Il rapporto tra amministratore e assemblea in condominio

La cosa, a pensarci bene, è ovvia: l’edificio è dei condomini e non dell’amministratore, sono i condomini e non l’amministratore a beneficiare dei beni e dei servizi comuni, il denaro necessario per pagare le spese e garantire quegli stessi servizi proviene dai condomini e non dall’amministratore. Addirittura – questo dato deve indurre ad una seria riflessione – l’amministratore può anche non esserci, essendo la sua esistenza obbligatoria solo quando i condomini sono più di otto, mentre la presenza dell’assemblea è inscindibilmente connessa all’esistenza del condominio.
Prima della riforma del 2012 / 2013, il ruolo subalterno dell’amministratore era innegabile, tanto da essere stato esplicitamente affermato dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n. 18331/2010 Tale pronuncia ha sottolineato che “l’organo principale, depositario del potere decisionale, è l’assemblea dei condomini”, definita anche come “l’organo deliberativo del condominio e l’organo cui compete l’adozione di decisioni in materia di amministrazione dello stesso”, che l’amministratore in quanto tale non ha “nessun potere decisionale o gestorio” e che “la prima, fondamentale, competenza dell’amministratore consiste nell’’eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini’”.
La riforma del condominio, introdotta dalla L. 11.12.2012 n. 220, ha valorizzato la figura dell’amministratore, individuando specifici poteri – con le relative responsabilità – propri di quest’organo, che sono andati ad aggiungersi ai compiti che l’amministratore già aveva.
L’amministratore ha, quindi, l’obbligo di “far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio” [art. 1129, settimo comma, cod. civ.], l’obbligo di procedere – alla cessazione dell’incarico, al passaggio di consegne [art. 1129, ottavo comma, cod. civ.], l’obbligo di convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto della gestione e in taluni casi di richiesta dei condomini, l’obbligo di dare esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi e alle delibere dell'assemblea, l’obbligo di non creare potenziale confusione tra il patrimonio del condominio e quello dell’amministratore, l’obbligo di agire per il recupero di un credito e l’obbligo di coltivare con efficacia e impegno tale azione, l’obbligo di predisporre e curare il registro di anagrafe condominiale previsto dall’art. 1130, primo comma, n. 6) cod. civ., l’obbligo di tenere il registro dei verbali dell’assemblea, il registro di nomina e revoca dell'amministratore e il registro di contabilità, l’obbligo di conservare la documentazione inerente alla sua gestione, riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio.
Risulta immediatamente evidente che quelli appena elencati sono obblighi di fonte normativa, che non nascono da una qualche decisione della compagine condominiale. Sono compiti propri dell’amministratore, che l’amministratore ha in quanto tale a prescindere da una qualche manifestazione di volontà della compagine condominiale.
Proprio tale ultima caratteristica comporta che l’amministratore sia svincolato dalle decisioni assembleari e che, quindi, non possa “giocare a scaricabarile” con l’assemblea, tentando di delegare ad essa certe decisioni e, quindi, di attribuirle le connesse responsabilità. Come a dire che l’amministratore, pur restando un mandatario dei condomini e, quindi, un organo ad essi subordinato, ha una sfera di attività propria, che gli spetta automaticamente per il mero fatto di essere amministratore.
Sotto questo profilo, il legislatore ha voluto attribuire –enfatizzandone al tempo stesso la professionalità – un peso molto maggiore all’amministratore, in coerenza con le nuove regole sui requisiti necessari per ricoprire la carica di amministratore e sulla formazione obbligatoria per gli amministratori.