LSMI19 Diritto condominiale
9 settembre 2021
Diritto condominiale

Condominio – mancata trasmissione dei preventivi di spesa e validità della delibera

Condominio – mancata trasmissione dei preventivi di spesa e validità della delibera

Una recentissima pronuncia della Corte d’Appello di Milano – è la n. 1234 del 20.4.2021, in condominioweb.com del 6.5.2021 – affronta un tema ricorrente: quello della necessità / non necessità di allegare all’avviso di convocazione dell’assemblea i preventivi di spesa, su cui la compagine condominiale è chiamata a pronunciarsi.
Con questo, la Corte fornisce il pretesto per riprendere il più ampio tema della documentazione da allegare all’avviso di convocazione e dei riflessi di questa allegazione / mancata allegazione sulla validità della delibera

I termini della questione
Schematicamente:
• un condominio si trova nella necessità di deliberare l’esecuzione di un intervento (sulle parti e/o sugli impianti comuni);
• vengono, a tale scopo, raccolti alcuni preventivi di spesa, elaborati da altrettante imprese;
• l’amministratore convoca l’assemblea, inserendo nell’ordine del giorno l’esame dei preventivi e, quindi, la decisione in ordine all’esecuzione o meno dell’intervento, alla scelta dell’impresa e all’approvazione della relativa spesa;
• l’avviso di convocazione menziona espressamente l’intervento e i preventivi di spesa;
• nel trasmettere ai condomini l’avviso di convocazione, l’amministratore non allega ad esso tali preventivi, con il risultato che i condomini vengono chiamati a pronunciarsi su preventivi che, in teoria, non hanno mai visto;
• la domanda a cui dare risposta, per quanto articolata, è semplice:
 la mancata trasmissione dei preventivi, su cui l’assemblea è chiamata a pronunciarsi, viola il diritto di informativa dei condomini?
 se sì, qual è la conseguenza di tale violazione: la delibera così adottata deve ritenersi annullabile o comunque valida?
La pronuncia della Corte d’Appello di Milano
La motivazione della sentenza è di una tale chiarezza che, ai fini della presente indagine, vale la pena citarne per esteso i passi più rilevanti:
“Va premesso che ‘affinché la delibera di un'assemblea condominiale sia valida, è necessario che l'avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificamente gli argomenti da trattare sì da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione’ (in ultimo, C. ord. n. 13229/19).
Dunque la disposizione che stabilisce che tutti i partecipanti dell’assemblea debbano essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulla quali sono chiamati a deliberare, non comporta che nell’avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell’esame dei singoli punti da parte della stessa.
Ciò chiarito è emerso che l’avviso di convocazione dell’assemblea (…) conteneva l’elenco degli argomenti che sarebbero stati discussi che, peraltro, la sig.ra …. già conosceva per averli discussi e deliberati nella precedente assemblea (…).
Né potrà sostenersi che la deliberazione su preventivi di spesa per lavori da eseguire nel Condominio sia invalida in caso di mancata allegazione di detti preventivi all’avviso di convocazione e ciò in quanto, per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell’ordine del giorno e soddisfare il diritto d’informazione dei condomini, è sufficiente l’indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, anche in considerazione del fatto che il condomino interessato a consultare la documentazione relativa agli interventi da eseguire, ben potrà attivarsi per visionarla presso l’amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copie a proprie spese”.
Il ragionamento giuridico astratto
Ovviamente la Corte, in quanto giudice di merito, si è pronunciata su una fattispecie concreta.
Nel farlo, tuttavia, ha fatto buon governo e condivisibile utilizzo di alcuni principi generali, che è agevole rinvenire nella consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione.
Giova richiamare qui alcuni esempi di tale orientamento interpretativo:
“L'obbligo di preventiva informazione dei condomini circa il contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea non ha natura di adempimento di ordine formale, ma risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentirgli di partecipare con cognizione di causa alla relativa deliberazione” Cass. n. 9.1.2006 n, 63
 “Per la partecipazione informata dei condomini ad un'assemblea condominiale al fine della conseguente validità della delibera adottata (art. 1139 e 1105, comma 3, c.c.), è sufficiente che nell'avviso di convocazione della medesima gli argomenti da trattare siano indicati nell'ordine del giorno nei termini essenziali per esser comprensibili” Cass. n. 22.7.2004 n. 13763
 “L'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire una partecipazione consapevole alla discussione e alla relativa deliberazione; non è quindi configurabile un obbligo, per l'amministratore condominiale, di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione” [Cass. 5.10.2020 n. 21271]
 “(…) per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell'ordine del giorno e soddisfare il diritto di informazione dei condomini è sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, mentre è onere del condomino interessato, ove intenda avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l'amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copia a proprie spese” [Cass. 15.10.2018 n. 25693].
Nella sostanza, la giurisprudenza statuisce quanto segue:
a) i condomini hanno il diritto di essere tempestivamente informati in ordine a quanto costituirà oggetto di esame e delibera in assemblea;
b) questo diritto è soddisfatto quando l’avviso di convocazione contiene – nei termini essenziali per la comprensione – l’indicazione delle materie di cui si tratterà;
c) laddove tali esame e delibera involgano e siano connessi a dei documenti, i condomini hanno il diritto di prenderne tempestiva visione;
d) a questo diritto, tuttavia, non si accompagna uno speculare obbligo dell’amministratore di trasmettere quei documenti con l’avviso di convocazione;
e) quanto sub d) significa, in sostanza, che l’amministratore è obbligato a indicare con esaustiva precisione quale sarà l’argomento su cui l’assemblea dovrà discutere e deliberare ed è obbligato a fornire ai condomini, che eventualmente ne facciano richiesta, copia dei documenti di cui si discuterà in assemblea, ma non è obbligato anche a trasmettere quegli stessi documenti al momento della convocazione dell’assemblea;
f) se un simile obbligo di trasmissione non sussiste, allora il mancato invio dei documenti non viola il diritto di informativa dei condomini, con l’ulteriore conseguenza che tale mancata violazione non può avere ripercussioni sulla validità della delibera.
Considerazione finale e risposta
E’ appena il caso di evidenziare che quanto sub e) dà risposta alla articolata domanda formulata in apertura di questo contributo.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

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