Manutenzione straordinaria in condominio: la competenza dell'assemblea e i rischi della delibera

Lo “stato dell’arte”
Sin dal 2005 la Corte di Cassazione – nella sua composizione plenaria e, quindi, nella forma più autorevole – ha individuato quando e per quali ragioni una delibera assembleare deve ritenersi nulla (e, quindi, non meramente annullabile): la sentenza delle Sezioni Unite n. 4806 del 7.3.2005 ha efficacemente “elencato” le delibere affette da tale insanabile forma di invalidità: si tratta delle delibere “prive degli elementi essenziali” di quelle “con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume)”, di quelle il cui oggetto “non rientra nella competenza dell'assemblea”, di quelle “che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini” e infine, le delibere “comunque invalide in relazione all'oggetto”.
Il recente approfondimento
In epoca molto recente – si parla della sentenza n. 25839 del 14.10.2019 – la Suprema Corte è tornata sull’argomento per affrontare uno specifico aspetto della nullità delle delibere assembleari: quello dell’assenza degli elementi essenziali. E lo ha fatto in relazione a una delibera, che aveva ad oggetto un intervento di manutenzione straordinaria.
La Corte ha colto l’occasione anche per ribadire un concetto già ben noto – e, tutto sommato, ovvio alla luce del dato normativo rappresentato dall’art. 1135, primo comma, n. 4) cod. civ. – e cioè la competenza esclusiva e non derogabile dell’assemblea in merito agli interventi di manutenzione straordinaria e quindi l’ineludibile necessità di una delibera avente ad oggetto l’esecuzione dei lavori.
Nella parte motiva della pronuncia n. 25839/2019, infatti, si legge “E' pacifico che occorra l'autorizzazione dell'assemblea (o, comunque, l'approvazione mediante sua successiva ratifica), ai sensi dell'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, e con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 c.c., comma 4, per l'approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale (si vedano indicativamente Cass. Sez. 2, 21/02/2017, n. 4430; Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865)”.
Ciò che specificamente interessa in questa sede, tuttavia, è l’attenzione dedicata dalla Corte ad un ben preciso profilo di nullità della delibera, quello – come si diceva – legato alla assenza degli elementi essenziali.
Le statuizioni della Corte
La sentenza è così lineare e chiara che vale senz’altro la pena riportare espressamente – e seguire – alcuni suoi passaggi:
 “La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve in ogni caso determinare l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa”
 “Le delibere assembleari del condominio devono comunque essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 c.c. e segg., privilegiando, innanzitutto, l'elemento letterale, ed adoperando quindi, soltanto nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge (Cass. Sez. 2, 28/02/2006, n. 4501)”
 la delibera concretamente esaminata dalla Corte “non può spiegarsi come definitiva autorizzazione dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, delle riparazioni straordinarie del passaggio pedonale di accesso ai portoni dell'edificio condominiale, in quanto essa non determinava ancora l'oggetto del contratto di appalto, atteso che non individuava l'impresa prescelta, né le opere da compiersi né il prezzo dei lavori”
Considerazioni finali e di sintesi
E’ agevole, a questo punto, “tirare le somme”:
 le delibere assembleari devono essere interpretate secondo le regole generali [artt. 1362 e seguenti], che il Codice civile prevede per l’interpretazione dei contratti;
 trova applicazione analogica in questa materia anche l’art. 1418, secondo comma, cod. civ., ai sensi del quale l’assenza di uno degli elementi essenziali dell’atto comporta la nullità dell’atto stesso;
 ci si riferisce, in particolare, alla volontà delle parti e all’oggetto: deve emergere che i condomini hanno voluto e deve emergere che cosa hanno voluto;
 se è vero che spesso, in sede di assembleare, non si ha né il tempo né la voglia di prestare la dovuta attenzione a quelli che possono apparire – ma non sono – dettagli, è, però, altrettanto vero che l’insidia è sempre dietro l’angolo e che in una materia apparentemente banale (ma, in realtà, “scivolosissima”), bisognerebbe raddoppiare le cautele e alzare la soglia di attenzione;
 è essenziale – la delibera dichiarata nulla da Cass. 25839/2019 ne costituisce la prova più evidente – coinvolgere professionisti competenti ed esperti, in grado di prevenire e “intercettare” quelli che sfuggono ai più, ma che si rivelano, se ed in quanto sottoposti al vaglio dell’Autorità Giudiziaria, errori gravi, fonte di problemi seri nella vita di un condominio.