LSMI19 Diritto condominiale
25 novembre 2018
Diritto condominiale

Condominio: se l’amministratore non è in regola con gli obblighi formativi, la sua nomina non è valida

Condominio: se l’amministratore non è in regola con gli obblighi formativi, la sua nomina non è valida

L’amministratore ieri e oggi

La riforma del 2012 / 2013 ha profondamente innovato in merito alla figura dell’amministratore, imprimendo una brusca “sterzata” rispetto al passato nella direzione di rendere gli amministratori dei professionisti qualificati.

L’art. 71 bis disp. att. cod. civ. contiene l’elenco dei requisiti necessari per poter – queste le parole del legislatore – “svolgere l'incarico di amministratore di condominio”. Tra questi requisiti, viene qui in evidenza quello di cui al primo comma, lett. g): per ricoprire il ruolo di amministratore è necessario aver “frequentato un corso di formazione iniziale” e svolgere “attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale”.

L’intento del legislatore è chiarissimo: si è voluto “scardinare” il sistema vigente nel passato, in forza del quale i condominii venivano troppo spesso amministrati da personaggi improvvisati, privi della benché minima preparazione teorica e talvolta anche di dubbia onestà e rettitudine.
La scelta del legislatore è stata netta e inequivocabile: lo scopo è quello di trasformare il tradizionale mestiere di amministratore di condominio in qualcosa di diverso, di fare del classico amministratore di condominio una figura nuova, caratterizzata da una certa professionalità [intesa come competenza e serietà] e in grado di amministrare il condominio con un atteggiamento manageriale.

Detto altrimenti: sostituire il tradizionale gestore con un autentico manager.

Coerentemente con questa impostazione, il legislatore ha anche introdotto il D.M. 13.8.2014 n. 140 e cioè la normativa che ha specificato in concreto i criteri e le modalità per la formazione e l’aggiornamento degli amministratori di condominio.

La più frequente “patologia”

I maligni sostengono che le leggi esistono per essere disattese, aggirate e violate.
Anche senza indulgere a simili qualunquismi, non si può ignorare il semplice dato di fatto costituito dall’esistenza di significative “sacche” di illegalità sostanziale, riconducibili al mancato rispetto delle leggi vigenti.

Gli amministratori di condominio non costituiscono un’eccezione e capita, quindi, fin troppo spesso che i condominii si ritrovino con “vecchi” amministratori non in regola con l’assolvimento degli obblighi e che le assemblee si trovino a nominare amministratori altrettanto non in regola.

Alla luce di questo, la domanda da porsi è semplice: cosa succede se l’amministratore non è in regola con gli obblighi formativi e di aggiornamento?

Una prima possibile risposta

L’art. 1137 cod. civ. stabilisce che le deliberazioni “contrarie alla legge o al regolamento di condominio” possono essere impugnate per ottenere dal Giudice il loro “annullamento”.
Il ragionamento, quindi, potrebbe essere semplicemente questo:
  • per legge, l’amministratore deve aver assolto gli obblighi di formazione e aggiornamento;
  • l’amministratore, il quale non abbia assolto tali obblighi, non può svolgere il suo mestiere;
  • l’assemblea, che nomini un amministratore non in regola dal punto di vista della formazione e dell’aggiornamento, sarebbe un’assemblea adottata in violazione della legge;
  • la delibera contraria alla legge può essere – come già detto – annullata.

Una seconda possibile risposta

Questa seconda opzione è più drastica e si basa su un’interpretazione più rigida della legge.
È l’interpretazione fatta sua dal Tribunale di Padova con la sentenza del 24.3.2017, pubblicata in Arch. locazioni 2017, 5, 595 e in Condominioelocazione.it 16 novembre 2017, secondo la quale “La mancata frequentazione del corso di formazione periodica rende illegittima la nomina dell'amministratore di condominio nel senso che l'amministratore non potrà assumere incarichi per l'anno successivo e che la sua nomina è nulla”.

Perché addirittura nulla?
La spiegazione è semplice: il Tribunale di Padova considera la normativa vigente in subiecta materia [art. 71 bis disp. att. cod. civ. e D.M. 13.8.2014 n. 140] alla stregua di norme imperative e le delibere “con oggetto illecito” – con ciò intendendosi un oggetto “contrario all'ordine pubblico” – sono, al pari delle “delibere comunque invalide in relazione all'oggetto”, nulle. Sul punto, si veda Cass. SS.UU. 7.3.2005 n. 4806.

Un’opinione ancora diversa

A riprova del fatto che la materia è “fluida” e in continuo “assestamento”, giova richiamare una sentenza del Tribunale di Verona in data 13.11.2018.
Questo giudice, pur riconoscendo la non conformità a legge della nomina dell’amministratore non in regola con gli obblighi formativi, ha rilevato che la nullità è una ben specifica forma di invalidità, che il legislatore, quando ha voluto prevedere questa “sanzione”, lo ha fatto espressamente [si veda, al riguardo, il quattordicesimo comma dell’art. 1129 cod. civ.] e che non si può ricavare un’ipotesi di nullità per via interpretativa.
La conclusione del Tribunale di Verona è semplice:
  • l’amministratore non in regola con gli obblighi formativi può essere validamente nominato;
  • la sua condotta, tuttavia, integra – soprattutto se reiterata nel tempo – gli estremi della “grave irregolarità” ex art. 1129, undicesimo comma, cod. civ., con la conseguenza che ogni condomino potrebbe chiedere al Tribunale la revoca dell’amministratore stesso.

Sintesi

Quale che sia l’impostazione teoretica della questione, le ricadute pratiche della nomina di un amministratore non in regola con gli obblighi formativi si risolvono sempre e comunque nell’invalidità di tale nomina.
Da qui, l’evidente estrema opportunità – per non parlare di vera e propria necessità – che i condomini verifichino, prima della nomina, in quale situazione il nuovo amministratore in pectore si trova rispetto alla sua formazione professionale.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

Desiderate maggiori informazioni su questo argomento?
Il nostro team di esperti è a Vostra disposizione.


Altri post sul tema "Diritto condominiale":

4 ottobre 2018

La “nascita” del condominio, la presunzione di proprietà comune e l’individuazione delle proprietà individuali attraverso il titolo contrario

Il condominio costituisce una situazione di comproprietà indivisa: quando esiste un edificio composto da unità immobiliari di proprietari diversi, alcune parti di tale edificio “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio” (art. 1117, primo comma, cod. civ.). Si tratta essenzialmente di “tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune” (art. 1117, primo comma, n. 1) cod. civ.). Ma quando sorge il condominio e quali sono i criteri per individuare le parti comuni e distinguerle dalle parti dell’edificio di proprietà individuale?

leggi tutto
4 ottobre 2018

Qualche riflessione in merito alle morosità condominiale nell’epoca del Covid19

In questo periodo, con l’emergenza sanitaria e le tristemente note – e, comunque, facilmente intuibili – ricadute economiche su tutti gli italiani, si pone in maniera tutt’altro che secondaria il tema della morosità condominiale e del circolo vizioso, che questa crea di provocare.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Qualche riflessione in ordine alla gestione del condominio nelle circostanze eccezionali imposte dal Covid-19 – il ruolo di primo piano degli amministratori e l’importanza della stretta collaborazione tra amministratori e amministrati

Tra le misure, adottate e quindi imposte dal Governo per fronteggiare la diffusione del contagio da Covid-19, spicca il divieto di assembramenti: in sostanza, non ci si può riunire, né in luoghi pubblici né in luoghi privati, per incontri, riunioni, convegni e altro. Il divieto riguarda anche le assemblee condominiali, riunioni nell’ambito delle quali il rispetto della distanza di sicurezza di almeno 1 metro è, di fatto, impossibile. Si pone, quindi, il problema del rischio di una sostanziale “paralisi” della vita dei condominii, enti di gestione che sono stati privati dei loro organi decisionali.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati [parte 2]

In questa seconda parte del contributo sul tema della eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati, l’attenzione si concentrerà in particolare sui concetti introdotti dall’art. 4, commi 4 e 5, L. 9.1.1989 n. 13 e cioè sui presupposti, i limiti e le condizioni del legittimo diniego a un intervento edilizio su un edificio vincolato.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati [Parte 1]

Per ovvie ed evidenti ragioni, nel Belpaese l’esigenza di trovare un compromesso, di individuare un soddisfacente punto di incontro tra la tutela del patrimonio immobiliare storico / artistico e la protezione delle persone che, negli edifici assoggettati a tali vincoli, abitano e lavorano, è particolarmente sentita. Negli anni, con il mutare della sensibilità sociale e l’aumento dell’attenzione a certi temi, si è assistito a un’autentica evoluzione, a una vera e propria “rivoluzione” che ha portato a “mettere a fuoco” una serie di principi fondamentali. Un’attenzione particolare è stata – ed è – dedicata al bilanciamento di interessi tra la tutela delle persone in difficoltà e la salvaguardia del patrimonio storico / artistico

leggi tutto
4 ottobre 2018

Lastrico solare in condominio: nel silenzio dell’art. 1126 cod. civ., chi decide di eseguire l’intervento di manutenzione?

Il codice civile, all’art. 1126 cod. civ., detta la regola per ripartire le spese legate agli interventi manutentivi sui lastrici solari, ma nulla dice in merito all’individuazione del soggetto legittimato a decidere se dare corso oppure no a quegli interventi. In questa sede si vuole rispondere a questa precisa e specifica domanda: chi ha il potere di decidere di eseguire la manutenzione sui lastrici solari?

leggi tutto
4 ottobre 2018

L’assemblea ordinaria del super-condominio

La riforma del condomino del 2012 / 2013 ha “fatto emergere” e regolamentato – benché in maniera lacunosa e poco chiara, pur ponendosi l’obiettivo di “snellire” – il fenomeno del super-condominio. Tra gli elementi più caratteristici c’è una sorta di “sdoppiamento” dell’assemblea ordinaria, nella quale sono chiamati ad esprimete il voto soggetti diversi a seconda delle materie contenute nel’o.d.g..

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – nessun interesse a impugnare se, sul piano economico, il pregiudizio è modesto

Ai sensi dell’art. 1137 cod. civ., ciascun condomino è legittimato a impugnare davanti all’Autorità Giudiziaria, chiedendone l’annullamento, le delibere “contrarie alla legge o al regolamento di condominio”. In alcuni casi e per specifiche ragioni, autorevolmente individuate da Cass. SS.UU. 7.3.2005 n. 4806, le delibere non sono annullabili, ma nulle, con la conseguenza – tra le altre – che il condomino può impugnarle senza limitazioni di tempo, chiedendo non il loro annullamento, ma l’accertamento – e, con esso, la dichiarazione – della loro nullità. In sede di impugnazione, il condomino attore deve dimostrare di avere un preciso interesse all’accertamento di tale nullità, in assenza del quale la sua domanda è destinata al rigetto.

leggi tutto