Condominio – quando e come un verbale di assemblea può “contenere” un contratto

Il punto di partenza: la fattispecie concreta
Si pensi al caso di un condomino che, a fronte di una qualche prestazione / autorizzazione da parte del condominio, assume l’impegno di fare qualcosa a beneficio e vantaggio dell’intera comunità condominiale. Si immagini – ad esempio: è una mera ipotesi, “buona” come tante altre – che l’assemblea non si opponga a che il condomino X trasformi una porzione di tetto in una terrazza a tasca e che detto condomino X, “in cambio”, assuma verso il condominio l’impegno di farsi carico della manutenzione di quella terrazza.
Per quanto qui interessa, il tema può essere sintetizzato in una sola, articolata domanda:
 l’accordo, come sopra raggiunto tra il condominio X e l’assemblea, è valido?
 per tale validità, tale accordo deve soddisfare / rispettare qualche requisito di forma?
Il verbale di assemblea: la sua natura, la sua funzione e la sua forma
Il verbale di assemblea ha forma scritta: la sua funzione essenziale è quella di documentare – ad ogni fine ed effetto: dalla verifica di legittimità alla futura memoria – quanto è accaduto in sede assembleare,
Come si vede, a livello teorico non è previsto che il verbale venga utilizzato per formalizzare un qualche tipo di contratto.
Dal punto di vista più strettamente giuridico, il verbale è una scrittura privata e, in quanto tale, è assoggettato a tutte le regole che l’ordinamento prescrive per le scritture private.
La “flessibilità” del verbale
Proprio in quanto scrittura privata, il verbale può essere usato anche per dare sostanza e forma ad un contratto, essere – per così dire – la sede di un contratto.
La cosa, però, impone il rispetto di alcune regole.
Al riguardo, esiste un consolidato orientamento giurisprudenziale. E’ chiaro e lineare al punto che conviene, per fare il punto sulla questione di fondo, richiamarlo e “dargli voce”:
• “Qualora una delibera condominiale assunta all'unanimità sia sottoscritta da tutti i condomini, e abbia quindi valore di un vero e proprio accordo contrattuale tra tutti i partecipanti al condominio, non rilevano le modalità di convocazione e di costituzione dell'assemblea, né l'eventuale mancata indicazione dell'oggetto dell'ordine del giorno comunicato, né il difetto della indicazione, nel verbale, delle quote millesimali dei votanti, non essendovi né assenti (in senso giuridico) né dissenzienti. In una tale evenienza non rileva neppure che la delibera incida su diritti individuali dei partecipanti o comportasse la modifica e la disposizione di parti comuni, sussistendo l'accettazione espressa nella forma scritta richiesta per tali atti, dei soggetti titolari di detti diritti” (Cass. 10.10.2007 n. 21298);
• “Il verbale di assemblea condominiale può essere impiegato per consacrare particolari accordi fra il condominio ed uno dei condomini, purché il documento sia sottoscritto da tutti i contraenti. In tal modo esso acquista effetto probante e la funzione propria della scrittura privata, fa fede della manifestazione di volontà contrattuale di tutti gli intervenuti e la sottoscrizione vale a conferire alla convenzione la forma scritta che sia richiesta ad substantiam ovvero ad probationem” (Cass. 19.3.1996 n. 2297);
• “Un verbale di assemblea condominiale può essere impiegato per consacrare particolari accordi fra il condominio ed uno dei condomini: occorre però che il documento sia sottoscritto da tutti i contraenti, perché solo in tal modo esso acquista l'effetto probante e la funzione propria della scrittura privata, per cui in tal caso esso fa fede della manifestazione della volontà contrattuale di tutti gli intervenuti e la sottoscrizione vale a realizzare il requisito della forma scritta. Di conseguenza, le sole firme del presidente e del segretario dell'assemblea, se sufficienti al fine di conferire validità alla deliberazione assembleare, non possono essere valida espressione di volontà contrattuale dei condomini” (Cass. 10.4.1979 n. 2071);
• “Il verbale dell'assemblea condominiale può essere impiegato per consacrare particolari accordi fra il condominio ed uno dei condomini, purché il documento sia sottoscritto da tutti i contraenti. In tal modo esso acquista effetto probante e la funzione propria della scrittura privata, fa fede della manifestazione di volontà contrattuale di tutti gli intervenuti e la sottoscrizione vale a conferire alla convenzione la forma scritta che sia richiesta ad substantiam ovvero ad probationem” (Corte Appello Napoli 9.5/2019, in Redazione Giuffrè 2019.
L’interpretazione del verbale / contratto
Coerentemente con quanto sopra, la giurisprudenza ha anche dettato il principio secondo cui il verbale che “contiene” un accordo di natura contrattuale è assoggettato alle regole tipiche sull’interpretazione dei contratti: “Le delibere condominiali dotate di carattere negoziale devono essere interpretate in base ai criteri contrattuali di cui agli artt. 1362 ss. c.c., e quindi privilegiando il dato letterale, il comportamento tenuto dalle parti e il principio di conservazione dell'atto” (Cass. 1.6.2016 n. 11427)
Sintesi
E’ possibile e agevole, a questo punto, trarre qualche conclusione e – per così dire – “mettere” in fila i pezzi:
 nel giusto contesto di fatto, è possibile utilizzare il verbale di assemblea condominiale per “consacrare” un qualche accordo tra un condomino e il condominio;
 a tale scopo, è necessario che il verbale / contratto soddisfi i requisiti previsti dalla legge per i contratti e, quindi, che contenga gli elementi essenziali del contratto ex art. 1325 cod. civ.;
 tra questi, in primo luogo la volontà dei contraenti, che si esprime con la firma apposta dai “protagonisti” della vicenda contrattuale;
 un verbale, che non contenesse quanto sopra, conterrebbe un contratto che, ex art. 1425, secondo comma, cod. civ. dovrebbe essere considerato nullo.
Ancora una volta emerge che, in ambito condominiale, anche le operazioni apparentemente più semplici e ordinarie – come, appunto, la stesura del verbale di assemblea – possono rivelarsi insidiose ed è, pertanto, molto opportuno che siano affrontate con cognizione di causa e competenza, anche occorrendo al supporto di un professionista esperto.