La “nascita” del condominio

I riferimenti normativi sono rappresentati dagli artt. 1117 e 1117 bis cod. civ.:

• “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio (…) se non risulta il contrario dal titolo: (…)” [art. 1117 cod. civ.];
• “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117” [art. 1117 bis cod. civ.].

Queste due norme danno – ai fini che qui interessano – un’indicazione chiara ed essenziale: si ha un condominio ogni qualvolta due o più immobili / unità immobiliari hanno parti comuni ai sensi dell’art. 1117 cod. civ.
Nel corso degli anni – e, ancora, in epoca assai recente – la giurisprudenza ha dato un importante contributo al quadro generale, rendendolo efficacemente ancora più chiaro. E questo, sia relativamente al “momento genetico” del condominio sia con riferimento alle relative formalità sia, infine, in ordine alle ragioni stesse dell’esistenza di un condominio:

• il condominio “ .. sorge nel momento in cui più soggetti divengono proprietari esclusivi delle varie unità immobiliari .. ” [Cass. 30.10.2018 n. 27636];
• il condominio negli edifici sorge “ .. ‘ipso iure et de facto’, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà (né dell’originario costruttore, né dei proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio) o tanto meno di approvazioni assembleari .. ” [Cass. 19.1.2018 n. 1344] e quindi anche senza necessità di alcun comportamento;
• “Per la costituzione di un condominio, si può prescindere da un atto formale qualora sussistano più parti di un edificio in comunione pro indiviso .. ” [T.A.R. Brescia 26.3.2018 n. 341]
• il condominio si instaura “ .. sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali .. ” [Cass. 11.8.2017 n. 20071].

E’ da notare che gli stessi principi generali trovano piena applicazione anche nel fenomeno del c. d. “supercondominio” e cioè in quei casi in cui – per usare le parole del legislatore – “più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117” [art. 1117 bis cod. civ.]. Sul punto, la Suprema Corte è stata chiarissima anche in epoca recente con le pronunce 19.1.2018 n. 1344 (già citata) e 25.10.2018 n, 27084.

Alla luce di tutto quanto già esposto, si può adesso fare sintesi:

• il condominio sussiste quando due o più unità immobiliari, di proprietari diversi, hanno in comune dei beni (parti dell’edificio necessarie all'uso comune, aree e locali destinati ai servizi in comune, opere, installazioni, manufatti – impianti compresi – destinati all’uso comune) e questi beni comuni sono legati alle proprietà individuali da una relazione di accessorietà;
• il condominio viene a esistenza di diritto, per il semplice fatto che si verifica la situazione dianzi descritta e per mero effetto della situazione stessa,
• a tale fine, non è necessario che i condomini pongano in essere alcuna attività: non sono richiesti passi formali, decisioni, forme solenni e quant’altro. Il tutto avviene automaticamente, in virtù della semplice relazione esistente tra il fatto e il diritto. Né più né meno – il paragone non appaia irriverente – come in una nascita: il neonato viene partorito dalla madre [fatto] ed entra automaticamente in possesso della capacità giuridica [diritto]

Tutto questo vale a livello teorico (ma non astratto, in quanto i concetti dianzi espressi hanno una forte valenza nella realtà quotidiana). E’, comunque, necessario un ulteriore passaggio, volto a far capire come il condominio, una volta “nato”, inizi a muovere i suoi primi passi per poi arrivare a camminare e “correre” da solo.

Il condominio, pur essendo una realtà di grande importanza sul piano operativo, sociale ed economico, con significative ricadute nella vita quotidiana delle persone, non ha personalità giuridica: è un ente di gestione, un ente collettivo a sé, non inquadrabile nelle grandi categorie delle persone fisiche, persone giuridiche, associazioni (riconosciute e non), fondazioni, comitati e enti vari.

Pur in questa sua strana dimensione, il condominio può e deve agire nel mondo e operare nella realtà quotidiana. E’, pertanto, necessario che i condomini si organizzino a tale scopo, attraverso l’adozione delle regole interne di funzionamento, l’individuazione e la nomina dei soggetti chiamati a gestire la neo-nata realtà, l’assolvimento dei vari adempimenti formali e operativi e tutto quanto occorre ancora.

Si entra, così, nell’ambito della richiesta di attribuzione al condominio del codice fiscale, dell’adozione del regolamento condominiale, della nomina degli organi del condominio (primo fra tutti, l’amministratore, obbligatorio quando i condomini sono più di otto), della stipula dei contratti con i vari soggetti destinati a fornire al Condominio ciò di cui questo ha bisogno (luce, gas, riscaldamento, ecc.) e così via.

E’ noto, tuttavia, che un condominio non viene ad esistenza nel deserto per magia o per effetto della manifestazione di volontà di un qualche non bene identificato Essere superiore. Esso, piuttosto, sorge – la cosa rientra nelle nozioni di comune esperienza – “sulle ceneri” del costruttore dell’edificio e subentra – sul piano giuridico, ma anche su quello concreto e pratico / operativo – a quest’ultimo.

Che cosa succede tipicamente?
Nell’esperienza della realtà quotidiana i passaggi sono, di regola, questi:

• il costruttore vende le varie unità immobiliari, con ciò ponendo fine alla situazione di un unico proprietario dell’intero edificio e – come si è visto – “dando vita” al condominio;
• a quel punto, essendo nella maggior parte dei casi l’unico in grado di farlo, egli riunisce i neo-proprietari [ormai, più correttamente, i condomini] affinché questi possano iniziare la loro vita condominiale;
• spesso esiste già un amministratore / gestore delle parti comuni, scelto dal costruttore;
• costui, per conto del costruttore e nell’interesse dei condomini, provvede a “prendere in carico” la gestione pratica dell’edificio: chiede l’attribuzione del codice fiscale, stipula – o rinnova, se già in essere con il costruttore unico proprietario – i vari contratti (soprattutto quelli non differibili), si occupa di procurare / rendere disponibili i vari documenti e registri indispensabili per la vita in condominio (registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell'amministratore, registro di contabilità, registro di anagrafe condominiale e quant’altro) e provvede alla convocazione della prima assemblea.

Due concetti sono molto importanti:

• quell’assemblea è la prima assemblea “ufficiale” del Condominio, la prima di cui deve essere redatto il verbale ex art. 1136, ultimo comma, cod. civ., da inserire poi nel relativo registro. E’ senz’altro opportuno che quel verbale contenga una “fotografia” della situazione in condominio a quella data e che in esso l’assemblea provveda, per quanto di suo interesse e di ragione, a ratificare quanto è stato fatto in precedenza. Questa assemblea, tuttavia, non ha valenza costitutiva: è la prima assemblea e, in quanto tale, adotta le prime decisioni e detta le prime linee – guida, gestisce la fisiologica transizione dalla fase monocratica e “tirannica” del costruttore / proprietario unico a quella pluralista e democratica della compagine condominiale, ma è l’assemblea di un condomino già esistente;
• l’assemblea, così “entrata in funzione”, non è obbligata a tenersi – nominandolo formalmente – l’amministratore scelto a suo tempo dal costruttore, ma in qualche modo “azzera” le varie cariche e, in generale, il quadro complessivo dei “satelliti” del condominio e fa partire il condominio da zero.

A parziale deroga di quanto appena detto, è possibile che i condomini si trovino dei contratti stipulati dal costruttore [per la manutenzione, per la gestione deli impianti, per il giardino comune e così via] e siano costretti – per effetto di apposita clausola inserita nei vari contratti di compravendita – a dover subentrare in essi al costruttore, loro dante causa.

Questo, tuttavia, non vale per la nomina dell’amministratore, che rientra nelle prerogative sovrane e non rinunciabili dell’assemblea successivamente alla costituzione del condominio. Al più, l’assembla potrà decidere – se chiamata a pronunciarsi – di nominare lo stesso amministratore già scelto e incaricato dal costruttore, ma si tratterà sempre e comunque di una sua libera decisione.