LSMI19 Diritto condominiale
4 luglio 2019
Diritto condominiale

Il decreto sblocca – cantieri interviene per dare una mano ai condominii in difficoltà

Il decreto sblocca – cantieri interviene per dare una mano ai condominii in difficoltà

Il decreto sblocca – cantieri (e cioè il D. L. 18.4.2019 n. 32, come convertito dalla L. 14.6.2019 n. 55) ha introdotto una disposizione finalizzata a venire incontro e a dare sollievo a tutti quei condominii che, per una serie di ragioni, vivono situazione di degrado disagio e abbandono e non hanno la “forza” e la capacità – intese come numeri e maggioranze – di intervenire per “raddrizzare” situazioni gravi e urgenti

I riferimenti normativi per inquadrare la fattispecie
Le disposizioni di legge che “entrano in gioco” sono queste:
 l’art. 5 sexies D. L. 18.4.2019 n. 32 [che testualmente, al primo comma, prescrive: “Negli edifici condominiali dichiarati degradati dal comune nel cui territorio sono ubicati gli edifici medesimi, quando ricorrono le condizioni di cui all'articolo 1105, quarto comma, del codice civile, la nomina di un amministratore giudiziario può essere richiesta anche dal sindaco del comune ove l'immobile è ubicato. L'amministratore giudiziario assume le decisioni indifferibili e necessarie in funzione sostitutiva dell'assemblea”];
 l’art. 50, D. Lgs. 18.8.2000 n. 267 (il T.U. sull’ordinamento degli enti locali) [che testualmente, al quinto comma, prescrive: “In particolare, in caso di emergenze sanitarie o di igiene pubblica a carattere esclusivamente locale le ordinanze contingibili e urgenti sono adottate dal sindaco, quale rappresentante della comunità locale. Le medesime ordinanze sono adottate dal sindaco, quale rappresentante della comunità locale, in relazione all'urgente necessità di interventi volti a superare situazioni di grave incuria o degrado del territorio, dell'ambiente e del patrimonio culturale o di pregiudizio del decoro e della vivibilità urbana, con particolare riferimento alle esigenze di tutela della tranquillità e del riposo dei residenti, anche intervenendo in materia di orari di vendita, anche per asporto, e di somministrazione di bevande alcoliche e superalcoliche. Negli altri casi l'adozione dei provvedimenti d'urgenza, ivi compresa la costituzione di centri e organismi di referenza o assistenza, spetta allo Stato o alle regioni in ragione della dimensione dell'emergenza e dell'eventuale interessamento di più ambiti territoriali regionali”];
 l’art. 1105, cod. civ. [che testualmente, al quarto comma, prescrive: “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”].
Il contesto generale e i termini della questione prima del decreto sblocca – cantieri
Per capire bene la questione è necessario “inquadrare” la situazione sulla quale il legislatore ha deciso di intervenire:
 esistono – e sono, purtroppo sempre esistite – situazioni di condominii “abbandonati”, nei quali nessuno adotta – per usare le parole dell’art. 1105, quarto comma, cod. civ. – “i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune” e, per conseguenza, l’edificio è trascurato e degradato e le sue unità hanno, altresì, perso una significativa parte del loro valore;
 la legge prendeva – e prende – in considerazione tali situazioni e, come si è accennato, prescriveva – e prescrive – che i condomini e l’amministratore (ciascuno per quanto di competenza) “mettano in moto” i normali meccanismi decisionali e operativi per rimediare alla situazione di trascuratezza e degrado;
 in buona sostanza:
 si deve convocare l’assemblea per adottare le decisioni del caso, cui poi l’amministratore darà esecuzione
 a sua volta, pur nei ristretti limiti delle due attribuzioni autonome, l’amministratore può e deve fare quanto ritiene necessario,
 se – quale che ne sia la ragione – l’assemblea non riesce ad adottare i provvedimenti del caso e a dettare una “linea di riscatto” e/o l’amministratore non fa quanto potrebbe e dovrebbe e non dà esecuzione a quanto deciso dai condomini, allora si può ricorrere al giudice per arrivare anche alla nomina di un amministratore giudiziario.
Il legislatore è intervenuto in questo contesto.
La novità introdotta dal decreto sblocca – cantieri
In caso di edifici condominiali, che siano stati dichiarati degradati, al potere di iniziativa e al potere decisionale e gestionale del condominio e dei suoi organi si affianca – e talvolta si sostituisce – oggi il potere di iniziativa della P.A..
Per capire bene le situazioni e la normativa, si può individuare e delineare un percorso logico – giuridico che dia idea di quanto oggi, alla luce delle nuove previsioni, può e deve essere fatto:
• il primo presupposto – di fatto – è quello di un condominio abbandonato a sé stesso. Un condominio, cioè, in cui l’amministratore viene meno ai suoi doveri e l’assemblea è sostanzialmente in stallo;
• l’ulteriore presupposto – questa volta di diritto – è che questo stato di cose sia “certificato”: che l’edificio, cioè, sia dichiarato “degradato” dal Sindaco con un’ordinanza emessa ai sensi dell’art. 50, D. Lgs. 18.8.200 n. 267.
E’ importante capire e “mettere a fuoco” che l’iniziativa, di regola, è sempre e comunque, in prima battura, in mano ai condomini e al loro amministratore. Se ci sono situazioni da affrontare, decisioni da prendere e interventi da eseguire, la cosa è sempre e comunque di competenza degli organi del condominio: si convoca l’assemblea, si discute la situazione, si individua la possibile soluzione e si adottano le decisioni del caso. In subordine e in alternativa, qualsiasi condomino è legittimato ad adire l’autorità giudiziaria e chiedere anche la nomina di un amministratore giudiziario.
Tuttavia, se attraverso i normali “canali” non si riesce a fare nulla e non si ottiene alcun risultato, adesso può intervenire la Pubblica Autorità, in persona del Sindaco. A seguito e per effetto del decreto sblocca – cantieri, infatti, questi è legittimato a ricorrere al Tribunale per la nomina di un amministratore condominiale giudiziario.
Tale l’amministratore condominiale di nomina giudiziaria subentra all’amministratore e addirittura si sostituisce all’assemblea, ma solo limitatamente alle questioni e decisioni “indifferibili e necessarie”.
Sintesi
A sommesso avviso di chi scrive, questa novità legislativa deve essere salutata con favore: essa prevede, infatti, la possibilità di un intervento pubblico a supporto dei condominii (e, quindi, dei condomini) che non hanno, come si è già detto, la “forza” e la capacità – intese soprattutto come numeri e maggioranze – di intervenire per “raddrizzare” situazioni gravi e urgenti.
Sotto questo aspetto, è importante focalizzare l’attenzione su quanto prevede l’art. 50 quinto comma D. Lgs. 18.8.2000 n. 267. Questo consente di capire con precisione quale genere di situazioni aveva in mente il legislatore quando ha attribuito al sindaco la legittimazione a intervenire: la norma parla, infatti, di “urgente necessità” di intervenire, di “grave incuria o degrado del territorio, dell'ambiente”, di “pregiudizio del decoro e della vivibilità urbana””.
E’, tuttavia, giusto e doveroso rimarcare il fatto che il decreto sblocca – cantieri non esautora i condomini, spogliandoli di doveri e, soprattutto, responsabilità, ma semplicemente affianca al loro diritto / dovere di iniziativa un altro strumento, costituito dalla legittimazione del sindaco a intervenire per affrontare situazioni di degrado.
Il sindaco non interviene d’autorità e non impedisce certamente al condominio di agire in base ai “normali” strumenti previsti dalla legge. Se un condominio riesce a badare a sé stesso, la P.A. non è chiamata a fare alcunché.
Si pensi, tuttavia, a quelle situazioni di autentico degrado, ubicate soprattutto in certe zone periferiche delle grandi città, in cui alcuni condomini di buona volontà non riescono a “coagulare” una maggioranza tale da produrre una reazione positiva al degrado stesso.
Prima del decreto sblocca – cantieri, la sola possibile via d’uscita era costituita dal ricorso dei singoli condomini all’autorità giudiziaria; adesso, la stessa autorità giudiziaria può essere “messa in partita” dal sindaco e – questa è un’altra novità significativa – l’amministratore giudiziario così nominato fa quanto è necessario e urgente, addirittura sostituendosi, in questi casi, all’assemblea.
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