La “nascita” del condominio, la presunzione di proprietà comune e l’individuazione delle proprietà individuali attraverso il titolo contrario

I termini della questione
Bisogna avviare il ragionamento dal dato normativo: il già citato art. 1117 cod. civ. individua una serie di parti dell’edificio, relativamente alle quali espressamente statuisce che esse “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio (…) se non risulta il contrario dal titolo”.
Il tema è ben noto da molti anni, è stato affrontato innumerevoli volte e sotto tutti gli aspetti. In epoca recente, tuttavia, la Suprema Corte è stata chiamata a pronunciarsi ancora in subiecta materia e ha colto l’occasione – con l’ordinanza 21.9.2020 n. 19712 – per ribadire con chiarezza alcuni punti fermi.
I cardini del ragionamento della Corte di Cassazione
Nella realtà di fatto, prima ancora che di diritto, il punto di partenza è costituito da un edificio integralmente di proprietà di un unico soggetto – tipicamente, il costruttore – il quale decide di frazionare l’immobile e trasferire a soggetti terzi la proprietà delle singole unità.
Questo è l’esatto e specifico momento in cui il condominio “nasce”. Sul punto, la Cassazione è chiarissima: “ .. la situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 c.c. e ss., si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto”.
La Corte prosegue, poi, evidenziando che quello è anche il momento in cui sorge e opera la presunzione d condominialità e cioè la “presunzione legale ex art. 1137 c.c. di comunione ‘pro indiviso’”.
Il che equivale a dire che, con il primo trasferimento della prima unità immobiliare si crea il condominio e che, in forza di tale stato di cose, tutta una serie di parti (e impianti) dell’edificio si presumono per legge in comproprietà tra tutti i condomini.
Questa presunzione può essere superata: è, infatti, possibile dimostrare che, in realtà, una determinata parte dell’edificio è di proprietà esclusiva di un singolo condomino. L’unico “strumento” per questo, tuttavia, è costituito dal titolo contrario. Al riguardo, ancora Cass. 21.9.2020 n. 19712: “E' consolidato l'orientamento di questa Corte ad avviso del quale spetta al condomino, che pretenda l'appartenenza esclusiva di un bene, quale appunto un lastrico solare, compreso tra quelli elencati espressamente o per relationem dall'art. 1117 c.c., dar prova della sua asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario; in difetto di tale prova, infatti, deve essere affermata l'appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 17/02/2020, n. 3852; Cass. Sez. 2, 07/05/2010, n. 11195; Cass. Sez. 2, 18/04/2002, n. 5633; Cass. Sez. 2, 15/06/2001, n. 8152; Cass. Sez. 2, 04/04/2001, n. 4953)”.
L’attenzione alla volontà delle parti
Si è detto che la proprietà comune di certe parti dell’edificio si presume e che questa situazione deve essere confermata e ribadita solo “se non risulta il contrario dal titolo”. Il che equivale a dire, in concreto, che si può e si deve ritenere che una parte dell’edificio, normalmente comune a tutti i condomini, appartenga in realtà unicamente a uno di essi se e solo se dall’atto, a mezzo del quale tale ultimo presunto proprietario esclusivo ha acquistato, emerge con forza e chiarezza che la volontà delle parti del contratto fosse esattamente in quel senso.
Per capirsi:
• il lastrico solare – è solo un esempio: il discorso varrebbe per tutti i beni comuni menzionati dal Codice Civile – rientra ex art. 1117, primo comma, n. 1), cod. civ. tra i beni, che si presumono comuni a tutti i condomini;
• il condomino proprietario dell’ultimo piano, il quale ritenga di aver acquistato la proprietà esclusiva di detto lastrico e intenda, quindi, rivendicarla, deve necessariamente dimostrare che la volontà del suo dante causa e sua, al momento del trasferimento della proprietà dell’unità immobiliare, era chiaramente ed esattamente questa. Cioè che, in uno con l’unità immobiliare, l’originario proprietario abbia inteso vendere – e specularmente l’acquirente abbia inteso acquistare – anche la proprietà esclusiva del lastrico, che a detta unità è fisicamente collegato (e che, per effetto di tale specifico e particolare trasferimento, è – per così dire – “uscita” dall’elenco delle parti comuni.