LSMI19 Diritto condominiale
24 ottobre 2019
Diritto condominiale

Condominio – quando e come un verbale di assemblea può “contenere” un contratto

Condominio – quando e come un verbale di assemblea può “contenere” un contratto

Succede spesso che, in occasione di un’assemblea condominiale, un condomino, da una parte, e l’altra “fetta” della compagine condominiale, dall’altra, arrivino ad una qualche intesa avente natura contrattuale. Di solito, si pensa di definire la cosa, con piena soddisfazione di tutti, formalizzando l’intesa di cui sopra nel verbale di assemblea.
Questo è possibile, ma è necessario muoversi con le cautele del caso, compiendo quei passi anche formali che salvaguardano la validità dell’intesa stessa.

Il punto di partenza: la fattispecie concreta
Si pensi al caso di un condomino che, a fronte di una qualche prestazione / autorizzazione da parte del condominio, assume l’impegno di fare qualcosa a beneficio e vantaggio dell’intera comunità condominiale. Si immagini – ad esempio: è una mera ipotesi, “buona” come tante altre – che l’assemblea non si opponga a che il condomino X trasformi una porzione di tetto in una terrazza a tasca e che detto condomino X, “in cambio”, assuma verso il condominio l’impegno di farsi carico della manutenzione di quella terrazza.
Per quanto qui interessa, il tema può essere sintetizzato in una sola, articolata domanda:
 l’accordo, come sopra raggiunto tra il condominio X e l’assemblea, è valido?
 per tale validità, tale accordo deve soddisfare / rispettare qualche requisito di forma?
Il verbale di assemblea: la sua natura, la sua funzione e la sua forma
Il verbale di assemblea ha forma scritta: la sua funzione essenziale è quella di documentare – ad ogni fine ed effetto: dalla verifica di legittimità alla futura memoria – quanto è accaduto in sede assembleare,
Come si vede, a livello teorico non è previsto che il verbale venga utilizzato per formalizzare un qualche tipo di contratto.
Dal punto di vista più strettamente giuridico, il verbale è una scrittura privata e, in quanto tale, è assoggettato a tutte le regole che l’ordinamento prescrive per le scritture private.
La “flessibilità” del verbale
Proprio in quanto scrittura privata, il verbale può essere usato anche per dare sostanza e forma ad un contratto, essere – per così dire – la sede di un contratto.
La cosa, però, impone il rispetto di alcune regole.
Al riguardo, esiste un consolidato orientamento giurisprudenziale. E’ chiaro e lineare al punto che conviene, per fare il punto sulla questione di fondo, richiamarlo e “dargli voce”:
“Qualora una delibera condominiale assunta all'unanimità sia sottoscritta da tutti i condomini, e abbia quindi valore di un vero e proprio accordo contrattuale tra tutti i partecipanti al condominio, non rilevano le modalità di convocazione e di costituzione dell'assemblea, né l'eventuale mancata indicazione dell'oggetto dell'ordine del giorno comunicato, né il difetto della indicazione, nel verbale, delle quote millesimali dei votanti, non essendovi né assenti (in senso giuridico) né dissenzienti. In una tale evenienza non rileva neppure che la delibera incida su diritti individuali dei partecipanti o comportasse la modifica e la disposizione di parti comuni, sussistendo l'accettazione espressa nella forma scritta richiesta per tali atti, dei soggetti titolari di detti diritti” (Cass. 10.10.2007 n. 21298);
“Il verbale di assemblea condominiale può essere impiegato per consacrare particolari accordi fra il condominio ed uno dei condomini, purché il documento sia sottoscritto da tutti i contraenti. In tal modo esso acquista effetto probante e la funzione propria della scrittura privata, fa fede della manifestazione di volontà contrattuale di tutti gli intervenuti e la sottoscrizione vale a conferire alla convenzione la forma scritta che sia richiesta ad substantiam ovvero ad probationem” (Cass. 19.3.1996 n. 2297);
“Un verbale di assemblea condominiale può essere impiegato per consacrare particolari accordi fra il condominio ed uno dei condomini: occorre però che il documento sia sottoscritto da tutti i contraenti, perché solo in tal modo esso acquista l'effetto probante e la funzione propria della scrittura privata, per cui in tal caso esso fa fede della manifestazione della volontà contrattuale di tutti gli intervenuti e la sottoscrizione vale a realizzare il requisito della forma scritta. Di conseguenza, le sole firme del presidente e del segretario dell'assemblea, se sufficienti al fine di conferire validità alla deliberazione assembleare, non possono essere valida espressione di volontà contrattuale dei condomini” (Cass. 10.4.1979 n. 2071);
“Il verbale dell'assemblea condominiale può essere impiegato per consacrare particolari accordi fra il condominio ed uno dei condomini, purché il documento sia sottoscritto da tutti i contraenti. In tal modo esso acquista effetto probante e la funzione propria della scrittura privata, fa fede della manifestazione di volontà contrattuale di tutti gli intervenuti e la sottoscrizione vale a conferire alla convenzione la forma scritta che sia richiesta ad substantiam ovvero ad probationem” (Corte Appello Napoli 9.5/2019, in Redazione Giuffrè 2019.
L’interpretazione del verbale / contratto
Coerentemente con quanto sopra, la giurisprudenza ha anche dettato il principio secondo cui il verbale che “contiene” un accordo di natura contrattuale è assoggettato alle regole tipiche sull’interpretazione dei contratti: “Le delibere condominiali dotate di carattere negoziale devono essere interpretate in base ai criteri contrattuali di cui agli artt. 1362 ss. c.c., e quindi privilegiando il dato letterale, il comportamento tenuto dalle parti e il principio di conservazione dell'atto” (Cass. 1.6.2016 n. 11427)
Sintesi
E’ possibile e agevole, a questo punto, trarre qualche conclusione e – per così dire – “mettere” in fila i pezzi:
 nel giusto contesto di fatto, è possibile utilizzare il verbale di assemblea condominiale per “consacrare” un qualche accordo tra un condomino e il condominio;
 a tale scopo, è necessario che il verbale / contratto soddisfi i requisiti previsti dalla legge per i contratti e, quindi, che contenga gli elementi essenziali del contratto ex art. 1325 cod. civ.;
 tra questi, in primo luogo la volontà dei contraenti, che si esprime con la firma apposta dai “protagonisti” della vicenda contrattuale;
 un verbale, che non contenesse quanto sopra, conterrebbe un contratto che, ex art. 1425, secondo comma, cod. civ. dovrebbe essere considerato nullo.
Ancora una volta emerge che, in ambito condominiale, anche le operazioni apparentemente più semplici e ordinarie – come, appunto, la stesura del verbale di assemblea – possono rivelarsi insidiose ed è, pertanto, molto opportuno che siano affrontate con cognizione di causa e competenza, anche occorrendo al supporto di un professionista esperto.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

Desiderate maggiori informazioni su questo argomento?
Il nostro team di esperti è a Vostra disposizione.


Altri post sul tema "Diritto condominiale":

4 ottobre 2018

La “nascita” del condominio, la presunzione di proprietà comune e l’individuazione delle proprietà individuali attraverso il titolo contrario

Il condominio costituisce una situazione di comproprietà indivisa: quando esiste un edificio composto da unità immobiliari di proprietari diversi, alcune parti di tale edificio “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio” (art. 1117, primo comma, cod. civ.). Si tratta essenzialmente di “tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune” (art. 1117, primo comma, n. 1) cod. civ.). Ma quando sorge il condominio e quali sono i criteri per individuare le parti comuni e distinguerle dalle parti dell’edificio di proprietà individuale?

leggi tutto
4 ottobre 2018

Qualche riflessione in merito alle morosità condominiale nell’epoca del Covid19

In questo periodo, con l’emergenza sanitaria e le tristemente note – e, comunque, facilmente intuibili – ricadute economiche su tutti gli italiani, si pone in maniera tutt’altro che secondaria il tema della morosità condominiale e del circolo vizioso, che questa crea di provocare.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Qualche riflessione in ordine alla gestione del condominio nelle circostanze eccezionali imposte dal Covid-19 – il ruolo di primo piano degli amministratori e l’importanza della stretta collaborazione tra amministratori e amministrati

Tra le misure, adottate e quindi imposte dal Governo per fronteggiare la diffusione del contagio da Covid-19, spicca il divieto di assembramenti: in sostanza, non ci si può riunire, né in luoghi pubblici né in luoghi privati, per incontri, riunioni, convegni e altro. Il divieto riguarda anche le assemblee condominiali, riunioni nell’ambito delle quali il rispetto della distanza di sicurezza di almeno 1 metro è, di fatto, impossibile. Si pone, quindi, il problema del rischio di una sostanziale “paralisi” della vita dei condominii, enti di gestione che sono stati privati dei loro organi decisionali.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati [parte 2]

In questa seconda parte del contributo sul tema della eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati, l’attenzione si concentrerà in particolare sui concetti introdotti dall’art. 4, commi 4 e 5, L. 9.1.1989 n. 13 e cioè sui presupposti, i limiti e le condizioni del legittimo diniego a un intervento edilizio su un edificio vincolato.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati [Parte 1]

Per ovvie ed evidenti ragioni, nel Belpaese l’esigenza di trovare un compromesso, di individuare un soddisfacente punto di incontro tra la tutela del patrimonio immobiliare storico / artistico e la protezione delle persone che, negli edifici assoggettati a tali vincoli, abitano e lavorano, è particolarmente sentita. Negli anni, con il mutare della sensibilità sociale e l’aumento dell’attenzione a certi temi, si è assistito a un’autentica evoluzione, a una vera e propria “rivoluzione” che ha portato a “mettere a fuoco” una serie di principi fondamentali. Un’attenzione particolare è stata – ed è – dedicata al bilanciamento di interessi tra la tutela delle persone in difficoltà e la salvaguardia del patrimonio storico / artistico

leggi tutto
4 ottobre 2018

Lastrico solare in condominio: nel silenzio dell’art. 1126 cod. civ., chi decide di eseguire l’intervento di manutenzione?

Il codice civile, all’art. 1126 cod. civ., detta la regola per ripartire le spese legate agli interventi manutentivi sui lastrici solari, ma nulla dice in merito all’individuazione del soggetto legittimato a decidere se dare corso oppure no a quegli interventi. In questa sede si vuole rispondere a questa precisa e specifica domanda: chi ha il potere di decidere di eseguire la manutenzione sui lastrici solari?

leggi tutto
4 ottobre 2018

L’assemblea ordinaria del super-condominio

La riforma del condomino del 2012 / 2013 ha “fatto emergere” e regolamentato – benché in maniera lacunosa e poco chiara, pur ponendosi l’obiettivo di “snellire” – il fenomeno del super-condominio. Tra gli elementi più caratteristici c’è una sorta di “sdoppiamento” dell’assemblea ordinaria, nella quale sono chiamati ad esprimete il voto soggetti diversi a seconda delle materie contenute nel’o.d.g..

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – nessun interesse a impugnare se, sul piano economico, il pregiudizio è modesto

Ai sensi dell’art. 1137 cod. civ., ciascun condomino è legittimato a impugnare davanti all’Autorità Giudiziaria, chiedendone l’annullamento, le delibere “contrarie alla legge o al regolamento di condominio”. In alcuni casi e per specifiche ragioni, autorevolmente individuate da Cass. SS.UU. 7.3.2005 n. 4806, le delibere non sono annullabili, ma nulle, con la conseguenza – tra le altre – che il condomino può impugnarle senza limitazioni di tempo, chiedendo non il loro annullamento, ma l’accertamento – e, con esso, la dichiarazione – della loro nullità. In sede di impugnazione, il condomino attore deve dimostrare di avere un preciso interesse all’accertamento di tale nullità, in assenza del quale la sua domanda è destinata al rigetto.

leggi tutto