Condominio: l’uso esclusivo del cortile comune si trasferisce con l’unità immobiliare

La questione da affrontare e risolvere attiene alla trasferibilità o meno di tale godimento. Detto altrimenti: chi acquista l’unità immobiliare in condomino, che beneficia di tale godimento, e diventa così condomino, acquisisce anche tale godimento e, quindi, il diritto di utilizzare in via esclusiva il cortile comune (o la parte di esso)?
Il suo “inquadramento” in termini giuridici
Per procedere con questa operazione soccorre una recente pronuncia della Corte di Cassazione, l’ordinanza 24958 del 10.10.2018.
In questo provvedimento, la Suprema Corte ha sviluppato questo ragionamento:
 il diritto di uso esclusivo di un bene condominiale [nella specie, il cortile], attribuito a un determinato condomino al momento della costituzione del condominio, non incide “sull'appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex articoli 1102 e 1117 c.c.”;
 questo diritto non deve, pertanto, essere qualificato come diritto reale di uso ex art. 1021 cod. civ.;
 ne viene che il diritto stesso non è assoggettato all’applicazione delle norme applicabili al diritto di uso. In particolare – e per quanto qui interessa – agli artt. 1024 e 979 (che richiama l’art. 1026) cod. civ.;
 è da ricordare che l’art. 1024 cod. civ. prevede il divieto di cessione del diritto di uso e che l’art. 979 cod. civ. – che viene richiamato per l’uso dall’art. 1026 cod. civ. – stabilisce la regola secondo cui il diritto (di usufrutto, ma a questo punto anche – per effetto del richiamo – il diritto di uso) si estingue al più tardi con la morte del titolare del diritto stesso;
 da quanto sopra discende una duplice fondamentale conseguenza:
 questo diritto di uso “condominiale” non si estingue alla morte del condomino, in capo al quale è stato originariamente attribuito
 questo diritto di uso “condominiale” può essere ceduto;
 la natura propter rem del diritto è evidente: esso è inscindibilmente legato all’unità immobiliare e non può “circolare” in maniera autonoma e in forma separata;
 tutto questo porta a concludere che il diritto di uso esclusivo di un bene condominiale [nella specie, il cortile] si trasferisce automaticamente – per effetto della compravendita dell’unità immobiliare del condomino che ne è titolare – in capo all’acquirente dell’unità stessa e nuovo condomino
Un’ulteriore conseguenza del non inquadramento del diritto di uso esclusivo su un bene condominiale nel diritto di uso ex art. 1021 cod. civ.
La Suprema Corte, con l’ordinanza di cui sopra, ha anche rilevato un altro aspetto molto importante, connesso alle altre due caratteristiche giuridiche di questo diritto di uso “condominiale”: si tratta di un diritto “tendenzialmente perpetuo”.
La cosa, invero, è del tutto logica: poiché a questo diritto non si applicano gli artt. 1024 e 979 cod. civ. ed esso, in conseguenza, è cedibile e “sopravvive” alla morte del suo primo titolare, trasferendosi – come si è visto – in capo all’acquirente dell’unità immobiliare, deve accadere la stessa cosa in occasione dei successivi passaggi di proprietà. Il che non sarebbe possibile se il diritto in questione fosse destinato ad estinguersi per effetto del decorso del tempo.
Detto altrimenti:
 chi acquista un’unità immobiliare, “assistita” dal diritto di uso esclusivo del cortile condominiale (o di parte di esso), sa di poter considerare questo diritto come suo a tutti gli effetti;
 in questo, il diritto in questione “assomiglia” – per quanto agli aspetti pratici – al terrazzo o alla cantina pertinenziale, che seguono l’unità immobiliare e si trasferiscono con essa in capo all’acquirente / nuovo condomino;
 tutto questo significa che, quando sarà il momento, il titolare del diritto di uso in questione potrà mettere in vendita l’unità immobiliare “accompagnata” da tale diritto.
Possibili ricadute pratiche della ricostruzione che precede
Non è difficile immaginare che i condomini interessati – ci si riferisce sia al condomino “uscente”, il venditore dell’unità, sia al condomino “entrante”, l’acquirente dell’unità medesima – potrebbero sfruttare la ricostruzione giuridica che precede per affrontare eventuali controversie tra di loro, ma soprattutto con il condominio e/o con altri condomini. E’ piuttosto probabile, infatti, che, in immediato seguito al trasferimento dell’unità immobiliare e alla connessa – come si è visto, legittima – rivendicazione del diritto di uso da parte del nuovo condomino qualcuno pretenda di verificare la fondatezza del diritto di quest’ultimo o, addirittura, decida di opporvisi.
In simili situazioni, il nuovo condomino potrebbe fondatamente invocare quanto sopra riportato per resistere alle iniziative proposte contro di lui.