LSMI19 Diritto condominiale
23 aprile 2019
Diritto condominiale

Condominio: la mancata indicazione del compenso dell’amministratore rende invalida la delibera contenente la sua nomina?

Condominio: la mancata indicazione del compenso dell’amministratore rende invalida la delibera contenente la sua nomina?

Il punto di partenza di questa riflessione è costituito dal comma 14 dell’art. 1129 cod. civ., rubricato “Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore”.
Il testo della disposizione normativa appare, nella sua linearità, piuttosto semplice: “L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”

Questa disposizione viene comunemente interpretata nel senso che la delibera di nomina dell’amministratore deve contenere la specifica indicazione del compenso spettante a quest’ultimo e che, in difetto, la delibera stesa (e, quindi, la nomina) deve ritenersi nulla.
In realtà, questa sembra essere una lettura superficiale e, in ultima analisi, non corretta.
La delibera priva dell’indicazione del compenso e la sua “integrazione” successivo
Merita menzione una recente sentenza del Tribunale di Palermo [9.2.2018, in Archivio delle locazioni, 2018], che ha dato una lettura più attenta e più sottile della norma e, quindi, un’interpretazione più corretta della stessa.
Il ragionamento seguito dal Tribunale di Palermo nella sentenza – questa la massima: “Dalla lettura dell'art. 1129, comma 14, c.c. si evince che l'ammontare del compenso richiesto dall'amministratore non deve necessariamente essere indicato nella delibera assembleare. Infatti, per espressa disposizione di legge, esso può essere precisato dall'amministratore all'atto di accettazione della nomina, atto che può intervenire in un momento anche successivo alla delibera stessa. Non è, pertanto, nulla né annullabile la delibera assembleare di nomina dell'amministratore, che non riporti gli elementi di cui all'art. 1129, comma 14 cit.” – può essere schematicamente ricostruito come segue:
a) l’art. 1129, comma 14, cod. civ. prevede che il compenso dovuto all’amministratore debba essere analiticamente specificato;
b) la mancata indicazione comporta la nullità della nomina;
c) la norma, tuttavia, non prescrive che tale indicazione sia contenuta nel verbale dell’assemblea, che ha provveduto alla nomina: nessun elemento del testo di legge, invero, induce a ritenere che debba essere così;
d) alla luce della già citata sanzione di nullità, si pone il tema di individuare quando e dove debba essere fornita l’analitica e specifica indicazione di cui dianzi;
e) l’art. 1129 cod. civ. precisa che l’amministratore deve specificare il compenso “all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo”;
f) si può, quindi, e si deve ritenere che l’indicazione possa seguire la delibera di nomina e non essere presente all’interno della stessa, purché arrivi comunque non oltre l’accettazione della nomina.
Tutto questo può essere ulteriormente semplificato e schematizzato così:
• la nomina dell’amministratore è nulla se manca l’indicazione del suo compenso;
• niente porta a ritenere che le due attività [nomina e indicazione del compenso] debbano essere contestuali;
• anzi, la legge prevede espressamente l’opzione che l’indicazione venga fornita in un secondo momento, quando l’amministratore accetta l’incarico;
• ne viene che la nomina, priva dell’indicazione del compenso e successivamente “integrata” da essa, deve ritenersi pienamente in linea con il dettato normativo e, quindi, valida sotto ogni punto di vista.
Il piano pratico – la quotidiana realtà condominiale
Sul piano pratico, quindi, gli scenari possibili sono sostanzialmente due:
 l’assemblea nomina l’amministratore e l’indicazione del suo compenso viene inserita nel verbale di assemblea.
Può essere – questo, anzi, è il caso più frequente – che tale indicazione sia contenuta nell’offerta dell’amministratore, la quale viene allegata al verbale di assemblea come sua parte integrante;
 l’assemblea nomina l’amministratore e quest’ultimo, al momento della formalizzazione della sua accettazione, fornisce l’indicazione analitica del suo compenso.
In questo caso, tali accettazione e indicazione dovranno essere acquisiti agli atti del condominio. L’opzione più semplice e, al tempo stesso, più logica, è che la relativa comunicazione venga acquisita e inserita nel “registro dei verbali delle assemblee” e nel “registro di nomina e revoca dell'amministratore”, di cui all’art. 1130, primo comma, n. 7) cod. civ..
Il caso della proroga dell’incarico
Altro profilo interessante di questa questione attiene al momento in cui non c’è la nomina dell’amministratore, perché il suo incarico è oggetto di proroga.
La fattispecie è regolata dall’art. 1129, comma 10, cod. civ. (“L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata”).
Questo rinnovo è automatico e non richiede una delibera assembleare. Ma senza delibera assembleare non può esserci la determinazione del compenso.
Si è già visto che l’art. 1129, comma 14, cod. civ. prevede espressamente l’indicazione del compenso anche “all'atto (…) del suo rinnovo” e cioè – per restare al caso in esame – nel momento in cui “scatta” la proroga legale e inizia il secondo anno di mandato.
In questo scenario, gli amministratori più attenti e preparati faranno in modo di far arrivare all’assemblea – che viene comunque convocata a fine esercizio per l’esame e l’approvazione del rendiconto e del preventivo – l’indicazione analitica, in forma scritta, del loro compenso. In questo modo, sarà agevole bypassare il problema: l’assemblea si riunisce, non procede – perché non deve farlo – alla nomina (o conferma) dell’amministratore, ma prende atto della proroga ex lege e dà atto dell’’indicazione del compenso.
Nella maggior parte dei casi, tuttavia, si verifica più o meno questo:
 l’amministratore, già in carica da un anno, convoca l’assemblea per l’approvazione del rendiconto relativo alla stagione passata e del preventivo per la stagione successiva;
 nel preventivo inserisce la voce “Compenso amministratore” o qualcosa ddel genere;
 l’assemblea approva il preventivo;
 l’amministratore è convinto che la sua proroga ex lege sia immune da vizi di sorta.
Così, tuttavia, non è: si è già visto, infatti, che, in applicazione del comma 14 dell’art. 1129 cod. civ., il compenso dell’amministratore deve essere specificato “all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo”.
Il punto fondamentale, quindi, è capire se l’indicazione, come sopra inserita nel preventivo, sia idonea a soddisfare il precetto normativo.
Soccorre, a tale proposito, una pronuncia del Tribunale di Massa in data 6.11.2017 [in Redazione Giuffrè, 2017], secondo la quale “È nulla la nomina dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1129 c. 14 c.c., in assenza di una valida accettazione che contenga specifica indicazione del suo compenso, né può a tal fine rilevare la mera indicazione nel verbale di assemblea di una somma complessiva, non dettagliata, inserita fra le voci del preventivo di spesa che, rappresentando una semplice stima, non soddisfa l’esigenza di chiarezza documentale e quell'assunzione di un obbligo negoziale da parte dell'amministratore in ordine al corrispettivo (che rappresenta l'obbligazione assunta dal condominio) richiesta dal novellato art. 1129 c.c. a tutela della posizione contrattuale del mandante”.
Questa pronuncia è interessante sotto diversi aspetti:
 ribadisce l’applicabilità dell’art. 1129, comma 14, cod. civ. ai casi di rinnovo automatico dell’incarico,
 ribadisce il carattere vincolante della previsione circa l’analitica specificazione del compenso riconosciuto all’amministratore,
 evidenzia l’inidoneità della semplice indicazione – attraverso il suo inserimento nel preventivo di spesa – di una somma complessiva e generica a soddisfare il già citato requisito della analitica specificazione del compenso,
 definisce tale generica indicazione come “una semplice stima”, che non può, in quanto tale, soddisfare l’esigenza di chiarezza documentale e non può integrare gli estremi dell’assunzione dell’obbligo da parte dell'amministratore.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

Desiderate maggiori informazioni su questo argomento?
Il nostro team di esperti è a Vostra disposizione.


Altri post sul tema "Diritto condominiale":

4 ottobre 2018

Condominio – la C.T.U. percipiente quale strumento per accertare i danni da infiltrazione

In epoca recente – il riferimento è alla sentenza n. 1875 del 3.5.2022 – la Corte d’Appello di Napoli si è pronunciata in tema di risarcimento del danno da infiltrazione, con specifico riferimento ai mezzi di prova di tale danno e della relativa responsabilità. Nel farlo, la Corte ha utilizzato – è il caso di dirlo: bene – l’insegnamento della Suprema Corte di Cassazione (cui “fa eco” la giurisprudenza di merito) in tema di Consulenza Tecnica d’Ufficio con funzione deducente e con funzione percipiente

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – la condizione di procedibilità dell’avvenuto esperimento della mediazione è soddisfatta quando la mediazione stessa è stata effettiva

In alcune materie – tra queste, il condominio e quindi il diritto condominiale – è necessario, prima di avviare la causa civile, esperire il tentativo di conciliazione. Se questo non ha luogo, allora l’azione risulta non procedibile. Si tratta di capire bene questo concetto e cioè di “mettere a fuoco” cosa debba intendersi con l’espressione “mediazione effettiva”. A questo proposito appare particolarmente interessante una recente pronuncia del Tribunale di Lanciano che ha “messo a fuoco” alcuni punti fermi

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – la cessazione dell’amministratore e il suo compenso

La sentenza 7.6.2022 n. 8862 del Tribunale di Roma – per la quale chi scrive è in debito verso Condominioweb, News del 28.6.2022 – ha affrontato una fattispecie particolare e cioè quella del diritto al compenso dell’amministratore cessato dalla carica. Lo ha fatto con una decisione che – è corretto anticiparlo da subito – a chi scrive appare non convincente

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – è legittimo rimuovere il servoscala privato per installare l’ascensore condominiale

Con la sua sentenza 1.6.2022 n. 8645 il Tribunale di Roma ha affrontato una fattispecie particolare, entrando nel merito del rapporto tra l’impianto privato di un condomino, installato ai sensi dell’art. 1102 cod. civ. e dell’art. 2, secondo comma, L. 9.1.1989 n. 13, e l’ascensore condominiale deliberato dall’assemblea, arrivando a concludere che legittimamente l’amministratore ha rimosso tale impianto privato, ostacolo insormontabile all’esecuzione della delibera assembleare avente ad oggetto l’installazione dell’ascensore

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – il “costo” della mancata adesione alla mediazione di cui al D. Lgs. 4.3.2010 n. 28

E’ noto che il D. Lgs. 4.3.2010 n. 28. ha introdotto nel nostro ordinamento la mediazione “finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali”, prevedendo che in alcune materie questa costituisca condizione di procedibilità della successiva causa civile. Il legislatore, perseguendo l’obiettivo di ridurre significativamente – grazie alla mediazione – il “carico” dei Tribunali e dei Giudici di Pace, ha anche inserito nella normativa un impianto sanzionatorio per la parte che non partecipi alla mediazione “senza giustificato motivo”. In epoca molto recente il Tribunale di Termini Imerese ha fatto buona applicazione di questa normativa, sottolineando efficacemente le possibili conseguenze per il condominio della mancata adesione alla procedura di mediazione.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – quando e come la mediazione impedisce la decadenza dall'impugnazione della delibera

L’art. 1137, secondo comma, cod. civ. prevede il diritto dei condomini di impugnare le delibere assembleari contrarie alla legge o al regolamento di condominio e impone l’obbligo – a pena di decadenza – di esercitare tale diritto entro trenta giorni.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio: il quorum costitutivo è un requisito permanente dell'assemblea

E’ noto a tutti che l’assemblea di condominio si considera “regolarmente costituita” ex art. 1136, primo e terzo comma, cod. civ. se ad essa interviene un certo numero, minimo, di condomini, titolari di un certo quantitativo, minimo, di millesimi. La presenza di questi numeri minimi all’apertura dei lavori dell’assemblea, tuttavia, non basta: essa deve sussistere per l’intera durata della riunione, a pena di sopravvenuta inesistenza dell’assemblea condominiale.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio: in caso di mancata convocazione la prova di resistenza non serve

Ci si interroga sulla possibilità di “salvare” la delibera impugnata dal condomino che non è stato convocato: si può fingere che il condomino sia intervenuto e abbia votato e, quindi, conteggiare il suo voto come se fosse stato espresso e, all’esito, annullare la delibera solo se quel voto risulta determinante? Detto altrimenti: il vulnus della mancata convocazione attiene unicamente al voto oppure si deve ritenere che vi sia qualcosa di più grave, tale da precludere la possibilità di quel “salvataggio”?

leggi tutto