LSMI19 Diritto condominiale
9 luglio 2019
Diritto condominiale

Il Tribunale di Roma puntualizza tre aspetti talvolta sottovalutati della mediazione obbligatoria nelle liti in materia condominiale

Il Tribunale di Roma puntualizza tre aspetti talvolta sottovalutati della mediazione obbligatoria nelle liti in materia condominiale

La sentenza 10.9.2018 della 5 sezione civile del Tribunale di Roma, in materia di mediazione nelle – per citare il codice civile – “controversie in materia di condominio”, fornisce l’occasione e il pretesto per qualche rapida considerazione e per tre interessanti “approfondimenti”

La fattispecie concreta
In via di estrema sintesi:
 un condomino si è reso inadempiente all’obbligo di pagare gli oneri condominiali ed è, quindi, in debito verso il condominio;
 nell’ambito delle sue attribuzioni, l’amministratore esercita il suo diritto e, in pari tempo, adempie il suo dovere ex art. 63 disp. att. cod. civ. e chiede (e ottiene) un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo a carico del moroso;
 quest’ultimo propone opposizione, eccependo l’improcedibilità della domanda di condanna al pagamento per il mancato svolgimento della mediazione;
 il Tribunale di Roma dà ragione al condonino moroso e dichiara improcedibile la domanda del Condomino.
La normativa di riferimento
Le disposizioni normative rilevanti sono queste:
• art. 63, primo comma, disp. att. cod. civ. [“Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”]
• art. 71 quater, primo e terzo comma, disp. att. cod. civ. [“Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice” e “Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice”]
art. 5, comma 1 bis, D. Lgs. 4.3.2010 n. 28 [“Chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condominio (…) è tenuto, assistito dall'avvocato, preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto (…). L'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale” e “L'improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza. Il giudice ove rilevi che la mediazione è già iniziata, ma non si è conclusa, fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all' articolo 6. Allo stesso modo provvede quando la mediazione non è stata esperita, assegnando contestualmente alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione”]
• art. 5, quarto comma, D. Lgs. 4.3.2010 n. 28 [“I commi 1-bis e 2 non si applicano: a) nei procedimenti per ingiunzione, inclusa l'opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione (…)”].
Le considerazioni del Tribunale di Roma
Il Tribunale di Roma ha toccato essenzialmente tre argomenti:
a) l’applicabilità o meno della normativa sulla mediazione alle azioni intraprese dal condominio per il recupero coattivo degli oneri non versati dai codomini;
b) il rapporto tra le attribuzioni dell’amministratore e il suo potere / dovere di chiedere l’ingiunzione di pagamento, da un lato, e il fatto che l’azione di recupero contro il condomino è, comunque, una controversia in materia di condominio;
c) il “ruolo” e la funzione della delibera assembleare che autorizza l’amministratore ex art. 71 quater, terzo comma, disp. att. cod. civ. a partecipare al procedimento di mediazione
Per quanto sub a), il Tribunale è tranchant: tra le cause in materia condominiale di cui all’art. 5 D. Lgs. 4.3.2010 n. 28 “certamente rientrano le liti in cui si controverta sulla debenza a carico dei condomini dei contributi per le spese relative alla gestione delle cose comuni”.
In effetti, non è dato capire per quale ragione non dovrebbe essere così, posto che il dato normativo è cristallino: la mediazione è obbligatoria – in quanto condizione di procedibilità – per qualunque “azione relativa a una controversia in materia di condominio” e le “controversie in materia di condominio” sono quelle “derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle (…) disposizioni per l'attuazione del codice”.
Per quanto sub b), se è vero – per usare le parole del Tribunale – che l’amministratore, per legge, “ha una legittimazione autonoma”, è altrettanto vero che la “legge distingue chiaramente la legittimazione dell’amministratore ad agire in giudizio per la riscossione dei contributi (art. 1130, comma 1, n. 3, cod. civ. e art, 63 disp. att. cod. civ.) dalla legittimazione dello stesso a partecipare alla procedura di mediazione”.
Come a evidenziare che l’azione di recupero e la mediazione sono su piani differenti.
Per quanto sub c), il Tribunale di Roma ha precisato che la mancanza della delibera assembleare, che autorizza l’amministratore a partecipare al procedimento di mediazione, è causa di una “sostanziale irregolarità del procedimento” stesso. Ciò, in quanto l’obbligo di cui all’art. 5 D. Lgs. 4.3.2010 n. 28, relativo alla mediazione, comporta a carico del condominio “non solo l’obbligo di introdurre la relativa procedura, ma anche di presenziare alla stessa munito dei necessari poteri, essedo questi necessari per il buon esito del procedimento”.
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Con queste considerazioni il Tribunale di Rona sembra evidenziare che, pur prodromica e ancillare rispetto alla causa vera e propria, la mediazione è e resta un procedimento autonomo, con una sua struttura e – viene spontaneo dirlo – una sua “dignità”, per il quale il legislatore ha previsto chiari presupposti, nonché precisi e non eludibili “passi” anche formali.
Resta pur sempre il tema del rapporto tra l’avvio dell’azione di recupero, con il ricorso in sede monitoria, e il giudizio di cognizione vero proprio, costituito dalla causa di opposizione a decreto. Ma si tratta di una questione – la cosa è evidente – che può e deve essere risolta con l’applicazione del già citato art. 5, commi 1 bis e 4, D. Lgs. 4.3.2010 n. 28.
Sintesi finale
E’ ora il momento di fare sintesi con qualche veloce e schematica considerazione conclusiva:
 le azioni giudiziarie volte alla condanna dei condomini morosi all’estinzione del debito verso il condominio devono essere considerate, ad ogni fine ed effetto, controversie in materia condominiale;
 i quanto tali, esse sono assoggettate all’obbligo di esperimento della procedura di mediazione, in difetto della quale l’azione non è procedibile;
 se decide di partecipare a una mediazione, il condominio deve obbligatoriamente farlo con una specifica delibera, che espressamente autorizzi l’amministratore a rappresentare il condomino in tale procedimento e gli conferisca tutti i poteri del caso;
 benché l’amministratore possa autonomamente agire ex art. 63 disp. att. cod. civ. per il recupero coattivo delle spese non versate, tale autonomia non si estende fino a “coprire” la partecipazione al procedimento di mediazione;
 in concreto, se il condominio ha ottenuto un’ingiunzione di pagamento a carico di un condomino e quest’ultimo propone opposizione, con conseguente obbligo di avvio della procedura di mediazione, l’assemblea deve essere chiamata a deliberare la partecipazione a tale procedura e la causa di opposizione, ove intrapresa comunque, deve essere sospesa in attesa che venga esperita e portata a compimento – quale che ne sia l’esito – la procedura di mediazione.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

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