LSMI19 Diritto condominiale
3 maggio 2019
Diritto condominiale

Condominio: qual è l’effettiva portata dei limiti e dei divieti per le deleghe in assemblea?

Condominio: qual è l’effettiva portata dei limiti e dei divieti per le deleghe in assemblea?

La riforma del condominio del 2012 / 2013 ha introdotto – tra tutte le altre – due importanti novità in tema di partecipazione all’assemblea, che hanno avuto una significativa “ricaduta” pratica: il limite imposto al numero di condomini e alla “quantità” di millesimi rappresentabili e il divieto di delegare, per la partecipazione all’assemblea, l’amministratore. Si tratta di questioni che fanno discutere, anche per effetto di una interpretazione “addomesticata” e “di comodo” delle norme

Il punto di partenza
Il ragionamento prende, come sempre, l’avvio dal dato normativo e cioè dai commi 1 e 5 dell’art. 67 disp. att. cod. civ.:
“Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale”
“All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.
Si tratta di due disposizioni che possono apparire chiare, ma che vengono spesso – soprattutto la prima – strumentalizzate e “piegate” a interessi personali.
Il primo comma (il potere di delega e il suo limite)
La norma detta un principio generale e due “specificazioni” / correttivi del medesimo:
a) ciascuno condomino ha diritto di farsi rappresentare in assemblea da un’altra persona;
b) questo diritto può e deve essere esercitato in forma scritta;
c) questo diritto subisce una limitazione “quantitativa” nei condominii di una certa dimensione.
Nessun problema per quanto sub a) e sub b):
 il condomino può delegare (quasi) chiunque a rappresentarlo in assemblea
 questo delegato può senz’altro non essere condomino e non avere niente a che fare con il condominio
 perché sia valida ed efficace, la delega deve essere formalizzata per iscritto, senza particolari vincoli o specificazioni: la delega deve dimostrare chiaramente l’intenzione del condomino di essere sostituito in quella specifica assemblea e deve indicare con precisione la persona del delegato, può risultare da qualsiasi documento firmato dal condomino delegante (sia pure un inciso inserito nel verbale qualora tale condomino delegante abbandonasse l’assemblea prima della sua conclusione e lasciasse un altro a rappresentarlo), può essere trasmessa all’amministratore in qualsiasi momento antecedente l’assemblea e con qualsiasi mezzo e così via.
L’interpretazione della norma si appalesa, invece, più delicata per quanto sub c).
Riprendiamo il testo di legge: “Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale”.
Il limite non trova applicazione se il delegato rappresenta – è solo un esempio – un condomino che sia, da solo, titolare di 250/1.000.
Si arriva a questa conclusione attraverso tre “percorsi”:
▶ il dato normativo
Il legislatore usa la congiunzione “e”, con ciò stabilendo che il limite è operativo se attiene sia al primo aspetto sia al secondo. Se – detto altrimenti – il delegato si trova a rappresentare in assemblea più di 1/5 dei condomini e se questi condomini sono titolari di oltre 200/1.000.
Il testo della norma è chiaro: il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e più di 200/1.000, mentre il limite non “entra in gioco” se la rappresentanza coinvolgo solo il primo o solo il secondo aspetto. Detto ancor più esplicitamente: nessun problema se il delegato rappresenta meno di 1/5 dei condomini e più di 200/1.000 o se rappresenta più di 1/5 dei condomini e meno di 200/1.000;
▶ La ratio della norma
introducendo questo limite, il legislatore non ha voluto ostacolare i condomini e la loro partecipazione alle assemblee, ma solo contrastare il deprecabile fenomeno dell’incetta di deleghe. Ha, cioè, voluto evitare situazioni in cui un solo condomino, magari titolare di pochi millesimi, potesse presentarsi in assemblea con un potere – in termini di millesimi e di “teste” – tale da imporre legittimamente la sua volontà all’intero condominio;
▶ Il principio generale in tema di rappresentanza
in linea generale, se un determinato soggetto ha il diritto di delegare qualcuno a svolgere una qualsiasi attività al suo posto, allora questo qualcuno deve trovarsi – per quanto attiene alla situazione in vista della quale è conferita la rappresentanza – nella stessa identica posizione in cui si troverebbe, se fosse presente, il delegante. Deve, cioè, poter fare tutto quanto è consentito a quest’ultimo.
Diversamente opinando, si arriverebbe alla conclusione – “perversa” e, quindi inaccettabile – che il delegante, esercitando il suo diritto di farsi sostituire, deve “abdicare” a una arte delle sue prerogative e “comprimere i suoi diritti.
Se la legge consente a Tizio di delegare Caio a partecipare all’assembla al posto suo, Caio deve poter fare, in quell’assemblea, tutto ciò che potrebbe fare Tizio. Altrimenti, il diritto di delega riconosciuto al condomino dalla legge ne risulterebbe frustrato e persino compromesso.
Un esempio pratico e concreto: quale senso potrebbe mai avere che il condomino Tizio, titolare di 250/1.000, potesse esercitare appieno i suoi diritti se intervenisse personalmente all’assemblea, ma fosse costretto a rinunciare ad una parte del suo diritto di voto (e al relativo “peso” in assemblea) solo per aver delegato qualcuno a intervenire in sua vece?
Neppure è pensabile che il problema si risolva facendo “scendere in campo” più di un delegato:
 il condomino è uno e il suo diritto di voto è unitario, non è attribuito in proporzione ai millesimi e non può “frazionarsi” in base ad essi;
 l’art. 67, primo comma, disp. att. cod. civ. parla espressamente di “rappresentante”, al singolare: un condomino, una delega e un delegato;
 quanto appena esposto trova una significativa “eco” nel secondo comma di tale norma, secondo cui “Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea … ”
Non si può ritenere legittimo che un condomino sia rappresentato in assemblea da più persone diverse ed è, quindi, evidente che l’unico delegato ammesso deve poter sostituire il condomino delegante in tutto e per tutto, senza dover rinunciare ad esprimere una parte del voto, cui ha diritto il condomino delegante.
La delega conferita per l’assemblea mette il delegato nella posizione di esprimere il voto che ritiene preferibile in base al suo stesso giudizio.
Il delegante può ovviamente dare al delegato indicazioni più o meno precise e più o meno “stringenti”, ma queste avranno eventualmente rilevanza solo nei rapporti interni tra delegante e delegato.
Una delega con vincolo di mandato non sarebbe possibile e non sarebbe vincolante per il condominio. Del resto, non avrebbe neanche logica: se è vero che la decisione circa il voto matura in assemblea all’esito della discussione e del confronto tra condomini, allora quale senso potrebbe mai avere imporre al delegato, prima dell’assemblea, di esprimere un determinato voto?
Come accennato, se il delegato si comportasse in maniera diversa rispetto alle indicazioni date dal delegante, quest’ultimo potrebbe forse avere la possibilità di lagnarsene e di far valere il suo eventuale diritto ad un qualche risarcimento direttamente nei confronti del delegato, ma questa cosa non avrebbe alcuna “ricaduta” per il condominio e ai fini della delibera.
Il secondo comma (il divieto di delega all’amministratore)
Il divieto è molto ampio e generale: l’amministratore non può ricevere alcuna delega per qualsivoglia assemblea.
Anche in questo caso, la ratio della norma è evitare l’incetta di deleghe.
Molto concretamente:
• se è vero che l’assemblea è l’organo sovrano del condominio, gerarchicamente e operativamente sovraordinato rispetto all’amministratore, quale senso potrebbe mai avere un’assemblea nella quale, in concreto, i voti venissero espressi – in forza delle deleghe – dallo stesso amministratore?
• se è vero che la principale attribuzione dell’amministratore è “eseguire le deliberazioni dell'assemblea” [in questo senso, Cass. SS.UU. 6.8.2010 n. 18331], quale senso potrebbe mai avere che queste deliberazioni fossero, in sostanza, frutto della volontà del solo amministratore (il quale si trovasse – ancora in forza delle deleghe – a coincidere sostanzialmente con l’assemblea)?
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

Desiderate maggiori informazioni su questo argomento?
Il nostro team di esperti è a Vostra disposizione.


Altri post sul tema "Diritto condominiale":

4 ottobre 2018

Condominio – la C.T.U. percipiente quale strumento per accertare i danni da infiltrazione

In epoca recente – il riferimento è alla sentenza n. 1875 del 3.5.2022 – la Corte d’Appello di Napoli si è pronunciata in tema di risarcimento del danno da infiltrazione, con specifico riferimento ai mezzi di prova di tale danno e della relativa responsabilità. Nel farlo, la Corte ha utilizzato – è il caso di dirlo: bene – l’insegnamento della Suprema Corte di Cassazione (cui “fa eco” la giurisprudenza di merito) in tema di Consulenza Tecnica d’Ufficio con funzione deducente e con funzione percipiente

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – la condizione di procedibilità dell’avvenuto esperimento della mediazione è soddisfatta quando la mediazione stessa è stata effettiva

In alcune materie – tra queste, il condominio e quindi il diritto condominiale – è necessario, prima di avviare la causa civile, esperire il tentativo di conciliazione. Se questo non ha luogo, allora l’azione risulta non procedibile. Si tratta di capire bene questo concetto e cioè di “mettere a fuoco” cosa debba intendersi con l’espressione “mediazione effettiva”. A questo proposito appare particolarmente interessante una recente pronuncia del Tribunale di Lanciano che ha “messo a fuoco” alcuni punti fermi

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – la cessazione dell’amministratore e il suo compenso

La sentenza 7.6.2022 n. 8862 del Tribunale di Roma – per la quale chi scrive è in debito verso Condominioweb, News del 28.6.2022 – ha affrontato una fattispecie particolare e cioè quella del diritto al compenso dell’amministratore cessato dalla carica. Lo ha fatto con una decisione che – è corretto anticiparlo da subito – a chi scrive appare non convincente

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – è legittimo rimuovere il servoscala privato per installare l’ascensore condominiale

Con la sua sentenza 1.6.2022 n. 8645 il Tribunale di Roma ha affrontato una fattispecie particolare, entrando nel merito del rapporto tra l’impianto privato di un condomino, installato ai sensi dell’art. 1102 cod. civ. e dell’art. 2, secondo comma, L. 9.1.1989 n. 13, e l’ascensore condominiale deliberato dall’assemblea, arrivando a concludere che legittimamente l’amministratore ha rimosso tale impianto privato, ostacolo insormontabile all’esecuzione della delibera assembleare avente ad oggetto l’installazione dell’ascensore

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – il “costo” della mancata adesione alla mediazione di cui al D. Lgs. 4.3.2010 n. 28

E’ noto che il D. Lgs. 4.3.2010 n. 28. ha introdotto nel nostro ordinamento la mediazione “finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali”, prevedendo che in alcune materie questa costituisca condizione di procedibilità della successiva causa civile. Il legislatore, perseguendo l’obiettivo di ridurre significativamente – grazie alla mediazione – il “carico” dei Tribunali e dei Giudici di Pace, ha anche inserito nella normativa un impianto sanzionatorio per la parte che non partecipi alla mediazione “senza giustificato motivo”. In epoca molto recente il Tribunale di Termini Imerese ha fatto buona applicazione di questa normativa, sottolineando efficacemente le possibili conseguenze per il condominio della mancata adesione alla procedura di mediazione.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – quando e come la mediazione impedisce la decadenza dall'impugnazione della delibera

L’art. 1137, secondo comma, cod. civ. prevede il diritto dei condomini di impugnare le delibere assembleari contrarie alla legge o al regolamento di condominio e impone l’obbligo – a pena di decadenza – di esercitare tale diritto entro trenta giorni.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio: il quorum costitutivo è un requisito permanente dell'assemblea

E’ noto a tutti che l’assemblea di condominio si considera “regolarmente costituita” ex art. 1136, primo e terzo comma, cod. civ. se ad essa interviene un certo numero, minimo, di condomini, titolari di un certo quantitativo, minimo, di millesimi. La presenza di questi numeri minimi all’apertura dei lavori dell’assemblea, tuttavia, non basta: essa deve sussistere per l’intera durata della riunione, a pena di sopravvenuta inesistenza dell’assemblea condominiale.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio: in caso di mancata convocazione la prova di resistenza non serve

Ci si interroga sulla possibilità di “salvare” la delibera impugnata dal condomino che non è stato convocato: si può fingere che il condomino sia intervenuto e abbia votato e, quindi, conteggiare il suo voto come se fosse stato espresso e, all’esito, annullare la delibera solo se quel voto risulta determinante? Detto altrimenti: il vulnus della mancata convocazione attiene unicamente al voto oppure si deve ritenere che vi sia qualcosa di più grave, tale da precludere la possibilità di quel “salvataggio”?

leggi tutto