LSMI19 Diritto condominiale
25 giugno 2019
Diritto condominiale

Il potere dell’assemblea condominiale di cambiare idea: modalità e tempistica del suo esercizio

Il potere dell’assemblea condominiale di cambiare idea: modalità e tempistica del suo esercizio

L’assemblea è l’organo sovrano del condominio e – con alcuni ovvi limiti – ha il potere di adottare qualsiasi decisione e di deliberare qualsiasi intervento / attività / ecc..
In questo potere è insito e compreso anche – sarebbe assurdo il contrario – il potere di cambiare idea: l’assemblea può “tornare sui suoi passi” e “rimangiarsi” una sua precedente decisione. Nel procedere in questo modo, tuttavia, l’assemblea incontra e deve rispettare alcuni vincoli in termini di tempistica e di modalità della nuova decisione. In difetto, anziché chiarire la situazione e adottare un nuovo corso, l’assemblea creerebbe soprattutto ambiguità e le condizioni ideali per un contenzioso.

Il contesto generale e i termini della questione
La doverosa premessa dell’intero discorso è che l’assemblea è l’organo sovrano del condominio, titolare del potere / dovere di decidere e di amministrare il condomino e collocato – per così dire – in posizione sovraordinata rispetto all’amministratore.
In concreto, questo significa che l’assemblea può adottare qualsiasi decisione, che queste decisioni sono vincolanti per tutti i condomini e che l’amministratore deve dare esecuzione alle stesse.
Ovviamente, ci sono alcuni limiti: in sostanza, il rispetto delle norme imperative e di quelle non derogabili, il “perimetro” del potere deliberativo dell’assemblea [che può deliberare unicamente su beni e servizi condominiali] e la salvaguardia dei diritti esclusivi dei singoli condomini.
Detto questo, si immagini che in data X l’assemblea adotti una specifica decisione [ad esempio, l’adozione di un’innovazione o l’esecuzione di un intervento di manutenzione straordinaria] e che successivamente emerga la forte volontà dei condomini di tornare sui loro passi e di “disfare” quanto – sia pure sul mero piano deliberativo – è stato fatto.
E’ chiaro che l’assemblea ha il potere di farlo: se così non fosse, essa sarebbe un ben misero “organo sovrano”.
Questo ripensamento e la connessa volontà di “riavvolgere il nastro”, tuttavia, presentano aspetti molto delicati: non si può semplicemente ignorare la delibera, ma bisogna tenere conto di ciò che l’adozione della stessa ha – per così dire – “messo in moto”. E’, quindi, necessario che il condominio si muova tenendo in debita considerazione il fatto che esiste una determinata decisione e che questa deve – in astratto e non solo – essere eseguita.
Il quadro normativo (anche alla luce dell’elaborazione giurisprudenziale)
Schematicamente, le disposizioni che “entrano in gioco” sono queste:
 l’art. 1137 cod. civ., ai sensi del quale “Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini”;
 l’art. 1135 cod. civ., che prevede le “Attribuzioni dell'assemblea dei condomini” e indica, in sostanza, quali sono i poteri e gli “ambiti di manovra” dell’assemblea;
 l’art. 1130 cod. civ., ai sensi del quale “L'amministratore (…) deve: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea .. ”
 l’art. 1129 cod. civ., ai sensi del quale:
“(…) La revoca dell'amministratore può essere (…) disposta dall'autorità giudiziaria (…) in caso di gravi irregolarità”.
“(…) Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: (…) la mancata esecuzione di (…) deliberazioni dell'assemblea”.
Tutto questo deve essere collocato “sullo sfondo” – e letto alla luce – della pronuncia delle Sezioni Unite 6.8.2010 n. 18331, che ha statuito con cristallina chiarezza che “l’organo principale, depositario del potere decisionale, è l’assemblea dei condomini”, definita anche come “l’organo deliberativo del condominio e l’organo cui compete l’adozione di decisioni in materia di amministrazione dello stesso”, che l’amministratore in quanto tale non ha “nessun potere decisionale o gestorio” e che “la prima, fondamentale, competenza dell’amministratore consiste nell’’eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini’”.
Sintesi
Alla luce di quanto precede, è agevole fare sintesi sui termini concreti della questione e sugli aspetti delicati e potenzialmente problematici della situazione qui presa in esame:
a) la delibera assembleare – per restare all’ipotesi di cui sopra – in data X è valida e vincolante per l’intero condominio;
b) essa deve essere eseguita dall’amministratore, che si esporrebbe, non facendolo, al rischio di revoca giudiziale per grave irregolarità;
c) la compagine condominiale – e, per essa, l’assemblea – ha e mantiene comunque intatto il suo potere di cambiare idea e di rinunciare alla delibera già adottata in data X;
d) la contraddittorietà – più apparente che reale – tra quanto sub a) e b) e quanto sub c) può essere superata;
e) per arrivare a questo risulta, è necessario che il condominio si muova con cautela e con una certa attenzione agli aspetti formali;
f) è, infatti, indispensabile – al fine di rendere ben chiara la situazione e, con ciò, evitare ambiguità e prevenire conflitti – che la volontà del condominio emerga con chiarezza e che l’amministratore abbia chiare indicazioni su quanto deve fare. Si deve, anzi, evidenziare che l’amministratore deve pretendere questa chiarezza o rischia di rimetterci in prima persona, accusato di aver commesso la grave irregolarità di non aver dato esecuzione alla delibera in data X.
Il corretto modus operandi che l’assemblea deve adottare
La cautela e l’attenzione agli aspetti formali sopra citate sub e) si devono sostanziare nell’adozione di un ben preciso e inequivocabile “percorso” formale:
 l’amministratore deve convocare l’assemblea, inserendo in maniera esplicita e con grande chiarezza nell’ordine del giorno che l’assemblea stessa sarà chiamata a decidere se annullare / revocare la delibera in data X;
 sarebbe opportuno che l’avviso di convocazione contenesse – o venisse “accompagnato” da – qualche riga di spiegazione circa il contesto generale e le specifiche ragioni che consigliano di ripensare alla decisione già presa e, eventualmente, porla nel nulla e “sostituirla” con un’altra;
 in sede assembleare, la questione dell’annullamento / revoca della delibera in data X deve essere discussa apertamente e a tale dibattito deve essere riservato uno spazio adeguato;
 se la compagine condominiale delibera – con le maggioranze del caso – di annullare / revocare la delibera in data X (o comunque di non darle esecuzione) e di adottare una decisione diversa, la relativa decisione deve essere riportata nel verbale in maniera chiara ed esplicita, con espressa menzione della “sostituzione” della decisione;
 in merito alle maggioranze, la prudenza consiglia – benché la cosa non sia, a stretto rigore, indispensabile – che la maggioranza a supporto della decisione di “sostituire” la delibera in data X sia più ampia rispetto a quella che tale delibera aveva a suo tempo adottato.
Osservazione conclusiva
II punto essenziale, che deve essere compreso e adeguatamente “messo a fuoco”, è semplice:
 deve emergere senza ambra di dubbio e senza possibilità di equivoco che l’assemblea ha consapevolmente cambiato idea e ha espressamente deciso di non dare esecuzione (ed eventualmente di “sostituirla”) alla delibera in data X;
 non può e non deve crearsi una situazione ambigua, idonea a far pensare che, rispetto alla delibera in data X, il condominio abbia semplicemente – e illegittimamente – “cambiato strada” e deciso, nei fatti, di seguire un percorso diverso.
In questo secondo caso, infatti, qualcuno potrebbe anche rivolgersi all’Autorità giudiziaria per far accertare la mancata esecuzione di una delibera valida e vincolante.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

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