LSMI19 Diritto condominiale
8 novembre 2019
Diritto condominiale

Condominio – le delibere nulle possono e devono essere eseguite?

Condominio – le delibere nulle possono e devono essere eseguite?

Capita – a dirla tutta la situazione è più frequente di quanto dovrebbe – che una delibera assunta dall’assemblea condominiale sia viziata. In particolare, che sia – per quanto qui interessa – nulla.
Si pone il tema della “sorte” concreta di una simile delibera: essa può e/o deve essere eseguita dall’amministratore e dai condomini? Oppure questa presunta nullità è idonea a far sì che la delibera non riceva legittimamente esecuzione?

La nullità
In linea generale, si può dire che la nullità è una forma di invalidità che può “colpire” i negozi giuridici, gli atti, i contratti, e così via.
L’enciclopedia Treccani [treccani.it/enciclopedia] riporta questa definizione: “La nullità è la situazione di invalidità del negozio giuridico, determinata da un vizio che rende il negozio stesso inidoneo a produrre i suoi effetti e quindi inefficace”.
Per quanto attiene al regime giuridico della nullità, può rapidamente accennarsi al fato che questa forma di invalidità
a) può essere fatta valere, senza limiti di tempo, da chiunque vi abbia interesse
b) può essere – entro certi limiti – rilevata d’ufficio dal giudice
c) ha come conseguenza che l’atto / il negozio giuridico / il contratto affetto da questa “patologia” non produce alcun effetto.
Quanto sub c) veniva espresso nel diritto romano con il brocardo “quod nullum est nullum producit effectum”.
In linea generale, la nullità deriva da alcune cause specifiche, individuate dal legislatore: relativamente ai soli contratti, l’art. 1418 cod. civ. prescrive la nullità per contrarietà a norme imperative, per la mancanza di uno dei requisiti indicati dall'art. 1325 cod. civ., per illiceità della, per illiceità dei motivi (che sono stati determinanti per la stipula), per impossibilità, illiceità, indeterminatezza o indeterminabilità dell’oggetto.
La stessa norma stabilisce, poi, la nullità del contratto “negli altri casi stabiliti dalla legge”.
Le delibere assembleari nulle
Come ogni altro atto, anche le delibere adottate dall’assemblea condominiale possono essere affette da nullità.
L’amministratore e i condomini, tuttavia, hanno il vincolo e l’obbligo specifico di rispettare le delibere e dare esecuzione alle stesse: le delibere sono “obbligatorie per tutti i condomini” [art. 1137, primo comma, cod. civ.] e l’amministratore è tenuto ex art. 1130, primo comma, cod. civ. a dare loro esecuzione, addirittura rischiando, in caso di non ottemperanza, di subire la revoca giudiziaria ex art. 1129 cod. civ..
Per capire quanto è “forte” l’efficacia vincolante delle delibere, si consideri che l’art. 1137, terzo comma, cod. civ. prevede che tale efficacia non venga meno per effetto dell’impugnazione della delibera, ma “sopravviva” a tale impugnazione e possa “cedere” se – e solo se “la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria”.
Con specifico riferimento alla nullità delle delibere condominiali, è “scesa in campo” anche la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, statuendo espressamente che devono essere ritenute nulle “le delibere (…) prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto”.
A questo punto, anche alla luce di quanto esposto sinora, si entra nel vivo per porsi la sola domanda, che realmente conta: cosa possono e devono fare i condomini e l’amministratore di fronte a una delibera nulla?
La “gestione” delle delibere nulle
Il problema si pone – la cosa è evidente – solo per quelle delibere che “odorano” di nullità, ma che non sono (o non sono ancora) state assoggettate al vaglio dell’Autorità Giudiziaria e da quest’ultima “falciate”.
Detto altrimenti (e molto in concreto):
 come dovrebbe comportarsi l’amministratore, chiamato a dover eseguire una delibera adottata dall’assemblea e non impugnata, che avesse un forte dubbio circa la validità della stessa?
 dovrebbe, nell’ambito del mandato ricevuto dall’assemblea e nell’alveo delle sue attribuzioni, eseguirla oppure potrebbe efficacemente rifiutarsi di farlo?
 in quest’ultimo caso, potrebbe semplicemente fidarsi della sua stessa valutazione e “farsi scudo” di essa per non dare seguito alla delibera, oppure dovrebbe restare in attesa, sollecitandolo, di un qualche genere di indicazione? E, in caso, da parte di chi?
Bisogna premettere che non è possibile configurare in capo all’amministratore una qualche responsabilità per non aver “individuato” la nullità di una delibera: l’amministratore non è un giudice e, in molti casi, la nullità può anche non essere affatto evidente.
E’, tuttavia, innegabile che un amministratore ha spesso sufficiente sensibilità, esperienza e – perché no? – preparazione per “avvertire” una probabile o anche solo possibile nullità.
A sommesso avviso di chi scrive, l’amministratore che si trovasse in questa situazione dovrebbe:
a) acquisire un parere legale sulla sospetta invalidità della delibera;
b) condividere le valutazioni contenute in questo parere con i condomini;
c) convocare l’assemblea, inserendo nell’o.d.g. la sospetta nullità della delibera precedente e portando, così, la questione all’attenzione dei condomini, cui verrebbe demandata la decisione.
Per quanto sub a), è ovvio che l’acquisizione del parere dovrebbe essere a spese del condominio, non essendo ragionevole che l’amministratore si faccia personalmente carico della cosa. Sarebbe, al riguardo, sufficiente che l’assemblea ratificasse la spesa decisa dall’amministratore.
In alternativa, l’amministratore dovrebbe convocare l’assemblea, farsi autorizzare all’acquisizione del parere e quindi, acquisito il parere stesso, convocare un’altra assemblea per rimettere ancora la decisione finale sul tutto alla compagine condominiale.
Quanto sub b) sarebbe soddisfatto dalla semplice distribuzione del parere a tuti i condomini, eventualmente anche insieme all’avviso di convocazione della seconda assemblea.
Per quanto sub c), l’amministratore dovrebbe – ovviamente, con l’autorevole supporto del parere – condividere con i condomini i suoi sospetti sulla nullità della delibera e prospettare loro la/e possibile/i soluzione/i. Che in sostanza deve essere, nel migliore degli scenari, questa:
• l’assemblea prende atto del problema sollevato dall’amministratore e si pronuncia in merito alla nullità dell’assemblea;
• se i condomini ritengono che tale nullità sussista, allora l’assemblea deve adottare una delibera suddivisa – per così dire – in due parti: la decisione di “abbandonare” la delibera in questione [non serve alcun formalismo: basta semplicemente la decisione di voler considerare la delibera superata e di abbandonarla, dispensando l’amministratore dall’obbligo ex art. 1130, primo comma, cod. civ. di dare esecuzione alla stessa] e, quindi, l’adozione di una nuova delibera, che introduca per lo stesso argomento una decisione e una posizione diversa;
• qualora, invece, i condomini ritenessero che tale nullità non sussista, l’amministratore non potrebbe che procedere a dare esecuzione alla delibera.
L’elemento fondamentale da cogliere è che, in ogni caso, l’amministratore non può e non deve assumersi la responsabilità e il rischio di dare in autonomia esecuzione a una delibera nulla. Evidenziando il problema e rimettendo apertamente la decisione all’assemblea, l’amministratore allontanerebbe il rischio che, nel futuro, qualche condomino vada a chiedergli conto dell’esecuzione di una delibera nulla e, magari, ad avanzare, al riguardo, pretese risarcitorie.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

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