LSMI19 Diritto condominiale
22 marzo 2022
Diritto condominiale

Condominio – quando e come la mediazione impedisce la decadenza dall'impugnazione della delibera

Condominio – quando e come la mediazione impedisce la decadenza dall'impugnazione della delibera

L’art. 1137, secondo comma, cod. civ. prevede il diritto dei condomini di impugnare le delibere assembleari contrarie alla legge o al regolamento di condominio e impone l’obbligo – a pena di decadenza – di esercitare tale diritto entro trenta giorni.

Nella materia condominiale l’art. 5 D. Lgs. 4.3.2010 n. 28 impone la mediazione civile come condizione di procedibilità dell’impugnazione.
Ai sensi dell’art. 6 D. Lgs. 4.3.2010 n. 28 la mediazione può durare – fatte salve eventuali proroghe – fino a tre mesi. Il che porta a superare abbondantemente il termine di trenta giorni di cui al citato art. 1137, secondo comma, cod. civ..
Ecco perché il legislatore ha previsto che la mediazione “impedisce (…) la decadenza” dal diritto di impugnare.
Si tratta di indagare, in concreto, il modo e il momento in cui si produce tale effetto impeditivo.
I termini della questione
Schematicamente:
a) l’assemblea di un condominio adotta una certa delibera,
b) il condomino Tizio – che in sede assembleare ha argomentato contro la delibera e ha espresso voto contrario alla sua approvazione – ritiene che tale delibera sia contraria alla legge e intende impugnarla davanti all’Autorità Giudiziaria;
c) Tizio deve agire entro trenta giorni dalla data dell’assemblea;
d) Tizio, però, deve prima promuovere – e questo “vale” come impugnazione valida ed efficace della delibera – il procedimento di mediazione;
e) quanto sub d) può e deve essere fatto nel citato termine di trenta giorni, rispettando così la prescrizione di cui all'art. 1137, secondo comma, cod. civ..
La domanda cui bisogna trovare risposta è questa: in quale momento e per effetto di quale atto si produce il fatto impeditivo della decadenza dal termine di trenta giorni per impugnare la delibera?
Il quadro normativo e la sua interpretazione giurisprudenziale
La disposizione che “entra in gioco” è, essenzialmente, una: l’art. 5, sesto comma, D. Lgs. 4.3.2010 n. 28, ai sensi del quale “Dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale. Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all'articolo 11 presso la segreteria dell'organismo”.
Nella sua tecnicamente non felice formulazione, questa disposizione appare comunque chiara sotto un aspetto specifico: “la domanda di mediazione impedisce (…) la decadenza” dall’impugnazione “Dal momento della comunicazione alle altre parti” della domanda stessa.
Sul punto è intervenuta la giurisprudenza:
 secondo Tribunale Terni 22.9.2021 n. 762 (in Redazione Giuffrè 2021) “per impedire la decadenza dall’impugnazione della delibera non è sufficiente il mero deposito della domanda di mediazione, ma rileva la data in cui tale domanda viene poi comunicata all’altra parte”;
 secondo Corte d’Appello Palermo 7.7.2021 n. 1122 (in Redazione Giuffrè 2021) “l’effetto impeditivo della decadenza (..) si collega (…) al momento ella comunicazione alle altre parti coinvolte”;
 in linea anche Tribunale Roma 23.2.2021 n. 3159 (in www.condominioweb.com del 5.10.2021), secondo cui l’art. 5, sesto comma, D. Lgs. 4.3.2010 n. 28 “riferisce l’effetto impeditivo della decadenza alla comunicazione dell’istanza e non al mero deposito”;
 in precedenza la stessa Suprema Corte si è espressa in tal senso, statuendo che l’istanza di mediazione interrompe il termine di decadenza “dal momento della sua comunicazione alle altre parti e non da quello del suo deposito” [Cass. 28.1.2019 n. 2273].
La risposta e la sua “ricaduta” pratica
Si può, quindi, iniziare a dare risposta al quesito di cui dianzi: il fatto impeditivo della decadenza dal termine di trenta giorni per impugnare la delibera coincide con la comunicazione della domanda alle parti diverse dal soggetto che ha promosso la mediazione e si verifica nel momento stesso in cui tale comunicazione avviene.
Nella sua aderenza al riportato dato normativo, tale risposta appare corretta.
Essa, tuttavia, pone un problema pratico di non scarsa rilevanza:
a) la parte che intende promuovere la mediazione deposita la domanda presso la sede dell’Organismo di mediazione;
b) la segreteria di tale Organismo si rende parte diligente per trasmettere la domanda al/ai soggetto/i invitato/i in mediazione;
c) è possibile – le ragioni possono essere svariate – che quanto sub b) avvenga oltre il decorso del termine di decadenza di trenta giorni;
d) questo rende possibile che il condomino, il quale impugna la delibera, decada dal diritto di farlo per il non tempestivo compimento di un’attività fuori dal suo controllo. Il che equivale a dire che egli incorre in una decadenza non per colpa sua, ma per il fatto di un terzo;
e) quanto sub d) costituisce un’eventualità che l’ordinamento deve rifiutare, una conseguenza aberrante dell’applicazione di una disposizione di legge.
Per ovviare a quanto sopra ipotizzato la soluzione esiste: è stata individuata nel dare alla parte invitante il controllo dell’attività di comunicazione della domanda di mediazione.
Sul punto è intervenuto il Tribunale di Busto Arsizio con la sentenza 23.4.2021 n. 638 (in Redazione Giuffrè 2021), le cui parole sono di una tale chiarezza che vale la pena di riportarle qui, affidando ad esse l’illustrazione del punto in diritto: citando la già vista massima di Cass. 28.1.2019 n. 2273 e ribadendo quanto da essa espresso, il giudice lombardo ha precisato “che la ‘comunicazione’ cui allude l’art. 5, comma 6 è quella trasmessa dalla parte istante alle altre parti ed avente ad oggetto la mera informazione circa l’avvenuto deposito dell’istanza”.
Questo, schematicamente, il ragionamento del Tribunale:
• in primo luogo, il tenore letterale dell’art. 5, sesto comma, D. Lgs. 4.3.2010 n. 28, che parla espressamente di “comunicazione alle altre parti”, porta a ritenere che la comunicazione idonea a impedire la prescrizione debba provenire dalla parte istante, la quale deve, quindi, ritenersi “gravata dell’onere di provvedervi”;
• in secondo luogo, non è ammissibile che “l’effetto interruttivo della decadenza sia rimesso – almeno in parte – all’autonoma iniziativa di un soggetto terzo”.
Questa impostazione appare senz’altro condivisibile, anche alla luce del dato normativo: l’art. 5, sesto comma, D. Lgs. 4.3.2010 n. 28, infatti, non dice assolutamente nulla sull’identità dell’autore della “comunicazione alle altre parti”.
Si deve, pertanto, ritenere che la parte istante abbia piena legittimazione a effettuare questa comunicazione e che, per altro verso, sia sostanzialmente tenuta a farlo, atteso che questa attività, salvaguardando un suo diritto, soddisfa un suo preciso e specifico interesse.
In epoca molto recente si è “registrata” una diversa presa di posizione interpretativa del Tribunale di Brindisi [sentenza n. 260 del 23.2.2022, in www.condominioweb.com del 10.3.2022).
Il giudice pugliese, muovendo dal condivisibile rilievo che il condomino, per aspettare l’Organismo di mediazione, rischia concretamente di decadere dal suo diritto all’impugnazione e ritenendo ingiusto che il condomino, dopo aver svolto l’attività in suo potere per evitare la decadenza, possa comunque incorrere in tale istituto per attività che “non sono nella disponibilità del ricorrente e dunque restano estranee rispetto all’unico atto con cui il legittimato ad agire può manifestare concretamente la cessazione della sua inerzia”, ha statuito che l’effetto impeditivo della decadenza si verifica con “il deposito dell’istanza di mediazione”.
Chi scrive non condivide questa “lettura” della norma, preferendo la soluzione evocata da Tribunale Busto Arsizio 23.4.2021 n. 638:
 è vero che sarebbe iniquo “far pagare” alla parte che promuove la mediazione le conseguenze dell’eventuale “lentezza” di un terzo (sia esso l’Organismo o Poste Italiane);
 è, però, altrettanto vero che esiste, per ovviare a questo, una “strada” diversa, rispettosa del dato normativo: riconoscere che la decadenza è impedita dalla comunicazione della domanda e che di questa comunicazione può / deve rendersi autore la parte che promuove la mediazione.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

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