LSMI19 Diritto condominiale
12 settembre 2019
Diritto condominiale

Il condomino può aprire in facciata luci e vedute, creando una porta – finestra

Il condomino può aprire in facciata luci e vedute, creando una porta – finestra

Capita spesso che un condomino provi il desiderio di trasformare una finestra in una porta – finestra o, più modestamente, di creare una nuova finestra per consentire all’aria e alla luce di invadere l’appartamento e aumentarne, così, la godibilità e – perché no? – il valore.
Al ricorrere di certi presupposti, tale intervento è legittimo e il condomino, esercitando un suo diritto, può eseguirlo senza bisogno di alcuna autorizzazione da parte del Condominio.

La normativa di riferimento
La disposizione principale è l’art. 1102, primo comma, cod. civ., “accompagnata” dall’art. 1120, quarto comma, cod. civ.. Queste norme stabiliscono che il condomino, per il migliore o più intenso godimento della sua proprietà esclusiva, può servirsi della cosa comune, eventualmente anche modificandola, a condizione che non alteri la destinazione della cosa comune, non impedisca agli altri condomini di usare la cosa comune come facevano prima dell’intervento del singolo, non renda impossibile anche a uno solo degli altri condomini l’uso della cosa comune e non crei pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e/o al decoro architettonico dell’edificio.
La fattispecie concreta
Tra le cose comuni, come sopra a disposizione del condomino, ci sono anche le facciate, che l’art. 1117, primo comma, cod. civ. espressamente qualifica come “oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio”.
Il punto essenziale è, quindi, capire se la modifica della facciata condominiale, nel senso della apertura in essa di una porta – finestra, possa essere ritenuta legittima nel senso di cui sopra e automaticamente possibile.
L’insegnamento della Suprema Corte
La giurisprudenza ha statuito ormai da molto tempo che l’apertura di un varco [posta – finestra, finestra o porta] deve essere ritenuto legittimo ex art. 1102 cod. civ.. Sul punto, si veda – tra le altre – Cass. 6.2.2009 n. 3035 [“In tema di condominio negli edifici, l'apertura di un varco nel muro perimetrale per esigenze del singolo condomino è consentita, quale uso più intenso del bene comune, con eccezione del caso in cui tale varco metta in comunicazione l'appartamento del condomino con altra unità immobiliare attigua, pur di proprietà del medesimo, ricompresa in un diverso edificio condominiale, poiché in questo caso il collegamento tra unità abitative determina la creazione di una servitù a carico di fondazioni e struttura del fabbricato”].
Merita, poi, specifica e particolare attenzione la sentenza della Corte di Cassazione n. 13874, emessa in data 9.6.2010.
Questa pronuncia, infatti, puntualizza alcuni elementi in diritto che appaiono sicuramente molto interessanti e contribuiscono non poco a chiarire, analizzando la – per così dire – natura intrinseca del condominio, il rapporto tra la normativa civilistica in generale (sulle distanze, sulle luci e vedute e altro) e quella specificamente dettata per il condominio negli edifici.
Analiticamente:
• i cortili comuni, assolvendo alla specifica finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono senz’altro fruibili a tale scopo;
• in questo ambito, l’apertura di finestre e la trasformazione di una luce in veduta rientrano tra i poteri spettanti ai condomini ex art. 1102 cod. civ.;
• tale apertura / trasformazione rientra nel concetto di “modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”, espressamente previsto proprio dall’art. 1102 cod. civ.;
• non avrebbe senso invocare, a tale riguardo, le limitazioni derivanti dalle ordinarie prescrizioni in tema di luci e vedute. Sul punto, la Corte è chiarissima: “ .. in considerazione della peculiarità del condominio, caratterizzato dalla presenza di una pluralità di unità immobiliari che insistono nel medesimo fabbricato, i diritti e gli obblighi dei partecipanti vanno necessariamente determinati alla luce della disciplina dettata dall'art. 1102 cod. civ.: qualora il condomino abbia utilizzato i beni comuni nell'ambito dei poteri e dei limiti stabiliti dalla norma sopra richiamata, l'esercizio legittimo dei diritti spettanti al condomino iure proprietatis esclude che possano invocarsi le violazioni delle norme dettate in materia di distanze fra proprietà confinanti”;
• analogamente, non si può invocare la tutela del diritto alla riservatezza, potenzialmente leso dall’apertura di una veduta: “ .. se certamente è configurabile e meritevole di tutela anche nel condominio il diritto alla riservatezza, il pregiudizio in concreto risentito non può prescindere da un valutazione comparativa degli opposti interessi dei condomini, dovendo il diritto di ciascuno proprietario di godere e di utilizzare la proprietà esclusiva essere naturalmente limitato dalla necessaria contiguità degli appartamenti, che inevitabilmente comporta restrizioni delle facoltà di godimento che al proprietario spetterebbero, dovendo al riguardo ritenersi connaturate quelle limitazioni che siano l'effetto dell'esercizio legittimo dei poteri spettanti agli altri comproprietari”.
Sintesi e considerazioni finali
E’ ora possibile fare sintesi e “distillare” dall’insegnamento della Corte qualche concetto – base di portata generale:
 il condominio è una realtà, in fatto e in diritto, del tutto peculiare, un autentico “mondo a parte” nell’universo dell’ordinamento giuridico italiano;
 nell’ambito e nel contesto di questa realtà, bisogna sempre operare un attento ed efficace contemperamento di interessi e di diritti e obblighi;
 tale operazione di contemperamento deve essere compiuta tenendo conto che il condominio impone a soggetti spesso estranei una stretta vicinanza – per non dire convivenza – e che questa vicinanza non può non portare alla “compressione” di alcune posizioni individuali;
 in questo senso, disposizioni come l’art. 1102 cod. civ. specificamente dettato per individuare i limiti e i punti di equilibrio tra i diritti di un condomino e i diritti degli altri, devono essere visti e utilizzati come una sorta di “bussola”, una guida interpretativa, una manuale di istruzioni per una convivenza equilibrata e pacifica tra condomini.
In buona sostanza, chi decide di abitare in un condominio sa – e non può non accettarlo – che dovrà subire alcune limitazioni dei suoi diritti, necessariamente e intrinsecamente connesse alla struttura stessa del condominio negli edifici. Ma sa anche di avere alcuni diritti e di poterli esercitare.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

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