LSMI19 Diritto condominiale
13 febbraio 2020
Diritto condominiale

Lastrico solare in condominio: nel silenzio dell’art. 1126 cod. civ., chi decide di eseguire l’intervento di manutenzione?

Lastrico solare in condominio: nel silenzio dell’art. 1126 cod. civ., chi decide di eseguire l’intervento di manutenzione?

Il codice civile, all’art. 1126 cod. civ., detta la regola per ripartire le spese legate agli interventi manutentivi sui lastrici solari, ma nulla dice in merito all’individuazione del soggetto legittimato a decidere se dare corso oppure no a quegli interventi. In questa sede si vuole rispondere a questa precisa e specifica domanda: chi ha il potere di decidere di eseguire la manutenzione sui lastrici solari?

La questione e l’oggetto di questo contributo
L’art. 1126 cod. civ. prende in considerazione e disciplina i lastrici solari, dettando una regola generale in merito alla ripartizione delle spese legate agli interventi di manutenzione sui medesimi: “Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”
La norma parla espressamente del lastrico “non (…) comune a tutti i condomini” (e, quindi, del lastrico di proprietà esclusiva di un singolo condomino) e prende apertamente in considerazione il / i condomino / i che ne abbia/no “l'uso esclusivo”.
Per via interpretativa, tuttavia, si è giunti a considerare questa disposizione applicabile anche ai lastrici che sono effettivamente condominiali, ma il cui uso e godimento spetta – evidentemente, per disposizione regolamentare – a un solo condomino. Così come si è giunti a ritenere che la disposizione debba trovare applicazione anche per le conseguenze della omessa o insufficiente o errata manutenzione: l’art. 1126 cod. civ. detta il criterio di ripartizione della spesa anche quando questa consiste nel risarcimento di un danno riconducibile a carenze manutentive.
Il medesimo concetto di cui sopra può essere sintetizzato ed espresso – e reso di più agevole comprensione – anche così: l’art. 1126 cod. civ, disciplina la ripartizione delle spese per interventi manutentivi (e per il risarcimento dei relativi danni) eseguiti su lastrici solari di proprietà esclusiva (e su lastrici solari di proprietà comune, concessi in uso esclusivo a un condomino), ponendole per un terzo a carico del proprietario esclusivo del lastrico e per due terzi a carico dei condomini proprietari delle unità sottostanti.
Come si è visto, la disposizione codicistica stabilisce chi debba sostenere queste spese e in quale misura e proporzione esse debbano essere suddivise tra i coobbligati.
Il quesito che si vuole affrontare qui, però, è diverso: chi ha il potere di decidere l’esecuzione dell’intervento manutentivo, il cui costo sarà poi suddiviso ex art. 1126 cod. civ. e, cioè, posto a carico anche di un certo numero di condomini?
E’ da tenere presente che, sul punto specifico, il legislatore tace: l’art. 1126 cod. civ. detta unicamente il criterio di ripartizione della spesa, ma non dice alcunché sulla titolarità del relativo potere decisionale.
Le opzioni possibili
In astratto, sono configurabili due diverse ipotesi, alternative tra loro:
a) la decisione spetta unicamente al – ed è adottata unicamente dal – condomino proprietario del lastrico solare;
b) la decisione spetta unicamente al condominio, che la adotta in sede assembleare con le maggioranze previste dall’art. 1136 cod. civ..
Le criticità dell’una e dell’altra opzione interpretativa sono presto individuate:
• se la decisione spettasse per intero e solo al proprietario del lastrico, su quali basi sarebbe legittimo imporre al condominio (o, più esattamente, a una parte di esso) una spesa da questo non deliberata?
• se la decisone dovesse essere adottata dal condominio, la relativa delibera sarebbe da considerare valida (e non nulla in quanto il suo oggetto “non rientra nella competenza dell'assemblea” o incide “sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva” – così Cass. SS.UU. 7.3.2005 n. 4806) e su quali basi sarebbe vincolante per il citato condomino proprietario del lastrico?
L’intervento della Suprema Corte
Sul punto specifico è intervenuta in epoca piuttosto recente la Suprema Corte con la sentenza n. 19779 del 9.8.2017.
Vale la pena di estrapolare alcuni passaggi della sua motivazione:
“ .. in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, l'assemblea dei condomini, ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, è tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria degli stessi, ripartendosi poi le spese di riparazione o di ricostruzione, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i restanti due terzi a carico dei condomini cui la terrazza serva da copertura (Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449)”;
 “L'obbligo dei condomini dell'edificio, cui il lastrico solare o la terrazza a livello serve di copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso, trova, quindi, fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico o sulla terrazza medesimi, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamenti”;
 “Da tanto consegue che sussistono anche i correlativi poteri deliberativi dell'assemblea quanto alle decisioni concernenti la riparazione, la ricostruzione e la sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della terrazza a livello, inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura (solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), senza che nessuna rilevanza rivesta la natura del diritto di uso esclusivo, ovverosia il suo carattere reale o personale, spettante a taluni condomini”.
Come si vede, un intervento illuminante e decisivo, alla luce del quale è ora agevole fare sintesi e rispondere, così, alla domanda sopra formulata.
Sintesi
In verità, è agevole rinvenire questa sintesi nella massima di questa sentenza, come pubblicata in Giustizia civile, Massimario 2017: “ … l'obbligo dei proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello in uso o di proprietà esclusivi di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione, ex art. 1126 c.c., trova fondamento nel principio per cui i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'"utilitas" che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti; sicché, indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell'edificio (...), spettano all'assemblea, cui è riservata una valutazione discrezionale di merito che, come tale, esula dal controllo di mera legittimità rimesso al giudice attraverso l’impugnativa di cui all’art. 1137 c.c.”
In sostanza, quindi, l’intervento manutentivo sul lastrico solare è deliberato, “indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi”, dall’assemblea condominiale, con la conseguenza che il proprietario / utilizzatore esclusivo del lastrico stesso è chiamato a “subirlo”.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

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