Condominio: se l’amministratore non è in regola con gli obblighi formativi, la sua nomina non è valida

La riforma del 2012 / 2013 ha profondamente innovato in merito alla figura dell’amministratore, imprimendo una brusca “sterzata” rispetto al passato nella direzione di rendere gli amministratori dei professionisti qualificati.

L’art. 71 bis disp. att. cod. civ. contiene l’elenco dei requisiti necessari per poter – queste le parole del legislatore – “svolgere l'incarico di amministratore di condominio”. Tra questi requisiti, viene qui in evidenza quello di cui al primo comma, lett. g): per ricoprire il ruolo di amministratore è necessario aver “frequentato un corso di formazione iniziale” e svolgere “attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale”.

L’intento del legislatore è chiarissimo: si è voluto “scardinare” il sistema vigente nel passato, in forza del quale i condominii venivano troppo spesso amministrati da personaggi improvvisati, privi della benché minima preparazione teorica e talvolta anche di dubbia onestà e rettitudine.
La scelta del legislatore è stata netta e inequivocabile: lo scopo è quello di trasformare il tradizionale mestiere di amministratore di condominio in qualcosa di diverso, di fare del classico amministratore di condominio una figura nuova, caratterizzata da una certa professionalità [intesa come competenza e serietà] e in grado di amministrare il condominio con un atteggiamento manageriale.

Detto altrimenti: sostituire il tradizionale gestore con un autentico manager.

Coerentemente con questa impostazione, il legislatore ha anche introdotto il D.M. 13.8.2014 n. 140 e cioè la normativa che ha specificato in concreto i criteri e le modalità per la formazione e l’aggiornamento degli amministratori di condominio.

I maligni sostengono che le leggi esistono per essere disattese, aggirate e violate.
Anche senza indulgere a simili qualunquismi, non si può ignorare il semplice dato di fatto costituito dall’esistenza di significative “sacche” di illegalità sostanziale, riconducibili al mancato rispetto delle leggi vigenti.

Gli amministratori di condominio non costituiscono un’eccezione e capita, quindi, fin troppo spesso che i condominii si ritrovino con “vecchi” amministratori non in regola con l’assolvimento degli obblighi e che le assemblee si trovino a nominare amministratori altrettanto non in regola.

Alla luce di questo, la domanda da porsi è semplice: cosa succede se l’amministratore non è in regola con gli obblighi formativi e di aggiornamento?

L’art. 1137 cod. civ. stabilisce che le deliberazioni “contrarie alla legge o al regolamento di condominio” possono essere impugnate per ottenere dal Giudice il loro “annullamento”.
Il ragionamento, quindi, potrebbe essere semplicemente questo:

• per legge, l’amministratore deve aver assolto gli obblighi di formazione e aggiornamento;
• l’amministratore, il quale non abbia assolto tali obblighi, non può svolgere il suo mestiere;
• l’assemblea, che nomini un amministratore non in regola dal punto di vista della formazione e dell’aggiornamento, sarebbe un’assemblea adottata in violazione della legge;
• la delibera contraria alla legge può essere – come già detto – annullata.

Questa seconda opzione è più drastica e si basa su un’interpretazione più rigida della legge.
È l’interpretazione fatta sua dal Tribunale di Padova con la sentenza del 24.3.2017, pubblicata in Arch. locazioni 2017, 5, 595 e in Condominioelocazione.it 16 novembre 2017, secondo la quale “La mancata frequentazione del corso di formazione periodica rende illegittima la nomina dell'amministratore di condominio nel senso che l'amministratore non potrà assumere incarichi per l'anno successivo e che la sua nomina è nulla”.

Perché addirittura nulla?
La spiegazione è semplice: il Tribunale di Padova considera la normativa vigente in subiecta materia [art. 71 bis disp. att. cod. civ. e D.M. 13.8.2014 n. 140] alla stregua di norme imperative e le delibere “con oggetto illecito” – con ciò intendendosi un oggetto “contrario all'ordine pubblico” – sono, al pari delle “delibere comunque invalide in relazione all'oggetto”, nulle. Sul punto, si veda Cass. SS.UU. 7.3.2005 n. 4806.

A riprova del fatto che la materia è “fluida” e in continuo “assestamento”, giova richiamare una sentenza del Tribunale di Verona in data 13.11.2018.
Questo giudice, pur riconoscendo la non conformità a legge della nomina dell’amministratore non in regola con gli obblighi formativi, ha rilevato che la nullità è una ben specifica forma di invalidità, che il legislatore, quando ha voluto prevedere questa “sanzione”, lo ha fatto espressamente [si veda, al riguardo, il quattordicesimo comma dell’art. 1129 cod. civ.] e che non si può ricavare un’ipotesi di nullità per via interpretativa.
La conclusione del Tribunale di Verona è semplice:

• l’amministratore non in regola con gli obblighi formativi può essere validamente nominato;
• la sua condotta, tuttavia, integra – soprattutto se reiterata nel tempo – gli estremi della “grave irregolarità” ex art. 1129, undicesimo comma, cod. civ., con la conseguenza che ogni condomino potrebbe chiedere al Tribunale la revoca dell’amministratore stesso.

Quale che sia l’impostazione teoretica della questione, le ricadute pratiche della nomina di un amministratore non in regola con gli obblighi formativi si risolvono sempre e comunque nell’invalidità di tale nomina.
Da qui, l’evidente estrema opportunità – per non parlare di vera e propria necessità – che i condomini verifichino, prima della nomina, in quale situazione il nuovo amministratore in pectore si trova rispetto alla sua formazione professionale.