LSMI19 Diritto condominiale
24 gennaio 2019
Diritto condominiale

Condominio: unità immobiliare in comproprietà e solidarietà passiva

Condominio: unità immobiliare in comproprietà e solidarietà passiva

È noto che, in condominio, la regola generale che “presidia” il lato passivo delle obbligazioni è costituito dalla parziarietà: i condomini rispondono di un’obbligazione, gravante sul condominio a favore di soggetti terzi, a certe condizioni e, comunque sempre e comunque nei limiti delle rispettive quote millesimali.

Questo principio generale è stato statuito dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite [con la sentenza 8.4.2003 n. 9148] e successivamente confermato da altre pronunce [si veda Cass. 9.1.2017, n. 199].
La stessa regola non vale, invece, per i comproprietari di un’unità immobiliare in relazione alle obbligazioni verso il condominio: costoro sono, infatti, responsabili solidalmente e cioè ciascuno di essi può essere chiamato a pagare – fatto salvo il suo diritto di regresso sui condebitori – l’intero debito.

I termini della questione – il fatto

L'’occasione per affrontare questa tematica nasce da una fattispecie invero piuttosto comune:
  • un condomino viene a mancare;
  • a seguito e per effetto di tale decesso gli eredi del condomino si ritrovano comproprietari pro indiviso di un appartamento;
  • il de cuius aveva alcuni debiti verso il condominio per spese condominiali arretrate ex artt. 1118 e 1123 cod. civ.;
  • il condominio chiede agli eredi di far fronte a tali debiti.

I termini della questione – il diritto

Schematicamente:
  • le obbligazioni in materia condominiale devono essere considerate come obbligazioni propter rem. S da essei caratterizzano, quindi, per il fatto che il soggetto gravato, è individuato in base alla titolarità del bene immobile;
  • questi debiti, per effetto della natura reale dell’obbligazione, si trasferiscono in capo agli eredi in uno con la titolarità del bene immobile;
  • relativamente alle obbligazioni ex artt. 1118 e 1123 cod. civ. il legittimato passivo rispetto al condomino è sempre il condomino, con la conseguenza che, in caso di decesso, il diritto di credito del condominio si “sposta” sugli eredi (i quali, per effetto dell’accettazione dell’eredità, sono appunto i nuovi condomini).

Il punto diventa stabilire se questi nuovi condomini, comproprietari pro indiviso della medesima unità immobiliare, siano legati tra loro da un vincolo di solidarietà (con il conseguente diritto del condomino di pretendere da ciascuno di essi l’estinzione dell’intero debito) oppure se trovi applicazione la regola della parziarietà delle obbligazioni.

La solidarietà passiva

La giurisprudenza ha ben chiarito che i comproprietari di un’unità immobiliare in condominio sono tenuti in solido, verso il condominio, al pagamento degli oneri condominiali.
Sul punto, è recentemente intervenuta una sentenza del Tribunale di Bologna in data 27.3.2018. La quale, a sua volta, si rifà all’insegnamento di cui alla pronuncia della Suprema Corte n. 21907 del 21.10.2011 [la quale richiama precedenti decisioni, che cita espressamente (Cass. 5.6.1959, Cass. 10.2.1970 n. 335, Cass. 21.10.1978 n. 4769, Cass. 4.6.2008 n. 14813)].
Il ragionamento seguito dalla Corte, prima, e dal Tribunale di Bologna, poi, può essere schematicamente riassunto come segue:
  • l'obbligazione avente ad oggetto le spese condominiali è determinata con riferimento al valore della singola unità immobiliare dell'edificio in condominio, e cioè al valore del piano o porzione di piano che spetta ai singoli condomini in proprietà esclusiva;
  • al lato soggettivo, nel caso di una comunione ordinaria inquadrata nel condominio quale elemento complesso [e cioè nell’ipotesi che un’unità in condominio appartenga a più soggetti], la comunione medesima viene riguardata, sul piano del diritto positivo, più nel suo aspetto unitario che non in quello della scomposizione nei singoli diritti di proprietà sulla quota ideale. Basti pensare che l'art. 67 disp. att. cod. civ. impone che i comproprietari abbiano un solo rappresentante nell'assemblea;
  • detto altrimenti:
    • l'obbligo del contributo alle spese grava sul titolare del piano o della porzione di piano, inteso come cosa unica,
    • i comproprietari della singola unità costituiscono, rispetto al condominio, un insieme unico;
  • inoltre, trova applicazione l’art. 1294 cod. civ., ai sensi del quale la solidarietà tra condebitori si presume. Da notare che questa norma – per usare le parole di Cass. 21.10.2011 n. 21907 – “non è derogata dalla normativa sulla comproprietà”;
  • da quanto sopra discende che ciascuno dei comproprietari dell’unità immobiliare è tenuto in solido con gli altri verso il condominio;

Questo, in sostanza, il principio di diritto enunciato da Cass. 21.10.2011 n. 21907 (che il Tribunale di Bologna ha recentemente richiamato e fatto suo): “I comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perchè detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall'art. 1294 c.c. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell'unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi”.

È interessante evidenziare che la Suprema Corte ha preso in considerazione, richiamandola espressamente, la pronuncia delle Sezioni Unite n. 9148 dell’8.4.2003 e il principio di diritto dalla medesima espresso circa la natura parziaria e non solidale delle obbligazioni in condominio, e ha statuito che tra le due regole non sussiste contrasto. In altre parole: non c’è conflitto tra la regola che stabilisce la parziarietà delle obbligazioni assunte dal condominio e la regola che stabilisce la solidarietà delle obbligazioni assunte dai comproprietari della singola unità.
La ragione, nella sua essenza, è semplice:
  • c’è una differenza importante tra il rapporto di debito – credito tra il condominio (e, quindi, i condomini, obbligati in seconda battuta e nei limiti di cui all’art. 63, secondo comma. disp. att. cod. civ.) e i terzi e il rapporto debito – credito tra il condominio e i condomini;
  • questa differenza non può che portare a conclusioni diverse per le due differenti fattispecie (espressamente definite tali da Cass. 21.10.2011 n. 21907);
  • il rapporto “esterno” – tra il condominio e il terzo – è soggetto la regola della parziarietà, mentre il rapporto “interno” – tra il condominio e il condomino o i condomini comproprietari di una stessa unità – è assoggettato alla regola della solidarietà.
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