LSMI19 Diritto condominiale
27 aprile 2021
Diritto condominiale

Condominio – la non delegabilità delle funzioni dell’assemblea e il limitato ruolo della “commissione ristretta”

Condominio – la non delegabilità delle funzioni dell’assemblea e il limitato ruolo della “commissione ristretta”

Si prende spunto da una pronuncia del decorso anno 2020, con la quale la Corte di Cassazione, in buona sostanza, ha
• statuito che le funzioni dell’assemblea, organo sovrano del condominio, non sono delegabili
• individuato i limiti dell’eventuale conferimento di poteri a una commissione ristretta di condomini.
Il pensiero della Corte ha anche interessanti e significative “ricadute” sul verbale dell’assemblea e sull’eventuale validità / non validità della delibera

Cass. 8.7.2020 n. 14300
Questa la massima: “L'assemblea condominiale ben può deliberare la nomina di una commissione di condomini deputata ad assumere determinazioni di competenza assembleare. Tuttavia, le determinazioni di tale commissione, per essere vincolanti anche per i dissenzienti, ex art. 1137, comma 1, c.c., devono essere approvate, con le maggioranze prescritte, dall'assemblea medesima, non essendo le funzioni di quest'ultima suscettibili di delega. (La S.C. ha enunciato il detto principio in una fattispecie in cui l'assemblea, demandata ad una commissione ristretta di condomini la scelta e la nomina del tecnico cui affidare l'incarico di accertare quali fossero le opere di manutenzione straordinaria necessarie per la buona conservazione dei fabbricati e di redigere il computo metrico dei lavori nonché il capitolato d'appalto, aveva poi approvato le indicazioni così emerse con una propria successiva delibera di recepimento)”.
Sia consentito dare al pensiero della Corte una diversa e più schematica formulazione:
 le funzioni dell’assemblea non sono suscettibili di delega;
 ne deriva che è possibile attribuire alcuni specifici compiti a una commissione ristretta di condomini. Questo è il senso dell’espressione – riferita alla commissione – “deputata ad assumere determinazioni di competenza assembleare”;
 ne deriva, altresì, che è comunque necessario – ai fini dell’efficacia vincolante per tutti i condomini – che l’assemblea faccia suoi, con una specifica delibera, i risultati del lavoro della commissione stessa;
 detto altrimenti:
 il lavoro della commissione va benissimo, ma deve essere prodromico e funzionale alla decisione ultima del solo organo legittimato ad adottarla
 l’eventuale delega alla commissione del potere decisionale non sarebbe valida.
La fattispecie
Questi casi si verificano tipicamente in occasione di interventi straordinari di una certa “consistenza” e portata, da realizzare in un edificio condominiale.
Capita spesso che l’assemblea sia, in concreto, troppo numerosa / riottosa / dispersiva (al punto da risultare inconcludente) per pensare che sia essa a compiere certe valutazioni.
Si immagini il caso di un condominio, il quale deliberi l’esecuzione di un intervento straordinario [per esempio, il rifacimento delle quattro facciate dell’edificio] o la realizzazione di un’innovazione importante [per esempio, l’installazione ex novo di un ascensore]:
• l’assemblea delibera – com’è giusto e doveroso – l’intervento e la relativa spesa,
• risulta, tuttavia, assai meno agevole immaginare che, in concreto, l’intera compagine condominiale possa ordinatamente esaminare i curricula delle varie imprese e dei vari professionisti e possa ordinatamente scegliere l’impresa appaltatrice e il Direttore Lavori;
• i condomini decidono, quindi, di istituire una commissione ristretta composta da un esiguo numero di loro, magari selezionati per competenza professionale, che svolga in concreto il compito di tale valutazione e scelta.
In base al dianzi ricordato insegnamento della Suprema Corte quanto sopra è possibile a condizione – pena la nullità della delibera – che l’esito dei lavori della commissione venga sottoposto al vaglio e, quindi, al voto dell’assemblea.
Questo perché l’assemblea non può “abdicare” al suo ruolo di organo sovrano del condominio, delegando alcune delle due funzioni. Il solo “compromesso” possibile e legittimo – e, quindi, valido – è che l’assemblea crei una commissione ristretta di condomini, più “snella” e “agile” rispetto al plenum dei partecipanti al condominio, e le affidi uno o più compiti specifici, ma preveda, comunque, che ogni decisione sia, in ultima analisi, adottata da essa assembla.
Considerazioni “di contorno”
A latere rispetto a questo principio di carattere generale si possono rapidamente svolgere alcune considerazioni, strettamente connesse al tema della non delegabilità della funzione dell’assemblea, della validità / invalidità della relativa delibera e, quindi, al contenuto del verbale che contiene la delibera stessa.
E’ noto che “Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore” [art. 1136, ultimo comma, cod. civ.]. E’, pertanto, dal verbale che deve “emergere” l’esatto oggetto della delibera.
Ne viene che il contenuto del verbale è molto importante e, quindi, che la sua redazione appare un’attività molto delicata, cui bisogna prestare grande attenzione. La “sciatteria” in questa attività può rivelarsi molto dannosa.
Dal verbale deve emergere con chiarezza quali compititi sono stati assegnati alla commissione e qual è il rapporto di questa con l’assemblea: una formulazione non sufficientemente precisa e analitica, infatti, ben potrebbe legittimare un’interpretazione del decisum tale da concludere per la nullità della delibera.
Si pensi a una verbalizzazione come questa: “l’assemblea all’unanimità decide di nominare una commissione ristretta composta dai condomini Rossi, Bianchi, Verdi e Neri e decide di affidare a tale commissione il duplice compito – da svolgere in stretto coordinamento con l’amministratore – di valutare le imprese che sono state “candidate” all’appalto e i professionisti che sono stati “candidati” per la Direzione Lavori e di selezionare – in base all’offerta economica, all’esperienza maturata e alla disponibilità – l’impresa migliore e il professionista migliore, cui rispettivamente conferire l’appalto e affidare l’incarico di Direttore dei Lavori”.
E’ senz’altro possibile che questa delibera venga “letta” come una delega alla commissione non solo del compito di valutazione e selezione, ma anche del potere di scelta e, quindi, di affidamento contrattuale e conferimento dell’incarico. Il testo, in effetti, legittima una simile interpretazione. Che porterebbe, in buona sostanza, a una pronuncia di nullità della delibera.
Il rischio, invece, non ci sarebbe neanche a livello teorico se il testo del verbale fosse questo: “l’assemblea all’unanimità decide di nominare una commissione ristretta composta dai condomini Rossi, Bianchi, Verdi e Neri e decide di affidare a tale commissione il duplice compito – da svolgere in stretto coordinamento con l’amministratore – di valutare le imprese che sono state “candidate” all’appalto e i professionisti che sono stati “candidati” per la Direzione Lavori e di selezionare – in base all’offerta economica, all’esperienza maturata e alla disponibilità – l’impresa migliore e il professionista migliore, cui l’assemblea, con separata successiva delibera, potrà rispettivamente conferire l’appalto e affidare l’incarico di Direttore dei Lavori”.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

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