LSMI19 Diritto condominiale
25 giugno 2019
Diritto condominiale

Il potere dell’assemblea condominiale di cambiare idea: modalità e tempistica del suo esercizio

Il potere dell’assemblea condominiale di cambiare idea: modalità e tempistica del suo esercizio

L’assemblea è l’organo sovrano del condominio e – con alcuni ovvi limiti – ha il potere di adottare qualsiasi decisione e di deliberare qualsiasi intervento / attività / ecc..
In questo potere è insito e compreso anche – sarebbe assurdo il contrario – il potere di cambiare idea: l’assemblea può “tornare sui suoi passi” e “rimangiarsi” una sua precedente decisione. Nel procedere in questo modo, tuttavia, l’assemblea incontra e deve rispettare alcuni vincoli in termini di tempistica e di modalità della nuova decisione. In difetto, anziché chiarire la situazione e adottare un nuovo corso, l’assemblea creerebbe soprattutto ambiguità e le condizioni ideali per un contenzioso.

Il contesto generale e i termini della questione
La doverosa premessa dell’intero discorso è che l’assemblea è l’organo sovrano del condominio, titolare del potere / dovere di decidere e di amministrare il condomino e collocato – per così dire – in posizione sovraordinata rispetto all’amministratore.
In concreto, questo significa che l’assemblea può adottare qualsiasi decisione, che queste decisioni sono vincolanti per tutti i condomini e che l’amministratore deve dare esecuzione alle stesse.
Ovviamente, ci sono alcuni limiti: in sostanza, il rispetto delle norme imperative e di quelle non derogabili, il “perimetro” del potere deliberativo dell’assemblea [che può deliberare unicamente su beni e servizi condominiali] e la salvaguardia dei diritti esclusivi dei singoli condomini.
Detto questo, si immagini che in data X l’assemblea adotti una specifica decisione [ad esempio, l’adozione di un’innovazione o l’esecuzione di un intervento di manutenzione straordinaria] e che successivamente emerga la forte volontà dei condomini di tornare sui loro passi e di “disfare” quanto – sia pure sul mero piano deliberativo – è stato fatto.
E’ chiaro che l’assemblea ha il potere di farlo: se così non fosse, essa sarebbe un ben misero “organo sovrano”.
Questo ripensamento e la connessa volontà di “riavvolgere il nastro”, tuttavia, presentano aspetti molto delicati: non si può semplicemente ignorare la delibera, ma bisogna tenere conto di ciò che l’adozione della stessa ha – per così dire – “messo in moto”. E’, quindi, necessario che il condominio si muova tenendo in debita considerazione il fatto che esiste una determinata decisione e che questa deve – in astratto e non solo – essere eseguita.
Il quadro normativo (anche alla luce dell’elaborazione giurisprudenziale)
Schematicamente, le disposizioni che “entrano in gioco” sono queste:
 l’art. 1137 cod. civ., ai sensi del quale “Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini”;
 l’art. 1135 cod. civ., che prevede le “Attribuzioni dell'assemblea dei condomini” e indica, in sostanza, quali sono i poteri e gli “ambiti di manovra” dell’assemblea;
 l’art. 1130 cod. civ., ai sensi del quale “L'amministratore (…) deve: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea .. ”
 l’art. 1129 cod. civ., ai sensi del quale:
“(…) La revoca dell'amministratore può essere (…) disposta dall'autorità giudiziaria (…) in caso di gravi irregolarità”.
“(…) Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: (…) la mancata esecuzione di (…) deliberazioni dell'assemblea”.
Tutto questo deve essere collocato “sullo sfondo” – e letto alla luce – della pronuncia delle Sezioni Unite 6.8.2010 n. 18331, che ha statuito con cristallina chiarezza che “l’organo principale, depositario del potere decisionale, è l’assemblea dei condomini”, definita anche come “l’organo deliberativo del condominio e l’organo cui compete l’adozione di decisioni in materia di amministrazione dello stesso”, che l’amministratore in quanto tale non ha “nessun potere decisionale o gestorio” e che “la prima, fondamentale, competenza dell’amministratore consiste nell’’eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini’”.
Sintesi
Alla luce di quanto precede, è agevole fare sintesi sui termini concreti della questione e sugli aspetti delicati e potenzialmente problematici della situazione qui presa in esame:
a) la delibera assembleare – per restare all’ipotesi di cui sopra – in data X è valida e vincolante per l’intero condominio;
b) essa deve essere eseguita dall’amministratore, che si esporrebbe, non facendolo, al rischio di revoca giudiziale per grave irregolarità;
c) la compagine condominiale – e, per essa, l’assemblea – ha e mantiene comunque intatto il suo potere di cambiare idea e di rinunciare alla delibera già adottata in data X;
d) la contraddittorietà – più apparente che reale – tra quanto sub a) e b) e quanto sub c) può essere superata;
e) per arrivare a questo risulta, è necessario che il condominio si muova con cautela e con una certa attenzione agli aspetti formali;
f) è, infatti, indispensabile – al fine di rendere ben chiara la situazione e, con ciò, evitare ambiguità e prevenire conflitti – che la volontà del condominio emerga con chiarezza e che l’amministratore abbia chiare indicazioni su quanto deve fare. Si deve, anzi, evidenziare che l’amministratore deve pretendere questa chiarezza o rischia di rimetterci in prima persona, accusato di aver commesso la grave irregolarità di non aver dato esecuzione alla delibera in data X.
Il corretto modus operandi che l’assemblea deve adottare
La cautela e l’attenzione agli aspetti formali sopra citate sub e) si devono sostanziare nell’adozione di un ben preciso e inequivocabile “percorso” formale:
 l’amministratore deve convocare l’assemblea, inserendo in maniera esplicita e con grande chiarezza nell’ordine del giorno che l’assemblea stessa sarà chiamata a decidere se annullare / revocare la delibera in data X;
 sarebbe opportuno che l’avviso di convocazione contenesse – o venisse “accompagnato” da – qualche riga di spiegazione circa il contesto generale e le specifiche ragioni che consigliano di ripensare alla decisione già presa e, eventualmente, porla nel nulla e “sostituirla” con un’altra;
 in sede assembleare, la questione dell’annullamento / revoca della delibera in data X deve essere discussa apertamente e a tale dibattito deve essere riservato uno spazio adeguato;
 se la compagine condominiale delibera – con le maggioranze del caso – di annullare / revocare la delibera in data X (o comunque di non darle esecuzione) e di adottare una decisione diversa, la relativa decisione deve essere riportata nel verbale in maniera chiara ed esplicita, con espressa menzione della “sostituzione” della decisione;
 in merito alle maggioranze, la prudenza consiglia – benché la cosa non sia, a stretto rigore, indispensabile – che la maggioranza a supporto della decisione di “sostituire” la delibera in data X sia più ampia rispetto a quella che tale delibera aveva a suo tempo adottato.
Osservazione conclusiva
II punto essenziale, che deve essere compreso e adeguatamente “messo a fuoco”, è semplice:
 deve emergere senza ambra di dubbio e senza possibilità di equivoco che l’assemblea ha consapevolmente cambiato idea e ha espressamente deciso di non dare esecuzione (ed eventualmente di “sostituirla”) alla delibera in data X;
 non può e non deve crearsi una situazione ambigua, idonea a far pensare che, rispetto alla delibera in data X, il condominio abbia semplicemente – e illegittimamente – “cambiato strada” e deciso, nei fatti, di seguire un percorso diverso.
In questo secondo caso, infatti, qualcuno potrebbe anche rivolgersi all’Autorità giudiziaria per far accertare la mancata esecuzione di una delibera valida e vincolante.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

Desiderate maggiori informazioni su questo argomento?
Il nostro team di esperti è a Vostra disposizione.


Altri post sul tema "Diritto condominiale":

4 ottobre 2018

Condominio – la C.T.U. percipiente quale strumento per accertare i danni da infiltrazione

In epoca recente – il riferimento è alla sentenza n. 1875 del 3.5.2022 – la Corte d’Appello di Napoli si è pronunciata in tema di risarcimento del danno da infiltrazione, con specifico riferimento ai mezzi di prova di tale danno e della relativa responsabilità. Nel farlo, la Corte ha utilizzato – è il caso di dirlo: bene – l’insegnamento della Suprema Corte di Cassazione (cui “fa eco” la giurisprudenza di merito) in tema di Consulenza Tecnica d’Ufficio con funzione deducente e con funzione percipiente

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – la condizione di procedibilità dell’avvenuto esperimento della mediazione è soddisfatta quando la mediazione stessa è stata effettiva

In alcune materie – tra queste, il condominio e quindi il diritto condominiale – è necessario, prima di avviare la causa civile, esperire il tentativo di conciliazione. Se questo non ha luogo, allora l’azione risulta non procedibile. Si tratta di capire bene questo concetto e cioè di “mettere a fuoco” cosa debba intendersi con l’espressione “mediazione effettiva”. A questo proposito appare particolarmente interessante una recente pronuncia del Tribunale di Lanciano che ha “messo a fuoco” alcuni punti fermi

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – la cessazione dell’amministratore e il suo compenso

La sentenza 7.6.2022 n. 8862 del Tribunale di Roma – per la quale chi scrive è in debito verso Condominioweb, News del 28.6.2022 – ha affrontato una fattispecie particolare e cioè quella del diritto al compenso dell’amministratore cessato dalla carica. Lo ha fatto con una decisione che – è corretto anticiparlo da subito – a chi scrive appare non convincente

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – è legittimo rimuovere il servoscala privato per installare l’ascensore condominiale

Con la sua sentenza 1.6.2022 n. 8645 il Tribunale di Roma ha affrontato una fattispecie particolare, entrando nel merito del rapporto tra l’impianto privato di un condomino, installato ai sensi dell’art. 1102 cod. civ. e dell’art. 2, secondo comma, L. 9.1.1989 n. 13, e l’ascensore condominiale deliberato dall’assemblea, arrivando a concludere che legittimamente l’amministratore ha rimosso tale impianto privato, ostacolo insormontabile all’esecuzione della delibera assembleare avente ad oggetto l’installazione dell’ascensore

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – il “costo” della mancata adesione alla mediazione di cui al D. Lgs. 4.3.2010 n. 28

E’ noto che il D. Lgs. 4.3.2010 n. 28. ha introdotto nel nostro ordinamento la mediazione “finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali”, prevedendo che in alcune materie questa costituisca condizione di procedibilità della successiva causa civile. Il legislatore, perseguendo l’obiettivo di ridurre significativamente – grazie alla mediazione – il “carico” dei Tribunali e dei Giudici di Pace, ha anche inserito nella normativa un impianto sanzionatorio per la parte che non partecipi alla mediazione “senza giustificato motivo”. In epoca molto recente il Tribunale di Termini Imerese ha fatto buona applicazione di questa normativa, sottolineando efficacemente le possibili conseguenze per il condominio della mancata adesione alla procedura di mediazione.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – quando e come la mediazione impedisce la decadenza dall'impugnazione della delibera

L’art. 1137, secondo comma, cod. civ. prevede il diritto dei condomini di impugnare le delibere assembleari contrarie alla legge o al regolamento di condominio e impone l’obbligo – a pena di decadenza – di esercitare tale diritto entro trenta giorni.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio: il quorum costitutivo è un requisito permanente dell'assemblea

E’ noto a tutti che l’assemblea di condominio si considera “regolarmente costituita” ex art. 1136, primo e terzo comma, cod. civ. se ad essa interviene un certo numero, minimo, di condomini, titolari di un certo quantitativo, minimo, di millesimi. La presenza di questi numeri minimi all’apertura dei lavori dell’assemblea, tuttavia, non basta: essa deve sussistere per l’intera durata della riunione, a pena di sopravvenuta inesistenza dell’assemblea condominiale.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio: in caso di mancata convocazione la prova di resistenza non serve

Ci si interroga sulla possibilità di “salvare” la delibera impugnata dal condomino che non è stato convocato: si può fingere che il condomino sia intervenuto e abbia votato e, quindi, conteggiare il suo voto come se fosse stato espresso e, all’esito, annullare la delibera solo se quel voto risulta determinante? Detto altrimenti: il vulnus della mancata convocazione attiene unicamente al voto oppure si deve ritenere che vi sia qualcosa di più grave, tale da precludere la possibilità di quel “salvataggio”?

leggi tutto