LSMI19 Diritto condominiale
8 ottobre 2020
Diritto condominiale

La “nascita” del condominio, la presunzione di proprietà comune e l’individuazione delle proprietà individuali attraverso il titolo contrario

La “nascita” del condominio, la presunzione di proprietà comune e l’individuazione delle proprietà individuali attraverso il titolo contrario

Il condominio costituisce una situazione di comproprietà indivisa: quando esiste un edificio composto da unità immobiliari di proprietari diversi, alcune parti di tale edificio “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio” (art. 1117, primo comma, cod. civ.).
Si tratta essenzialmente di “tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune” (art. 1117, primo comma, n. 1) cod. civ.).
Ma quando sorge il condominio e quali sono i criteri per individuare le parti comuni e distinguerle dalle parti dell’edificio di proprietà individuale?

I termini della questione
Bisogna avviare il ragionamento dal dato normativo: il già citato art. 1117 cod. civ. individua una serie di parti dell’edificio, relativamente alle quali espressamente statuisce che esse “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio (…) se non risulta il contrario dal titolo”.
Il tema è ben noto da molti anni, è stato affrontato innumerevoli volte e sotto tutti gli aspetti. In epoca recente, tuttavia, la Suprema Corte è stata chiamata a pronunciarsi ancora in subiecta materia e ha colto l’occasione – con l’ordinanza 21.9.2020 n. 19712 – per ribadire con chiarezza alcuni punti fermi.
I cardini del ragionamento della Corte di Cassazione
Nella realtà di fatto, prima ancora che di diritto, il punto di partenza è costituito da un edificio integralmente di proprietà di un unico soggetto – tipicamente, il costruttore – il quale decide di frazionare l’immobile e trasferire a soggetti terzi la proprietà delle singole unità.
Questo è l’esatto e specifico momento in cui il condominio “nasce”. Sul punto, la Cassazione è chiarissima: “ .. la situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 c.c. e ss., si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto”.
La Corte prosegue, poi, evidenziando che quello è anche il momento in cui sorge e opera la presunzione d condominialità e cioè la “presunzione legale ex art. 1137 c.c. di comunione ‘pro indiviso’”.
Il che equivale a dire che, con il primo trasferimento della prima unità immobiliare si crea il condominio e che, in forza di tale stato di cose, tutta una serie di parti (e impianti) dell’edificio si presumono per legge in comproprietà tra tutti i condomini.
Questa presunzione può essere superata: è, infatti, possibile dimostrare che, in realtà, una determinata parte dell’edificio è di proprietà esclusiva di un singolo condomino. L’unico “strumento” per questo, tuttavia, è costituito dal titolo contrario. Al riguardo, ancora Cass. 21.9.2020 n. 19712: “E' consolidato l'orientamento di questa Corte ad avviso del quale spetta al condomino, che pretenda l'appartenenza esclusiva di un bene, quale appunto un lastrico solare, compreso tra quelli elencati espressamente o per relationem dall'art. 1117 c.c., dar prova della sua asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario; in difetto di tale prova, infatti, deve essere affermata l'appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 17/02/2020, n. 3852; Cass. Sez. 2, 07/05/2010, n. 11195; Cass. Sez. 2, 18/04/2002, n. 5633; Cass. Sez. 2, 15/06/2001, n. 8152; Cass. Sez. 2, 04/04/2001, n. 4953)”.
L’attenzione alla volontà delle parti
Si è detto che la proprietà comune di certe parti dell’edificio si presume e che questa situazione deve essere confermata e ribadita solo “se non risulta il contrario dal titolo”. Il che equivale a dire, in concreto, che si può e si deve ritenere che una parte dell’edificio, normalmente comune a tutti i condomini, appartenga in realtà unicamente a uno di essi se e solo se dall’atto, a mezzo del quale tale ultimo presunto proprietario esclusivo ha acquistato, emerge con forza e chiarezza che la volontà delle parti del contratto fosse esattamente in quel senso.
Per capirsi:
• il lastrico solare – è solo un esempio: il discorso varrebbe per tutti i beni comuni menzionati dal Codice Civile – rientra ex art. 1117, primo comma, n. 1), cod. civ. tra i beni, che si presumono comuni a tutti i condomini;
• il condomino proprietario dell’ultimo piano, il quale ritenga di aver acquistato la proprietà esclusiva di detto lastrico e intenda, quindi, rivendicarla, deve necessariamente dimostrare che la volontà del suo dante causa e sua, al momento del trasferimento della proprietà dell’unità immobiliare, era chiaramente ed esattamente questa. Cioè che, in uno con l’unità immobiliare, l’originario proprietario abbia inteso vendere – e specularmente l’acquirente abbia inteso acquistare – anche la proprietà esclusiva del lastrico, che a detta unità è fisicamente collegato (e che, per effetto di tale specifico e particolare trasferimento, è – per così dire – “uscita” dall’elenco delle parti comuni.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

Desiderate maggiori informazioni su questo argomento?
Il nostro team di esperti è a Vostra disposizione.


Altri post sul tema "Diritto condominiale":

4 ottobre 2018

Condominio – la C.T.U. percipiente quale strumento per accertare i danni da infiltrazione

In epoca recente – il riferimento è alla sentenza n. 1875 del 3.5.2022 – la Corte d’Appello di Napoli si è pronunciata in tema di risarcimento del danno da infiltrazione, con specifico riferimento ai mezzi di prova di tale danno e della relativa responsabilità. Nel farlo, la Corte ha utilizzato – è il caso di dirlo: bene – l’insegnamento della Suprema Corte di Cassazione (cui “fa eco” la giurisprudenza di merito) in tema di Consulenza Tecnica d’Ufficio con funzione deducente e con funzione percipiente

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – la condizione di procedibilità dell’avvenuto esperimento della mediazione è soddisfatta quando la mediazione stessa è stata effettiva

In alcune materie – tra queste, il condominio e quindi il diritto condominiale – è necessario, prima di avviare la causa civile, esperire il tentativo di conciliazione. Se questo non ha luogo, allora l’azione risulta non procedibile. Si tratta di capire bene questo concetto e cioè di “mettere a fuoco” cosa debba intendersi con l’espressione “mediazione effettiva”. A questo proposito appare particolarmente interessante una recente pronuncia del Tribunale di Lanciano che ha “messo a fuoco” alcuni punti fermi

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – la cessazione dell’amministratore e il suo compenso

La sentenza 7.6.2022 n. 8862 del Tribunale di Roma – per la quale chi scrive è in debito verso Condominioweb, News del 28.6.2022 – ha affrontato una fattispecie particolare e cioè quella del diritto al compenso dell’amministratore cessato dalla carica. Lo ha fatto con una decisione che – è corretto anticiparlo da subito – a chi scrive appare non convincente

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – è legittimo rimuovere il servoscala privato per installare l’ascensore condominiale

Con la sua sentenza 1.6.2022 n. 8645 il Tribunale di Roma ha affrontato una fattispecie particolare, entrando nel merito del rapporto tra l’impianto privato di un condomino, installato ai sensi dell’art. 1102 cod. civ. e dell’art. 2, secondo comma, L. 9.1.1989 n. 13, e l’ascensore condominiale deliberato dall’assemblea, arrivando a concludere che legittimamente l’amministratore ha rimosso tale impianto privato, ostacolo insormontabile all’esecuzione della delibera assembleare avente ad oggetto l’installazione dell’ascensore

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – il “costo” della mancata adesione alla mediazione di cui al D. Lgs. 4.3.2010 n. 28

E’ noto che il D. Lgs. 4.3.2010 n. 28. ha introdotto nel nostro ordinamento la mediazione “finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali”, prevedendo che in alcune materie questa costituisca condizione di procedibilità della successiva causa civile. Il legislatore, perseguendo l’obiettivo di ridurre significativamente – grazie alla mediazione – il “carico” dei Tribunali e dei Giudici di Pace, ha anche inserito nella normativa un impianto sanzionatorio per la parte che non partecipi alla mediazione “senza giustificato motivo”. In epoca molto recente il Tribunale di Termini Imerese ha fatto buona applicazione di questa normativa, sottolineando efficacemente le possibili conseguenze per il condominio della mancata adesione alla procedura di mediazione.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – quando e come la mediazione impedisce la decadenza dall'impugnazione della delibera

L’art. 1137, secondo comma, cod. civ. prevede il diritto dei condomini di impugnare le delibere assembleari contrarie alla legge o al regolamento di condominio e impone l’obbligo – a pena di decadenza – di esercitare tale diritto entro trenta giorni.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio: il quorum costitutivo è un requisito permanente dell'assemblea

E’ noto a tutti che l’assemblea di condominio si considera “regolarmente costituita” ex art. 1136, primo e terzo comma, cod. civ. se ad essa interviene un certo numero, minimo, di condomini, titolari di un certo quantitativo, minimo, di millesimi. La presenza di questi numeri minimi all’apertura dei lavori dell’assemblea, tuttavia, non basta: essa deve sussistere per l’intera durata della riunione, a pena di sopravvenuta inesistenza dell’assemblea condominiale.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio: in caso di mancata convocazione la prova di resistenza non serve

Ci si interroga sulla possibilità di “salvare” la delibera impugnata dal condomino che non è stato convocato: si può fingere che il condomino sia intervenuto e abbia votato e, quindi, conteggiare il suo voto come se fosse stato espresso e, all’esito, annullare la delibera solo se quel voto risulta determinante? Detto altrimenti: il vulnus della mancata convocazione attiene unicamente al voto oppure si deve ritenere che vi sia qualcosa di più grave, tale da precludere la possibilità di quel “salvataggio”?

leggi tutto