Condominio: la composizione del rendiconto condominiale e quale “pillola” sul diritto di informativa dei condomini

La giurisprudenza ha avuto occasione di “prodursi” in alcune puntualizzazioni di “taglio” pratico, che attengono non solo al rendiconto e all’eventuale invalidità della delibera di approvazione del medesimo, ma in generale al diritto di informazione dei condomini, e che hanno evidenti e significative ricadute sulla vita quotidiana in condominio.
La composizione del rendiconto condominiale
Fino alla riforma del 2012 / 2013, non esisteva una regola precisa sulla composizione del rendiconto condominiale; vigeva unicamente il principio generale, di fonte giurisprudenziale, secondo cui “In tema di condominio degli edifici, per la validità della delibera di approvazione del bilancio preventivo non è necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall'amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione” [Cass. 23.1.2007 n. 1405].
La riforma è intervenuta sul punto e ha “dettato” l’art. 1130 bis cod. civ., ai sensi del quale “Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica”, con l’ulteriore specificazione che tale rendiconto “Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.
Oggi si ha, quindi, una disposizione piuttosto chiara, che mira a rendere il processo di gestione della contabilità e di rendicontazione in condominio – che pure resta lontano dalla scientificità della redazione di bilanci delle società di capitali – più rigido e più formale.
In questo contesto, ci si è interrogati sulla “sorte” – e cioè sulla valenza – di un rendiconto incompleto, non in linea con la previsione codicistica dianzi citata.
Sul punto è intervenuto il Tribunale di Torino con la sentenza 4.7.2017, in Condominioelocazione.it 7 dicembre 2017, il quale ha statuito che, in condominio, “deve considerarsi rilevante anche l'osservanza ai precetti del novellato art. 1130-bis c.c. in tema di tenuta e redazione della contabilità, sicché, risultando elementi imprescindibili del rendiconto il registro di contabilità, il riepilogo finanziario ed una nota di accompagnamento sintetica, esplicativa della gestione annuale, in difetto di quest'ultima la delibera del rendiconto deve considerarsi viziata”.
Questa “lettura” – che è apparsa un po’ rigida persino allo stesso Tribunale di Torino, il quale dichiara di basarsi consapevolmente su elementi formali e di adottare una decisone dal “sapore formalistico” e, al tempo stesso, “non esclude che, un giorno, la giurisprudenza di legittimità possa arrivare ad affermare che una violazione di questo genere non ha carattere sostanziale e che ciò che rileva (…) è che "sostanzialmente" il bilancio sia veritiero” – ha trovato un ben più autorevole conferma nell’ordinanza n. 33038 resa in data 20.9.2018 dalla Corte di Cassazione: la Suprema Corte, infatti, ha rilevato che il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota esplicativa della gestione “ .. perseguono certamente lo scopo di soddisfare l’interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio” e ne ha tratto la conseguenza che tali elementi sono tutti necessari e non possono mancare, sotto pena di invalidità della delibera assembleare che abbia approvato il rendiconto stesso.
Il ragionamento è, invero, piuttosto semplice e lineare:
• registro, riepilogo e nota sono “parti inscindibili” del rendiconto;
• se il rendiconto non li contiene tutti e non è composto da essi, i condomini non risultano “informati sulla reale situazione del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili”;
• in tale situazione, si deve ritenere che la delibera di approvazione del rendiconto sia annullabile.
Gli obblighi dell’amministratore in relazione ai documenti a supporto del rendiconto
Sempre con l’ordinanza n. 33038 del 20.9.2018, la Corte ha voluto entrare nel merito del diritto dei condomini (e dello speculare obbligo dell’amministratore) all’informazione e ha evidenziato che l’amministratore “ .. non ha l’obbligo di depositare integralmente la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, ma è soltanto tenuto a permettere ai condomini, che ne facciano richiesta, di prendere visione ed estrarre copia (…) della documentazione contabile .. ”.
Il che significa, in sostanza, che i condomini sono comunque tenuti a compiere un minimo “sforzo” per informarsi ed acquisire consapevolezza circa la situazione e lo “stato di salute” del loro edificio.
Il diritto di accesso al conto corrente condominiale
Sempre nell’ottica di comprendere quale sia lo “spazio di manovra” riconosciuto ai condomini al fine di acquisire la consapevolezza di cui dianzi, giova segnalare qui la posizione assunta dall'Arbitro Bancario Finanziario, il quale ha affermato – il passo è tratto da A.B.F. 16.9.2016 n. 7960 – che “la nuova disciplina non prescrive un obbligo, in capo al condomino, di esclusiva richiesta all'amministratore, unico legittimato a richiedere la documentazione, quanto, piuttosto, di preventiva richiesta all'amministratore stesso (così, dec. 8817/2015. Cfr., anche, dec. 691/2015)”.
Questa è una “lettura” innovativa – a tutto beneficio dei condomini – dell’art. 1129, settimo comma, cod. civ. [ai sensi del quale “ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica”: i condomini non devono più passare attraverso l’amministratore, ma possono accedere direttamente al conto corrente ed acquisire tutte le informazioni ad esso relative.
Non bisogna compiere particolari sforzi di immaginazione per capire quanto questa modalità sia più “liberatoria” e, quindi, agevoli in concreto l’esercizio del già citato diritto / dovere do vigilanza e controllo.
Le modalità di esercizio del diritto di vigilanza e controllo e l’attività dell’amministratore
L’ordinanza n. 33038 del 20.9.2018 non ha inoltre, perso l’occasione di pronunciarsi – richiamando un significativo insegnamento consolidatosi nel tempo [Cass. 18.5.2017 n. 12579, Cass. 19.9.2014 n. 19799, Cass. 21.9.2011 n. 19210, Cass. 29.11.2001 n. 15159] – sul rapporto tra il diritto di informativa dei condomini e lo svolgimento dei compiti attribuiti all’amministratore e di individuare, in un simile contesto, un punto di incontro e di equilibrio: “ .. la vigilanza ed il controllo (…) non devono mai risolversi in un intralcio all’amministrazione e, quindi, non possono porsi in contrasto con il principio della correttezza ex art. 1175 c.c.”.