LSMI19 Diritto condominiale
4 febbraio 2020
Diritto condominiale

L’assemblea ordinaria del super-condominio

L’assemblea ordinaria del super-condominio

La riforma del condomino del 2012 / 2013 ha “fatto emergere” e regolamentato – benché in maniera lacunosa e poco chiara, pur ponendosi l’obiettivo di “snellire” – il fenomeno del super-condominio. Tra gli elementi più caratteristici c’è una sorta di “sdoppiamento” dell’assemblea ordinaria, nella quale sono chiamati ad esprimete il voto soggetti diversi a seconda delle materie contenute nel’o.d.g..

Il super-condominio
L’art. 1117 bis civ. civ. parla – pur non menzionandolo espressamente – del super-condominio, che sussiste “in tutti i casi in cui (…) più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117”.
Per quanto qui interessa, assume rilievo l’art. 67 disp. att. cod. civ., i cui commi terzo e quarto rispettivamente recitano “Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini” e “Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea”.
Si può, quindi, dire che questo contributo si pone un obiettivo piuttosto circoscritto, costituito dall’indagine sul “funzionamento” dell’assemblea ordinaria [per tale intendendosi qui unicamente l’assemblea chiamata alla nomina dell’amministratore e alla “gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii”] dei super-condominii con più di sessanta partecipanti.
L’oggetto di queste osservazioni
Ancor più analiticamente, può dirsi che in questa sede ci si interroga sulla convocazione dell’assemblea del super-condominio con oltre sessanta condomini e sul suo “funzionamento”.
Per quanto attiene a quest’ultimo aspetto, il quadro normativo appare piuttosto chiaro:
 quando l’assemblea ha ad oggetto la nomina dell’amministratore o l’adozione di delibere attinenti alla “gestione ordinaria delle parti comuni”, ad essa partecipano i rappresentanti dei “condominii interessati”
 il voto dei vari condominii interessati (e, quindi dei condomini) viene espresso dai rappresentanti, i quali – giova ricordarlo – operano senza limiti di rappresentanza e senza vincolo di mandato [“Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto”;
 tale voto vincola tutti i condomini del super-condominio.
Detto altrimenti: all’assemblea partecipano solo i rappresentanti dei vari condominii, i quali esprimono la volontà fdi tutti i condomini che rappresentano.
Meno chiaro, invece, è il quadro relativo alla convocazione dell’assemblea super-condominiale:
• ex art. 1117 bis. cod. civ., al super-condominio si applica la normativa dettata in materia di condominio;
• questa normativa prevede che all’assemblea siano convocati i condomini
• peraltro, nell’assemblea ordinaria del super-condominio i singoli condomini non possono votare, essendo tale prerogativa riservata per legge ai rappresentanti;
• ci si chiede, pertanto, se sia possibile, logico e persino legittimo convocare i condomini – i quali comunque non possono esprimere alcun voto – ovvero se si debba procedere alla convocazione di soggetti diversi.
Il quadro è ulteriormente complicato da queste strane” figure dei rappresentanti dei condominii, cui la legge – come si è visto – assegna un ruolo tutt’altro che secondario.
Le possibili opzioni interpretative
Le interpretazioni possibili – e i connessi scenari applicativi – sono tre:
a) convocazione dei condomini
 l’avviso di convocazione dell’assemblea del super-condominio viene mandato a tutti i condomini;
 questi ultimi, suddivisi per condominio, si riuniscono in assemblea, con lo svolgimento, quindi, di tante assemblee quanti sono i condominii;
 le singole assemblee dei vari condominii designano i rappresentanti all’assembla del super-condominio
 tali rappresentanti intervengono all’assemblea ed esprimono il voto dei condomini dei “loro” condominii
b) convocazione dei condominii
 l’avviso di convocazione dell’assemblea del super-condominio viene mandato agli amministratori di tutti i condominii,
 ciascun amministratore convoca l’assemblea del condominio che amministra;
 ogni assemblea designa il suo rappresentante all’assembla del super-condominio;
 i rappresentanti intervengono all’assemblea ed esprimono il voto dei “loro” condominii
c) convocazione dei rappresentati dei condominii
 l’avviso di convocazione dell’assemblea del super-condominio viene mandato ai vari rappresentanti dei vari condominii (che ovviamente devono essere nominati prima di tale momento ed essere ben noti all’amministratore del super-condominio)
 questi rappresentanti, “forti” della loro legittimazione, delle loro attribuzioni e dell’impossibilità che il loro potere di rappresentanza sia in qualche modo “compresso”, intervengono – senza la necessità di una delibera del condominio che rappresentano – all’assemblea ed esprimono il voto dei condomini dei “loro” condominii
 all’esito, i rappresentanti informano i rispettivi amministratori i quali riferiscono alle loro assemblee.
Considerazioni critiche
Lo scenario sub b) è quello che convince meno: si deve, infatti, applicare la normativa sul condominio e questa prevede l’obbligo di convocazione dei condomini, ma non contempla in alcun modo che i condominii siano – e possano essere equiparati ai – condomini.
A favore della tesi e dello scenario sub a) milita la circostanza che, in base alla normativa sul condominio (applicabile al super-condominio), all’assemblea devono essere convocati i condomini.
E’, però, altrettanto vero che all’assemblea super-condominiale devono partecipare direttamente e solo i rappresentanti dei vari condominii e che, per questo, si darebbe vita ad un “meccanismo” articolato e farraginoso, complicato senza motivo e senza scopo. Basti pensare al “giro” che si dovrebbe fare:
 convocazione dei condomini nelle varie assemblee
 assemblea dei vari condominii per la designazione dei singoli rappresentanti
 all’esito dell’assemblea del super-condominio, informativa dei rappresentanti ai vari amministratori.
Tutto considerato, la tesi e lo scenario sub c) appaiono preferibili in quanto più fedeli alla norma e più “in linea” con lo spirito di questa:
 in occasione della prima assemblea dell’anno, ciascun condominio nomina il suo rappresentante all’assemblea del super-condominio
 benché “entrino in gioco” solo quando si riunisce – e solo quando lo fa per la nomina dell’amministratore o l’adozione di delibere attinenti alla “gestione ordinaria delle parti comuni” – l’assemblea del super-condominio, questi rappresentanti restano in carica “in pianta stabile”
 l’avviso di convocazione dell’assemblea del super-condominio viene mandato direttamente a loro ed essi ne danno notizia ai rispettivi amministratori condominiali
Per fugare possibili dubbi, bisogna tenere in considerazione che
 i rappresentanti dei vari condominii sono obbligatori e non possono non esserci
 la normativa prevede espressamente che il rappresentante “comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno” dell’assemblea del super-condominio e questa previsione può avere un senso solo se l’avviso di convocazione arriva al rappresentante e viene trasmesso da quest’ultimo all’amministratore e non viceversa.
A parere di chi scrive, l’assenza e la presenza di “appigli” normativi – caratteristiche rispettivamente degli scenari a) e c) – portano ritenere preferibile l’ipotesi sub c).
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

Desiderate maggiori informazioni su questo argomento?
Il nostro team di esperti è a Vostra disposizione.


Altri post sul tema "Diritto condominiale":

4 ottobre 2018

La “nascita” del condominio, la presunzione di proprietà comune e l’individuazione delle proprietà individuali attraverso il titolo contrario

Il condominio costituisce una situazione di comproprietà indivisa: quando esiste un edificio composto da unità immobiliari di proprietari diversi, alcune parti di tale edificio “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio” (art. 1117, primo comma, cod. civ.). Si tratta essenzialmente di “tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune” (art. 1117, primo comma, n. 1) cod. civ.). Ma quando sorge il condominio e quali sono i criteri per individuare le parti comuni e distinguerle dalle parti dell’edificio di proprietà individuale?

leggi tutto
4 ottobre 2018

Qualche riflessione in merito alle morosità condominiale nell’epoca del Covid19

In questo periodo, con l’emergenza sanitaria e le tristemente note – e, comunque, facilmente intuibili – ricadute economiche su tutti gli italiani, si pone in maniera tutt’altro che secondaria il tema della morosità condominiale e del circolo vizioso, che questa crea di provocare.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Qualche riflessione in ordine alla gestione del condominio nelle circostanze eccezionali imposte dal Covid-19 – il ruolo di primo piano degli amministratori e l’importanza della stretta collaborazione tra amministratori e amministrati

Tra le misure, adottate e quindi imposte dal Governo per fronteggiare la diffusione del contagio da Covid-19, spicca il divieto di assembramenti: in sostanza, non ci si può riunire, né in luoghi pubblici né in luoghi privati, per incontri, riunioni, convegni e altro. Il divieto riguarda anche le assemblee condominiali, riunioni nell’ambito delle quali il rispetto della distanza di sicurezza di almeno 1 metro è, di fatto, impossibile. Si pone, quindi, il problema del rischio di una sostanziale “paralisi” della vita dei condominii, enti di gestione che sono stati privati dei loro organi decisionali.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati [parte 2]

In questa seconda parte del contributo sul tema della eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati, l’attenzione si concentrerà in particolare sui concetti introdotti dall’art. 4, commi 4 e 5, L. 9.1.1989 n. 13 e cioè sui presupposti, i limiti e le condizioni del legittimo diniego a un intervento edilizio su un edificio vincolato.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati [Parte 1]

Per ovvie ed evidenti ragioni, nel Belpaese l’esigenza di trovare un compromesso, di individuare un soddisfacente punto di incontro tra la tutela del patrimonio immobiliare storico / artistico e la protezione delle persone che, negli edifici assoggettati a tali vincoli, abitano e lavorano, è particolarmente sentita. Negli anni, con il mutare della sensibilità sociale e l’aumento dell’attenzione a certi temi, si è assistito a un’autentica evoluzione, a una vera e propria “rivoluzione” che ha portato a “mettere a fuoco” una serie di principi fondamentali. Un’attenzione particolare è stata – ed è – dedicata al bilanciamento di interessi tra la tutela delle persone in difficoltà e la salvaguardia del patrimonio storico / artistico

leggi tutto
4 ottobre 2018

Lastrico solare in condominio: nel silenzio dell’art. 1126 cod. civ., chi decide di eseguire l’intervento di manutenzione?

Il codice civile, all’art. 1126 cod. civ., detta la regola per ripartire le spese legate agli interventi manutentivi sui lastrici solari, ma nulla dice in merito all’individuazione del soggetto legittimato a decidere se dare corso oppure no a quegli interventi. In questa sede si vuole rispondere a questa precisa e specifica domanda: chi ha il potere di decidere di eseguire la manutenzione sui lastrici solari?

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – nessun interesse a impugnare se, sul piano economico, il pregiudizio è modesto

Ai sensi dell’art. 1137 cod. civ., ciascun condomino è legittimato a impugnare davanti all’Autorità Giudiziaria, chiedendone l’annullamento, le delibere “contrarie alla legge o al regolamento di condominio”. In alcuni casi e per specifiche ragioni, autorevolmente individuate da Cass. SS.UU. 7.3.2005 n. 4806, le delibere non sono annullabili, ma nulle, con la conseguenza – tra le altre – che il condomino può impugnarle senza limitazioni di tempo, chiedendo non il loro annullamento, ma l’accertamento – e, con esso, la dichiarazione – della loro nullità. In sede di impugnazione, il condomino attore deve dimostrare di avere un preciso interesse all’accertamento di tale nullità, in assenza del quale la sua domanda è destinata al rigetto.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – il fondo patrimoniale non “protegge” dal condominio creditore

Non sembra fuori luogo dedicare qualche riflessione al fondo patrimoniale e alla sua relazione – verrebbe quasi da dire “interazione” – con la morosità condominiale. In buona sostanza, ci si chiede se la costituzione di un fondo patrimoniale ex art. 167 e ss. cod. civ. possa efficacemente “mettere al riparo” i beni costituiti (o “conferiti”) in quello stesso fondo rispetto alle possibili iniziative del condominio nei confronti dei condomini morosi

leggi tutto