LSMI19 Diritto condominiale
26 settembre 2019
Diritto condominiale

I creditori del condominio possono agire per il recupero, pignorando il conto corrente comune

I creditori del condominio possono agire per il recupero, pignorando il conto corrente comune

La questione, benché oggetto di contrasti interpretativi, è semplice: ci si chiede se il creditore del condominio, che sia rimasto insoddisfatto, sia legittimato ad agire pignorando il conto corrente condominiale. Si pensi, ad esempio, all’impresa che ha rifatto le facciate o installato un ascensore o messo a norma l’impianto elettrico.
Detto altrimenti: il creditore che non è stato pagato può “aggredire” il conto corrente comune oppure la previsione di cui all’art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ. lo impedisce?

Il dato normativo
Come sempre, il ragionamento deve prendere le mosse dal dato normativo. Che, in questo caso, è rappresentato dall’art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ., secondo il quale “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini”.
La sua “lettura”
A sommesso avviso di chi scrive, la disposizione è chiara e deve essere interpretata in armonia con l’intero “impianto” normativo del condominio.
A ben vedere, l’art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ. non si esprime in ordine al rapporto tra il condominio e i suoi creditori, ma detta una regola volta a “regolare il traffico” dei creditori insoddisfatti, legittimati a far valere le loro ragioni di credito non solo contro il condominio, ma anche nei confronti dei singoli condomini.
Detto altrimenti:
 la norma non interviene sul rapporto di credito – debito tra il terzo e il condominio, ma in qualche modo si pone “a valle” di questo rapporto;
 essa, infatti, stabilisce che cosa il creditore può fare – e come – quando ormai è evidente che il condominio non pagherà.
La previsione normativa
Prima dell’intervento del legislatore nel 2012 / 2013, non vi era alcuna specifica previsione normativa.
Adesso, invece, vale la regola dianzi citata, contenuta – come già detto – nell’art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ..
Le considerazioni che nascono da questo raffronto
A parere di chi scrive, il confronto tra lo scenario anteriore alla riforma e quella posteriore rende evidente quale sia stato l’intento del legislatore.
In buona sostanza, il legislatore ha voluto esprimere una serie di regole generali, da cui è agevole dedurre una semplice “scaletta” (o graduatoria) di debitori, che il creditore deve rispettare:
• il primo e principale debitore è il condominio.
Se è vero che quest’ultimo non ha personalità giuridica, è altrettanto vero che ha una sua soggettività giuridica, distinta e separata rispetto a quella dei condomini che lo compongono e idonea a renderlo un centro autonomo di imputazione di posizioni giuridiche. Del resto, se può essere un datore di lavoro, un committente e un correntista bancario, il condomino può anche essere un debitore;
• se – e solo se – il condominio non fa fronte al debito, il creditore può rivolgere le sue richieste ai condomini;
• l’art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ. si limita a prevedere che questo creditore, dopo essere rimasto insoddisfatto nel rapporto con il condominio, può “aggredire” i condomini, ma con l’obbligo di rivolgersi prima ai condomini morosi e solo dopo – e solo eventualmente, se il credito non fosse ancora estinto – ai condomini che siano in regola con i pagamenti
Nulla, nel testo dell’art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ. e, più in generale, nella normativa sul condominio autorizza e giustifica un’interpretazione diversa. Soprattutto, ulla, nel testo dell’art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ. e, più in generale, nella normativa sul condominio porta a ritenere che il condominio in sé e per sé non sia “aggredibile”
Considerazioni di carattere generale
Una lettura diversa dell’art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ. avrebbe come conseguenza la sostanziale “cancellazione” del condominio quale ente di gestione, la sua “eliminazione” dalle dinamiche contrattuali e, più in generale, giuridiche. Il condominio, privo di personalità giuridica, può anche essere – e spesso è – considerato come una specie di “schermo” tra i condomini e il mondo esterno, ma non si può ignorare che questo schermo esiste, che il legislatore lo ha previsto e disciplinato e che, già solo per questo, non si può pensare di “farlo sparire” con tanta disinvoltura.
Se è vero che il condominio è il primo debitore e se è vero che il debitore “ .. risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri” [art. 2744 cod. civ.], allora non è dato comprendere perché il condominio non dovrebbe essere assoggettato al pignoramento del suo conto corrente.
Per intendersi:
 perché il creditore può far pignorare il conto corrente del suo debitore e perché questa regola generale non dovrebbe trovare applicazione quando il debitore è in condominio?
 perché il condominio, nella sua veste di debitore, dovrebbe beneficiare di un trattamento privilegiato e, quindi, godere di una “agevolazione” (per l’appunto, l’impignorabilità del conto corrente) che è, invece, negata a qualsiasi altro debitore?
La giurisprudenza
Alle medesime conclusioni è giunta, benché in maniera non univoca e certamente non in formazione compatta, anche la giurisprudenza.
Bati pensare alla condivisile pronuncia del Tribunale di Milano in data 21.11.2017, pubblicata in Arch. Locazioni 2018, 3, 307:
 “ .. in prima battuta, un "patrimonio del condominio" esiste, ed è costituito principalmente dalle somme presenti sul conto corrente allo stesso intestato. Se non può ancora parlarsi di patrimonio separato, in quanto non parrebbe esservi un vero e proprio vincolo di destinazione delle predette somme cui le stesse non possono essere sottratte, tuttavia non può negarsi che il conto corrente condominiale costituisca la prima garanzia ex art. 2744 c.c. per i creditori del condominio stesso, che potranno scegliere se agire:
- per l'intero nei confronti del condominio (pignorando il conto corrente condominiale) o
- parziariamente nei confronti dei singoli condomini (con l'osservanza, questa volta, del disposto dell'art. 63 disp. att. c.p.c.),att. c.p.c.”;
 “Pertanto, là dove il creditore agisca per il recupero dell'intero credito in forza del contratto che lo lega al condominio (e non nei confronti dei singoli condomini tenuti alla contribuzione) non può trovare applicazione il disposto dell'art. 63 disp. att. c.p.c. perché lo stesso, pignorando il conto corrente condominiale, non "agisce nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti", ma aggredisce il "patrimonio del condominio", patrimonio che al condominio obbligato fa direttamente capo”
Questa sentenza, tra l’altro, richiama pronunce della Corte di Cassazione che hanno espresso importanti concetti nella medesima direzione, suscettibili di essere utilizzati per sostenere – per quanto qui interessa – la tesi della pignorabilità del conto corrente condominiale:
• Cass. SSUU 18.92014 n. 19663, che parla di “progressiva configurabilità in capo al condominio di una sia pure attenuata personalità giuridica, e comunque sicuramente, in atto, di una soggettività giuridica autonoma”;
• Cass. 29.3.2017 n. 8150, secondo cui “Il Condominio è soggetto distinto da ognuno dei singoli condomini, ancorché si tratti di soggetto non dotato di autonomia patrimoniale perfetta”.
Sintesi
La considerazione finale riecheggia quella introduttiva: non c’è alcuna “solida” ragione per escludere che il creditore del condominio, che sia rimasto insoddisfatto, possa procedere con il pignoramento del conto corrente del condominio suo debitore.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

Desiderate maggiori informazioni su questo argomento?
Il nostro team di esperti è a Vostra disposizione.


Altri post sul tema "Diritto condominiale":

4 ottobre 2018

La “nascita” del condominio, la presunzione di proprietà comune e l’individuazione delle proprietà individuali attraverso il titolo contrario

Il condominio costituisce una situazione di comproprietà indivisa: quando esiste un edificio composto da unità immobiliari di proprietari diversi, alcune parti di tale edificio “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio” (art. 1117, primo comma, cod. civ.). Si tratta essenzialmente di “tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune” (art. 1117, primo comma, n. 1) cod. civ.). Ma quando sorge il condominio e quali sono i criteri per individuare le parti comuni e distinguerle dalle parti dell’edificio di proprietà individuale?

leggi tutto
4 ottobre 2018

Qualche riflessione in merito alle morosità condominiale nell’epoca del Covid19

In questo periodo, con l’emergenza sanitaria e le tristemente note – e, comunque, facilmente intuibili – ricadute economiche su tutti gli italiani, si pone in maniera tutt’altro che secondaria il tema della morosità condominiale e del circolo vizioso, che questa crea di provocare.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Qualche riflessione in ordine alla gestione del condominio nelle circostanze eccezionali imposte dal Covid-19 – il ruolo di primo piano degli amministratori e l’importanza della stretta collaborazione tra amministratori e amministrati

Tra le misure, adottate e quindi imposte dal Governo per fronteggiare la diffusione del contagio da Covid-19, spicca il divieto di assembramenti: in sostanza, non ci si può riunire, né in luoghi pubblici né in luoghi privati, per incontri, riunioni, convegni e altro. Il divieto riguarda anche le assemblee condominiali, riunioni nell’ambito delle quali il rispetto della distanza di sicurezza di almeno 1 metro è, di fatto, impossibile. Si pone, quindi, il problema del rischio di una sostanziale “paralisi” della vita dei condominii, enti di gestione che sono stati privati dei loro organi decisionali.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati [parte 2]

In questa seconda parte del contributo sul tema della eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati, l’attenzione si concentrerà in particolare sui concetti introdotti dall’art. 4, commi 4 e 5, L. 9.1.1989 n. 13 e cioè sui presupposti, i limiti e le condizioni del legittimo diniego a un intervento edilizio su un edificio vincolato.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati [Parte 1]

Per ovvie ed evidenti ragioni, nel Belpaese l’esigenza di trovare un compromesso, di individuare un soddisfacente punto di incontro tra la tutela del patrimonio immobiliare storico / artistico e la protezione delle persone che, negli edifici assoggettati a tali vincoli, abitano e lavorano, è particolarmente sentita. Negli anni, con il mutare della sensibilità sociale e l’aumento dell’attenzione a certi temi, si è assistito a un’autentica evoluzione, a una vera e propria “rivoluzione” che ha portato a “mettere a fuoco” una serie di principi fondamentali. Un’attenzione particolare è stata – ed è – dedicata al bilanciamento di interessi tra la tutela delle persone in difficoltà e la salvaguardia del patrimonio storico / artistico

leggi tutto
4 ottobre 2018

Lastrico solare in condominio: nel silenzio dell’art. 1126 cod. civ., chi decide di eseguire l’intervento di manutenzione?

Il codice civile, all’art. 1126 cod. civ., detta la regola per ripartire le spese legate agli interventi manutentivi sui lastrici solari, ma nulla dice in merito all’individuazione del soggetto legittimato a decidere se dare corso oppure no a quegli interventi. In questa sede si vuole rispondere a questa precisa e specifica domanda: chi ha il potere di decidere di eseguire la manutenzione sui lastrici solari?

leggi tutto
4 ottobre 2018

L’assemblea ordinaria del super-condominio

La riforma del condomino del 2012 / 2013 ha “fatto emergere” e regolamentato – benché in maniera lacunosa e poco chiara, pur ponendosi l’obiettivo di “snellire” – il fenomeno del super-condominio. Tra gli elementi più caratteristici c’è una sorta di “sdoppiamento” dell’assemblea ordinaria, nella quale sono chiamati ad esprimete il voto soggetti diversi a seconda delle materie contenute nel’o.d.g..

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – nessun interesse a impugnare se, sul piano economico, il pregiudizio è modesto

Ai sensi dell’art. 1137 cod. civ., ciascun condomino è legittimato a impugnare davanti all’Autorità Giudiziaria, chiedendone l’annullamento, le delibere “contrarie alla legge o al regolamento di condominio”. In alcuni casi e per specifiche ragioni, autorevolmente individuate da Cass. SS.UU. 7.3.2005 n. 4806, le delibere non sono annullabili, ma nulle, con la conseguenza – tra le altre – che il condomino può impugnarle senza limitazioni di tempo, chiedendo non il loro annullamento, ma l’accertamento – e, con esso, la dichiarazione – della loro nullità. In sede di impugnazione, il condomino attore deve dimostrare di avere un preciso interesse all’accertamento di tale nullità, in assenza del quale la sua domanda è destinata al rigetto.

leggi tutto