilizzo di strumento doversi rispetto a quelli espressamente menzionati dell’art. 66, terzo comma, disp. att. cod. civ. impatta sulla validità dell’assemblea?
Il dato normativo
E’ senz’altro opportuno, per capire la questione e “inquadrare” la sua genesi, prendere le mosse dal dato normativo:
 l’art. 66, terzo comma, disp. att. cod. civ., come modificato dalla riforma del 2012 / 2013, recita: “L'avviso di convocazione (…) deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano ..”
 prima della riforma del 2012 / 2013, l’art. 66, terzo comma, disp. att. cod. civ. recitava: “L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza”.
Il testo è palesemente cambiato. Si tratta, quindi, di capire quale fosse l’intenzione del legislatore e se questa modifica debba avere conseguenze concrete nella vita quotidiana dei condominii.
L’interpretazione
La giurisprudenza di merito – in questo, “spalleggiata” dalla dottrina – ha subito assunto una posizione molto formale e rigorosa, facendo tacitamente ricorso al noto principio interpretativo ubi lex voluit dixit e, quindi, attribuendo alla modifica introdotta dal legislatore la valenza di una era e propria modifica sostanziale.
A tale riguardo, è significativa la sentenza del Tribunale di Genova 23.10.2014 (in Archivio delle locazioni 2015, 4, 435), la cui massima “suona” così: “In tema di avviso di convocazione dell'assemblea, se prima della riforma dell'istituto condominiale intervenuta con la l. n. 220 del 2012 vigeva il principio di libertà delle forme (per cui l'unico criterio concretamente applicabile doveva ritenersi quello che garantisse il raggiungimento dello scopo), ai sensi del nuovo disposto dell'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. l'amministratore del condominio deve utilizzare le forme scritte imposte dalla norma. Conseguentemente, in caso di comunicazione effettuata dall'amministratore mediante posta elettronica certificata, la stessa può ritenersi validamente effettuata ai sensi di legge solamente se entrambi gli utenti (mittente e destinatario) siano titolari di PEC”.
L’idea di fondo era – ed è – questa:
 modificando l’art. 66, terzo comma, disp. att. cod. civ., il legislatore ha inteso tipizzare le forme della comunicazione, limitandole alle quattro espressamente menzionate;
 ne viene che qualsiasi altra forma di comunicazione deve essere considerata contra legem e, per ciò stesso, inammissibile;
 questo ha “fatto giustizia” del criterio di fondo del raggiungimento dello scopo, alla luce del quale sono state sempre ammesse le modalità equivalenti e equipollenti.
L’interpretazione – segue
In epoca molto recente – siamo al 3.1.2019 – è intervenuta sullo specifico punto delle modalità di trasmissione dell’avviso di convocazione anche la Corte d’Appello di Brescia [sentenza n. 4/2019], la quale
a) in astratto, ha condiviso il pensiero generale del Tribunale di Genova;
b) in concreto, però, ha valorizzato la volontà e il comportamento delle parti.
Per quanto sub a), la Corte ha confermato che “è corretto ritenere che unico strumento equipollente alla raccomandata indicata dalla disposizione di legge è la comunicazione PEC, posto che solo con tale modalità perviene al notificante un messaggio di accettazione e consegna dell'avviso”.
Per quanto sub b), la Corte ha rilevato come fosse stato lo stesso condomino attore “ad aver richiesto la comunicazione avverso un mezzo "informale" quale la e.mail, non avendo egli indicato un indirizzo PEC bensì l'indirizzo, mail, .. ” e ne ha tratto la conclusione che “ .. l'invio della mail (…) ha rispettato le forme indicate dal condomino”.
Come si vede, due impostazioni teoriche – quasi due “filosofie” – diverse: la prima attribuisce grande valore al dato normativo e alla certezza che deriverebbe dalla sua applicazione rigorosa, mentre la seconda attribuisce maggiore importanza alla realtà sostanziale, destinata – questa è la logica di base – a prevalere sulla forma.
Riflessione finale
A sommesso avviso di chi scrive, la forma è senz’altro molto importante, ma non può e non deve prevalere sempre e comunque: se si dimostra che l’avviso di convocazione dell’assemblea, a prescindere dalla modalità di invio, è effettivamente giunto al suo destinatario, negare validità a tale convocazione e, quindi, alla delibera in seguito adottata appare come una palese “forzatura”.
Da qui, un’altra duplice considerazione:
• il condomino, il quale impugnasse la delibera, dovrebbe allegare di non aver mai ricevuto la convocazione, lasciando al Condominio l’onere di provare il contrario;
• dare atto dell’arrivo della convocazione con una modalità diversa rispetto a quelle previste dalla legge equivale comunque a riconoscere che l’avviso è arrivato e ha raggiunto il suo scopo.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

Desiderate maggiori informazioni su questo argomento?
Il nostro team di esperti è a Vostra disposizione.


Altri post sul tema "Diritto condominiale":

4 ottobre 2018

Condominio – crediti vecchi, rendiconto e decreto ingiuntivo

Con una recente pronuncia – sentenza n. 3847 del 15.2.2021 – la Suprema Corte ha preso una chiara posizione in merito ai crediti del condominio risalenti nel tempo, al loro inserimento nei rendiconti degli anni successivi e, quindi, alla facoltà dell’amministratore di chiedere e ottenere ex art. 63 disp. att. cod. civ., relativamente a detti crediti “vecchi”, il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – il verbale dell’assemblea deve avere la forma scritta e il contenuto della riunione non può essere provato per testi

Una recente pronuncia della Corte d’Appello di Genova – la sentenza n. 106 del 29.1.2021 – fornisce l’occasione per alcune considerazioni su un tema che può apparire banale, ma che poi così scontato non è se è vero – com’è vero – che sul punto si continua a litigare

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – la manutenzione / riparazione del cortile comune che assolve anche alla funzione di copertura del locale autorimesse e il tema dell’impermeabilizzazione

Un tema sempre “caldo” è quello della ripartizione delle spese necessarie alla manutenzione / riparazione del cortile condominiale che assolve anche alla funzione di copertura del locale autorimesse. Anche in epoca recente la giurisprudenza è intervenuta sul punto – si parla della sentenza Tribunale Roma 14.1.2021 n. 665 – per ribadire e confermare l’orientamento interpretativo consolidatosi nel tempo. Orientamento interpretativo che – vale la pena di dirlo – non risulta del tutto alieno da qualche perplessità

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – il condomino è efficacemente convocato se l’avviso di convocazione all’assemblea arriva al suo indirizzo nei termini di legge

In epoca molto recente il Tribunale di Roma ha affrontato la questione (invero, già ben nota) dell’efficacia – intesa come tempestività – della trasmissione dell’avviso di convocazione all’assemblea condominiale, avvenuta con lettera raccomandata non ritirata per l’assenza del destinatario

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – l’“impugnativa” degli atti dell’amministratore

L’art. 1133 cod. civ. è probabilmente, tra le disposizioni vigenti in materia di condominio, quella che ha avuto – e ancora ha – la minore “ricaduta” concreta (nel senso di minore applicazione). In realtà, è una norma perfettamente coerente con i principi base dell’“universo condominio” e, se letta e analizzata bene, potrebbe anche essere efficacemente utilizzata in molte situazioni

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – l’assemblea in videoconferenza: spunti di riflessione

La storia – talmente recente da poter essere considerata ancora cronaca – è mota: con il c.d. Decreto agosto – cioè il D.L. 14.8.2020 n. 104, convertito con modifiche dalla L. 13.10.2020 n. 126, in vigore dal 14 ottobre 2020 – è intervenuto sulle modalità di convocazione e svolgimento delle assemblee condominiali, introducendo espressamente la possibilità che l’assemblea condominiale si svolga da remoto. C’è stato poi un repentino ripensamento: la norma di agosto / ottobre è stata successivamente modificata – a opera del D.L. 7.10,2020 n. 125, convertito con modifiche dalla L. 27.11.2020 n. 159 – nel senso di prevedere che la legittimità dell’assemblea in videoconferenza derivi dal consenso non di tutti i condomini, ma della maggioranza dei medesimi. La nuova norma è scritta molto male, ma si può tentare di interpretarla meglio

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – l’eventuale sussistenza di irregolarità meramente formali relative all’assemblea in prima convocazione non impatta sull’assemblea in seconda convocazione

Un recente pronuncia del Tribunale di Cosenza – si parla della sentenza 30.11.2020 n. 2131 – riprende, confermandolo, il più risalente insegnamento della Suprema Corte in merito alla possibilità di svolgere l’assemblea in seconda convocazione anche se non c’è il verbale relativo all’assemblea in prima convocazione andata “deserta”

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – un bar è un bar e non è un’altra cosa e può essere aperto in un condominio se il regolamento condominiale di natura contrattuale non lo vieta espressamente

A fine 2020 il Tribunale di Pisa – la sentenza è la n. 1181 del 28.12.2020 – è tornato sull’argomento dei divieti e dei limiti imposti alla proprietà privata dal regolamento condominiale di natura contrattuale e lo ha fatto esaminando specificamente il presunto divieto di adibire le unità in condominio a bar

leggi tutto