Condominio – la manutenzione / riparazione del cortile comune che assolve anche alla funzione di copertura del locale autorimesse e il tema dell’impermeabilizzazione

I termini della questione
Il tema è semplice e risulta agevole delimitare il perimetro del “campo di gioco”:
 il cortile condominiale, oltre alla sua normale e principale funzione di cortile – e quindi arredo esterno dell’edificio, ma anche luogo di passaggio, di incontro e magari di svago per i condomini –, assolve anche alla funzione di copertura per i locali siti al piano interrato, adibiti a autorimessa;
 detto cortile necessita di un intervento manutentivo e/o di riparazioni;
 come si devono ripartire le spese che il condominio si trova a sostenere per detto intervento?
L’orientamento interpretativo consolidatosi nel tempo e il quadro normativo
La giurisprudenza ha da tempo “messo a fuoco” la questione di cui sopra, pronunciandosi per l’applicabilità dell’art. 1125 cod. civ..
Questa norma, rubricata “Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai” statuisce espressamente “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
A una prima e poco attenta lettura si deduce sic et simpliciter che le spese per le manutenzioni e le riparazioni del cortile comune che fa da copertura ai box sottostanti devono essere ripartire in ragione del 50% ciascuno tra il proprietario del cortile – cioè il condominio e quindi tutti i condomini in ragione della rispettiva “caratura” millesimale.
La disposizione, tuttavia, è più analitica, non limitandosi a parlare di ripartizione in parti uguali, ma specificando espressamente cosa compete a chi:
 il proprietario del piano superiore deve farsi carico della “copertura del pavimento”
 al proprietario del piano inferiore competono, invece, “l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
La lettura della norma sembra, quindi, portare a concludere che il rifacimento della struttura del cortile (impermeabilizzazione – che della pavimentazione è parte integrante – compresa) sia a carico del condominio proprietario soprastante.
Detto altrimenti: si deve applicare l’art. 1125 cod. civ. e porre la spesa relativa al rifacimento dell’impermeabilizzazione integralmente a carico del condominio.
La giurisprudenza della Suprema Corte è, al riguardo, chiara e univoca:
• “In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c., ma si deve, invece, applicare analogicamente l'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l'uso esclusivo della stessa, determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, comma 2, c.c.” Cass. 29.11.2018 n. 30935
• “In materia di condominio per ripartire le spese di riparazione del cortile o del viale di accesso condominiale non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c. (relativi al lastrico solare) ma si dovrà, viceversa, procedere con una applicazione analogica dell'art. 1125 c.c. (il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione a chi con l'uso esclusivo la ha resa necessaria) quale principio particolare del principio generale (le spese vanno ripartite tra i condomini a seconda dei millesimi di proprietà) di cui all'art. 1123, comma 2, c.c.” Cass. 28.5.2019 n. 14511
• in senso conforme: Cass. 5.5.2010, n. 10858.
Sia consentito puntualizzare: applicazione non – il cortile non è un lastrico solare e non è equiparabile ad esso – dell’art. 1126 cod. civ., ma dell’art. 1125 cod. civ., che altro non è che una particolare “declinazione” della regola generale di cui all’art. 1123, secondo comma, cod. civ..
La sentenza Tribunale Roma 14.1.2021 n. 665
Con questa pronuncia il Tribunale dimostra di essere in linea con l’insegnamento della Suprema Corte (che non a caso il giudice capitolino cita espressamente): nella motivazione si dice “Il criterio di ripartizione delle spese di riparazione/manutenzione del cortile condominiale, che assolva contemporaneamente anche la funzione di copertura del sottostante piano interrato, va individuato non in base all’art. 1126 cc, ma si deve procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 cc il quale accolla per intero le spese relativa alla manutenzione della parte della struttura complessa identificabile con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità della manutenzione in tal senso verificandosi un’applicazione particolar del principio generale dettato dall’art. 1123 comma 2 cc con la precisazione che il cortile serve non solo come transito per tutti i condomini ma anche come copertura del locale sottostante (donde l’obbligo per il proprietario dello stesso di sostenere le spese di pitturazione dei soffitti). Da ciò deriva che il criterio di ripartizione delle spese relative all’impermeabilizzazione e di rifacimento della pavimentazione del cortile (Cass. 30935/18, Cass. 14511/19 e Cass. 10858/10) deve seguire i principi indicati”.
A fugare ogni eventuale e pur sempre possibile dubbio, il Tribunale prosegue riconoscendo che sono a carico del condominio “pavimentazione e impermeabilizzazione del cortile” e statuendo che è, invece, a carico del / i condomino / i proprietari dei box sottostanti la “manutenzione dei soffitti” del sottostante locale.
Considerazione critica
Chi scrive ritiene che questo pur autorevole orientamento giurisprudenziale trascuri la circostanza – invece significativa e importante – che l’impermeabilizzazione esiste proprio perché c’è il locale autorimesse.
Altrimenti l’impermeabilizzazione non ci sarebbe nemmeno: essa assolve alla funzione di evitare infiltrazioni d’acqua al piano sottostante e non ad altro, con la conseguenza – sul piano logico, prima e più che su quello giuridico – che, se non ci fosse il locale autorimesse, allora l’impermeabilizzazione non servirebbe a niente e il condominio non interverrebbe mai per realizzarla ovvero ripararla o manutenerla.
Alla luce di quanto precede sorge spontaneo il dubbio che – si ragiona sul caso di specie – i condomini proprietari dei box, nella sostanza principali responsabili dell’esistenza dell’impermeabilizzazione e dei costi ad essa connessi e principali (se non unici) beneficiari di tale esistenza, paghino un po’ troppo poco. II dubbio che non sia corretto che i condomini proprietari dei box siano onerati unicamente delle spese legate alla tinteggiatura del soffitto del locale autorimesse e che forse si potrebbe “forzare” l’interpretazione degli artt. 1123 e 1125 cod. civ. e porre le spese per la riparazione / manutenzione del sistema di impermeabilizzazione a carico dei citati condomini proprietari dei box almeno in ragione del 50%.